국내 오피스 투자자 현황과 신규 플레이어들

고금리로 투자활동이 주춤해진 시장 상황에서도 한국 상업용 오피스 투자자의 저변은 다양해지고 있습니다. 고금리 기조로 투자를 보류했던 기관 투자자를 대신해  SI(전략적 투자자)들이 새로운 플레이어로 부상하며 상업용 부동산 시장에서 활발하게 투자를 검토하고 있습니다.  이들은 축적된 자본금으로 사옥을 매입하기 위해 오피스시장에 뛰어들고 있습니다.

기존의 대기업 자금을 지원받는 자산운용사나 스폰서 리츠도 주요 투자자로 부상했습니다.  해외 투자자의 경우 기존 자산 매도자도  증가하는 한편 신규 투자를 시작하는 움직임도 동시에 관찰됩니다.

전통적인 매수 주체인 금융투자업계와 기관 투자자 뿐 아니라 SI기업 등으로 투자자 풀이 확대되면서 우량 오피스 매물을 확보하기 위한 경쟁이 더욱 활발해질 것으로 기대됩니다.  오피스 투자 주체별 최근 현황을 표와 함께 간략히 정리해봤습니다. 한국 상업용 부동산 투자자 활동 분석에 도움이 되기를 바랍니다.

<연기금, 공제회>

지난 몇 년간 상업용 부동산의 90% 이상 거래를 국내 기관 투자자들이 주도했습니다. 하지만 금리 상승으로 올해는 보수적인 투자 활동을 보였습니다. 상반기 동안 국내 기관 투자자들은 고금리로 인해 신규 투자 확대보다는 기존 자산 관리에 집중했습니다. 하반기부터는 금리하락에 대한 기대로 투자를 재개할 조짐을 보이고 있습니다.

<자산운용사>

연기금 투자자들의 투자자금 집행이 둔화되면서, 상반기 국내 자산운용사의 신규 투자 활동도 위축됐습니다.

<SI(전략적 투자자)>

주요 매수자였던 자산운용사들의 투자 매입 활동이 주춤해지자, 사옥을 찾고자 하는 전략적 투자자(SI)들의 매수 활동이 증가했습니다. 임대료와 건설 공사비가 계속 상승함에 따라, 사옥을 찾는 전략적 투자자들의 관심이 지속될 것으로 예상됩니다. 이러한 전략적 투자자들을 확보하는 게 성공적인 거래 성사의 주요 요인이 되고 있습니다.

<리츠>

보수적인 국내 기관에 비해 안정적인 자금 확보가 가능한 대기업 자본으로 설립된 자산운용사나 리츠사의 투자가 주목받고 있습니다. 금리가 하락세를 보이면, 안정적인 자금 조달이 용이한 스폰서 리츠의 투자 활동 확대가 예상됩니다.

<해외투자자>

해외 자산 포트폴리오를 조정하기 위해 매도하려는 해외 자본이 증가하는 한편, 신규 투자를 시작하려는 해외 투자자들의 움직임도 동시에 관찰됩니다. 2024년 기준, 보유 자산 투자 금액으로 오피스를 가장 많이 소유하고 있는 투자자는 싱가포르투자청(GIC)입니다.

최근 GIC는 장기 보유 투자 전략에 따라 오랫동안 보유했던 오피스 매물을 매도할 예정입니다. 대표적으로 더익스체인지서울(TES) 매각을 진행한 데 이어  광화 소재 서울파이낸스센터(SFC) 등 장기간 보유하던 프라임급 오피스를 매각할 계획입니다.  해외 오피스 자산 공실에  따른 리스크를 만회하기 위해 안정적인 수익률을 유지하고 있는 한국 오피스를 매도하려는 해외 투자자들이 증가할 것으로 예상됩니다.