국민연금, 부동산 대출펀드 굴릴 운용사 찾는다...6000억 출자
국민연금이 6000억원 이내 출자할 부동산대출펀드(Debt Fund)를 굴릴 운용사를 공모한다. 고금리 환경 아래 안정적인 국내 상업용 부동산 대출 익스포저를 늘리는 동시에 적정 수익률을 달성하기 위해서다.
9일 국민연금은 이 같은 내용을 담은 2024년 국내 부동산투자 위탁운용사 선정계획을 공고했다. 투자기구(비히클)는 리츠나 부동산펀드다. 대상 운용사는 부동산투자 누적운용규모 5억달러(6923억원)이상이어야 한다. 관련 운용경력이 5년 이상이어야 하는데, 5인 이상 운용역을 구성한 전담조직을 갖추고 목표 모집금액의 2% 이상 공동 출자하는 경우 예외 인정된다.
대출펀드는 펀드별 3000억원, 총 6000억원 이내에서 금액을 배정해 2개사 이내에서 선정한다. 펀드별 결성총액은 4000억~6000억원이다. 투자 대상은 국내 상업용부동산(주거 부동산 제외) 대출채권 또는 준공 후 담보대출 70% 이상이다.
국민연금은 "이번 대출 펀드 조성을 통해 우수 운용사를 선정하고 위탁 운용함으로써 대체투자의 효과적 집행과 수익성을 제고하고자 한다"면서 "또한 고금리 시장 환경 아래 안정적인 국내 상업용 부동산 대출 익스포저를 늘리는 동시에 적정 수익률 달성을 추구하고자 한다"고 강조했다.
국민연금 출자비율은 펀드별 약정총액의 50~75%다. 운용사 의무츨자비율은 약정 총액의 1% 이상이다. 펀드 만기는 10년 이내다. 투자기간은 설립일로부터 3년 이내다. 납입방식은 캐피탈콜(수시납) 방식이며 최종 목표수익률(넷 IRR 기준)은 보수 차감후 6.1%다. 대출펀드 운용사의 제안서 접수는 오는 30일 마감하며 현장 실사와 선정위원회 개최 등을 통해 11월 2개 운용사를 최종 선정한다.
국민연금 측은 "1차 제안서심사, 2차 현장실사 및 구술심사를 통해 운용사 안정성, 운용성과, 운용조직 구성 및 관리, 운용전략 및 운용프로세스, 위험관리체계, 제안조건 등을 종합적으로 평가한다"면서 "1차 제안서심사는 약 4주간 진행될 예정이며, 최종 선정할 운용사 수의 2배수 이내로 선정할 계획이고 단계별로 선정된 운용사는 개별 통지한다"고 밝혔다.
한편 이날 발표한 '2024년 부동산투자 위탁운용사 선정 계획 공고'에 따르면 대출형펀드 외에 7500억원 이내 출자하는 부동산코어자산 투자펀드(코어플랫폼 펀드)를 굴릴 운용사도 오는 11월 공모한다.
코어플랫폼펀드는 펀드별 2500억원 이내에서 금액을 배정해 3개사 이내에서 뽑는다. 펀드별 결성총액은 3400억~5000억원이다.
투자 대상은 코어 투자전략 실행이 가능한 국내 뉴이코노미 자산 30%이상, 오피스 리테일 등 기타 부동산 자산 70% 이하다. 데이터센터, 도심형 물류, 셀프스토리지, 생명과학빌딩이 뉴이코노미 부동산에 해당한다. 국민연금은 코어플랫폼펀드의 제안서를 11월 받아 내년 1월 3개 운용사를 최종 선정할 방침이다.
