"공실 막는 해법은 경험"...어메니티 경쟁 나선 오피스 시장

'공실이냐, 경험이냐.' 서울 오피스 시장이 신규 공급 확대에 따른 공실 압박에 직면한 가운데 자산가치 방어를 위한 ‘어메니티 경쟁력’ 강화가 시장의 주요 화두로 떠오르고 있다.

서울 주요 권역 오피스 공실률은 2024년 3분기 4.6%에서 2026년 말 8.7%, 2029년엔 14% 이상으로 상승할 것으로 전망된다. 임대료 상승률도 2022년 3.26%, 2023년 7.40%에서 2025~2026년에는 2%대로 하락할 것으로 보인다. 도심(CBD)지역을 중심으로 한 초동 Project 107, INNO88 타워, 서울역 북부 역세권 개발, 을지로3가 정비사업 등 대형 프로젝트의 공급 시점이 겹치며 시장에 추가 부담을 줄 전망이다.

시장 위기 속에서 프리미엄 오피스는 오히려 임대 수요를 흡수하고 있다. 단순한 업무 공간을 넘어 ‘일할 이유’를 제공하는 공간에 대한 선호가 높아지고 있기 때문이다.

미국 오피스 시장은 그 흐름을 잘 보여준다. 팬데믹 이후 전체 공실률이 16.7%까지 치솟았지만, 약 1200개 빌딩 중 309개의 신축 빌딩은 100% 임대율을 기록한 반면, 노후화된 400개 빌딩에 전체 공실의 88%가 집중됐다. 신축과 노후 사무실 간 임대료 격차는 2019년 평방피트당 38달러에서 2023년 47달러로 벌어졌다.

대표적 사례는 KPMG다. 2022년 11월, KPMG는 허드슨 야드에 위치한 신축 빌딩 ‘투 맨해튼 웨스트’와 20년 장기 임대계약을 체결하며 기존에 임차하던 3개 노후 자산에서 철수했다. 하이브리드 업무 환경에 맞춰 사무 공간을 약 40% 축소한 대신, 어메니티를 포함한 공간 효율성 확보에 집중했다.

국내 오피스 시장도 유사한 흐름을 보여준다. 2023년 3분기 기준, 누적 임대차 거래의 75%가 ‘플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality)’에 해당하는 것으로 집계됐다. 금융권, 제조업계 등 임차 수요자는 더 나은 근무 환경을 제공하는 자산을 선호하는 흐름이 뚜렷하다.

프리미엄 오피스에 대한 만족도도 높다. 미국 젠슬러(Gensler)의 설문조사에 따르면, 고성능 업무 환경을 제공하는 사무실은 프리미엄 오피스에 위치할 가능성이 2배 높고, 해당 공간에서 근무하는 직원의 80% 이상이 근무 환경에 만족하고 있다고 응답했다. 어메니티 접근성은 중간 등급 오피스 대비 2배 이상 높으며, 기업의 이미지 제고와 직원 로열티 향상 효과도 확인되고 있다.

국내 주요 프리미엄 오피스도 어메니티 강화에 집중하고 있다.  그랑서울은 해비치 호텔과의 협업을 통해 어메니티 공간을 재편하고 브랜드 가치를 높였다. 스테이트타워 남산은 어메니티 전문 컨설팅을 통한 리뉴얼을 진행 중이며, 센트로폴리스는 어메니티 운영 방식 개선을 추진하고 있다. 팩토리얼 성수는 무인 발레파킹 로봇, 로봇 택배 시스템 등 ‘테크 레디(Tech-Ready)’ 콘셉트로 차별화를 꾀하고 있다.

기존 자산들도 유휴 공간을 어메니티 공간으로 전환하는 방안을 모색 중이다. 어메니티는 이제 단순한 부가 시설이 아닌, 공실 방어와 자산가치 유지를 위한 핵심 전략으로 진화하고 있다.

앞으로 공급될 신규 오피스는 기본적인 어메니티를 넘어서, 자산별 특성을 반영한 차별화된 공간 설계로 승부를 걸어야 할 것이다. 공실 해소의 해법은 결국 '좋은 위치'가 아니라, '좋은 경험'에 달려 있다고 해도 과언이 아니다.