공사비 합리화(Cost optimization)가 절박한 시기

부동산 디벨로퍼이거나 건설에 몸담고 있는 사람은 압니다. 건설  공사비가 얼마이고 사업비에서 차지하는 비중이 어느 정도인지, 또한 탄탄한 건설사가 시공을 맡는 게 얼마나 중요한지 잘 알고 있습니다.

현장 착공 이후에는 공사 원가, 공사비를 합리적으로 조정하기 어려워집니다. 착공 이전에 즉 프리콘(Pre-construction) 단계에서 설계 검토를 통해 원가를 합리적으로 조정하는 게 최선입니다.

FEED(기본설계, front-end engineering & design) 업무를 제대로 잘 해야 하며, 이를 위해 전문가들의 초기 단계 참여가 필수입니다.

우리나라에서는 전문가들의 지식을 공짜로 얻어가려고 하는 풍토가 아직 남아 있습니다. 그런데 전문가들이 내공 있는 지식을 무료로 나눠주기에는 한계가 있지요.

원자재 가격 상승, 숙련공 부족, 금리 상승 등 부동산 개발사업에서 공사 원가를 높이는 변수와 조건들은 다양합니다.  

공사원가를 높이는 압박이 세질수록 원가 절감에 대한 집요한 스터디와 다양한 어프로치를 실행해야 합니다. 현재까지 수행했던 공사비 합리화 방법 중에서 최고로 인정 받고 있는 것 중의 하나가 '착공 전 개선 활동, 전문가의 조기 참여'입니다.  

상품을 만들거나 집을 짓거나 모든 게 사람이 해내는 거지요. 앞단(Front-end)에서 공사비를 합리화할 수 있는 방법을 공유합니다. 이 방법은 협업계약 (collaborative contract)에 속하는 겁니다.

(1)초기 전문가 참여와 설계 지원 계약 방식(Early Contractor Involvement, Design Assist)

설계 단계부터 전문가가 참여합니다. 설계와 시공성의 부합 여부, 조달 서비스를 제공하기 위 해 컨설팅 기반으로 전문가가 참여합니다. 부동산 개발 프로젝트에 대해 디테일한 내용이 확정되면 건축주와 전문가가 공사비와 공기 등을 협의합니다. 이후 공사도급방식을 정합니다.

(2)디자인-빌드 죠인트 벤처(Design-Build Joint Venture)

부동산 개발사업에 관한 세부 내용이 확정되기 전에  건축주가 디자인-빌드 조인트벤처(J.V)와 계약합니다.  계약 1단계 과업은 디자인-빌드 J.V가 건축주와 협력해 설계를 진행하고 공사비, 공기 견적과 조달 서비스를 제공합니다. 설계가 수용 가능한 수준까지 진행되면 디자인-빌드 J.V와 건축주는 공사비를 협의하며 양 이 모두 동의하면 계약 2단계 과업인 시공 단계로 넘어갑니다.

(3)통합 프로젝트 수행 방식(IPD, Integrated Project Delivery)

IPD는 프로젝트 초기 단계에서 다자간 계약을 체결하는 모든 주요 프로젝트 참여자(예: 건축 주, 건설사, 설계사, 엔지니어)가 포함되는 협업 방식입니다.  IPD계약은 프로젝트의 기획 단계에서 준공 단계에 이르기까지 협업 의사 결정 및 관리가 작동하는 방식입니다.  부동산 개발사업 프로젝트를 구상하는 단계에서, 프로젝트 초기 단계에서 전문가들이 모여 협업해야만 가치를 최상으로 끌어올리고 공사비를 최적화할 수 있습니다.

모든 계약의 근본 정신은 '신의 성실의 원칙'이지요. 사업 앞단에서 전문가들이 모여 협업 체계를 잘 만들고 운용한다면 리스크를 극복하고 기회를 최대한 활용하는 데 도움이 될 것입니다.  지금처럼 경제가 불황이고, 부동산 개발사업과 건설사업의 사업성 확보가 어려운 시기에는 공사비를 합리화하는 게 우선 순위 중에서도 첫 번째 항목입니다.