금종환 한기평 실장 "SI와 결합한 NPL펀드 조성해야 엑시트플랜 가능"

금종환 한국기업평가 부동산실 실장은 "단순히 캐피탈·저축은행 등 금융기관의 매입 형태가 아니라 수요자, 즉 전략적 투자자(SI)를 결합한 부실채권(NPL)펀드를 조성해야 성공할 가능성이 높다"고 말했다.

금 실장은 지난 21일 서울 테헤란로 부동산개발협회에서 열린 '2023 딜북뉴스 부동산금융포럼-NPL점검편'에서 'NPL시장 전망과 주요 이슈' 주제발표를 통해 이같이 지적했다.

그는 "NPL펀드 조성시 앵커 테넌트(핵심 임차인) 등의 SI를 결합해야 사업성을 확보하고 개발 이후에 엑시트(수익 회수)전략을 실행할 수 있다"고 강조했다.   조 실장은 또한 "부실 물류창고 딜의 경우 마스터리스 임차인 등을 주요 타깃으로  삼아 사업에 유치하고,  공실률이 일부 있으면 향후 업사이드를 감안해  상온 물류창고로 검토해야 한다"고 강조했다.

그는 또한 "사업성이 저하된 상품의 경우 가격이 낮다는 이유로 사업장 투자 검토는 위험성이 높다"면서 "공사비 상승 등으로 사업성에 대해 면밀한 검토가 불가피하다"고 지적했다.

금 실장은 "NPL에 대한 관심이 증가하고 있으나 매입 매각 눈높이가 맞지 않아 과거 서브프라임·저축은행 사태시 매입한 수준의 낮은 가격대로 매입이 어려운 상황"이라고 현 시장을 진단했다. 그는 "5~6월에 본격적으로 공매물건이 증가할 것으로 예상되며 이로 인해 일부 금융기관 부실이 불가피하다"고 강조했다.

그러면서 "현 시장상황을 감안할 때 브릿지론 NPL의 경우 수도권내 공동주택 부지를, 준공 후 부실화된 물건의 경우 서울지역 오피스텔과 물류창고 등으로 투자 대상이 한정적이다"고 설명했다.

금 실장은 브릿지채권이 본PF로 전환되지 못하고 부실화하는 이유로 △사업성 결여 △사업시행권 및 우발부채 △대주단 합의 난항 등 3가지를 꼽았다.

사업성 결여가 본PF전환 실패의 가장 기본적인 이유다.  그는 "공사비와 금융비용 인상, 분양가 및 임대료 하락에 따른 사업 자체적인 수익성 하락이 사업성 결여의 이유"라며 "이 경우 대주단의 출자전환이나 상품 구성을 바 꿔 해결을 모색해야 한다"고 지적했다.  

금 실장은 공매 자산 매입 이후 재진행시 가장 중요한 부실 이유로 사업시행권 문제를 꼽았다. 그는 "사업시행권의 보유 여부에 따라 공매자산 낙찰가율 크게 변동된다"면서 "사업시행권 포기각서 및 서류 등을 바탕으로 시행사와 장기간에 걸친 소송을 걸치면서 사업시기를 실기할 수 있다"고 분석했다.

시행사 우발부채도 무시못할 부실화 이유다. 금 실장은 "정상적으로 운영 중인 사업장도 시행사의 차입, 용역비 등 잠재적인 우발부채 발생 가능성이 존재한다"면서 "장기간 본 PF가 제대로 이뤄지지 못한 결과 이자비용 조달을 위한 차입 등 다양한 우발부채(유치권 행사)가 존재할 가능성이 높다"고 말했다.

대주단 합의 난항 역시 부실화하는 원인 중 하나다.  금 실장은 "브릿지론 대주는 저축은행이나 캐피탈 등의 컨소시엄이 일반적"이라며 "5개 주요 저축은행의 부실자산 TFT가 개별 저축은행의 부실대출채권 처리 방향을 놓고 단일된 방안을 짜는데 어려움을 표하고 있다"고 전했다.  금 실장은 "과거 저축은행 영업정지 사태 때는 캠코가 일괄적으로 채권을 매입했으나 현 저축은행은 이 때와 다른 상황으로 손실인식에 차이가 있다"고 덧붙였다.

이어 오윤석 이지스자산운용 AI파트장(이사)은 '펀드를 활용한 부실PF투자 사례 발표'를 통해 "부동산개발 사업성이 악화됐고 PF연체율이 증가하는 추세"라며 "여전사·증권사의 PF대출 중 내년까지 만기도래 금액은 21조6000억원으로  PF사업장 정상화가 필요하다"고 말했다.

오 이사는 이날 부실PF 투자전략으로 2가지를 제시하며 서울 성내동 복합개발 브릿지론 등 4가지 투자 사례를 소개했다. 이지스운용의 투자전략은 부실 또는 부실우려 브릿지대출을 인수 결집해 사업통제력을 확보한 뒤 재구조화해 정상화하는 전략과 정상화 불발된 사업장을 우선매수권 또는 경공매 등으로 소유권을 취득해 개발하는 이른바 론투에쿼티(Loan to Equity)전략으로 나뉜다.