건물 관리의 시작, 건물을 산다면 뭐부터 해야할까

최근 건물주와 미팅을 하고 꼬마빌딩 매매 얘기를 하면 결국에는 건물가치를 높이기 위해 공실 해소 또는 건물 관리 이슈로 상담을 전환하는 경우가 많아지고 있다.

최근 부동산시장 상황을 보면 매수자들은 가격이 낮은 급매만 기다리고 있다. 반면 매도자들은 이자 부담 등 여러가지 이유로 급하지만 세금 납부와 여러 자금 상황상 매매가를 낮추지 못하고 있어 거래가 되지 않고 있다.  그래서 필자가 제안하는 것은 우선 건물의 공실을 해소해 만실 건물을 만들라는 것이다. 이어 시장이 회복하는 2~3년 뒤에 매매를 하는 것도 좋은 방법이다. 특히 나이가 많은 대부분의 건물주들은 이제 더 이상 임차인들과 임대료 인상, 시설 보완, 리모델링 발주 등의 업무를 할 수 있는 나이가 아니다.

공실해소와 더불어 건물 시설관리, 기존 임차인 관리까지 모두 통합해 한번에 위임하는 것을 제안하다 보니 우리 회사에서 제공하는 서비스 범위를 설명해야할 때가 온다.   건물을 관리할 때 필자가 제일 먼저 시작하는 스태킹플랜(Stacking Plan)작업부터 설명한다.

스태킹 플랜은 '입주 현황표'라고도 한다. 스태킹이란 비행기가 착륙 직전 상공에서 층을 나눠 비행한다는 의미이다. 이 용어가 왜 빌딩 임대차 현황을 파악하는 데  처음 사용됐는지 궁금했었다. 아마도 층별 임차인을 나누고 차례대로 안착시키려는 계획을 가지고 스태킹 플랜이라는 용어를 썼을 것 같다. 그래서 층별 임차인들을 엑셀로 나누고 면적, 공실면적, 임차인명 정도로 구분해 작성한다.

빌딩 중개영업을 하는 사람이라면 관리하는 모든 건물의 스태킹플랜을 작성하고 숙지하고 있어야 한다. 임대차(LM)를 맡게 되면 제일 먼저 하게 되는 작업이 이것이다. 만약 이제 막 건물주가 된 사람이라면 아래 내용을 참고로 스태킹 플랜을 만들어보자.

임차인 현황을  수선 수직과 수평적으로 표현한 것이 스태킹 플랜의 기본 요소다. 스태킹 플랜을 보면 현재공실현황, 만기도래 임차인, 키테넌트, 임차인 구성 등을 한 눈에 볼 수 있다. 그리고 이를 정리하려면 렌트롤(Rent Roll, 임대차 현황을 정리한 표)을 자연스럽게 만들게 될 것이다.

렌트롤은 다시 말해 임차인명, 계약기간, 보증금 및 임대료, 관리비, 예상 인상률, 중도해지 등 계약상 주요내용들을 임차인별로 정리해 놓은 자료이다. 임대차 계약서의 주요 내용을 정리해 임대차 계약서를 꺼내 볼 필요가 없게 해준다.

렌트롤과 스태킹 플랜이 만들어졌다면 이제 건물관리의 준비가 됐다고 볼 수 있다.   스태킹 플랜을 하면 건물주로서의 첫 발을 디디게 된  것이다.이 자료들을 가지고 수익률 계산도 해볼 수 있고, 매각 전략을 고민해볼수도 있다. 가장 기초적이고 어렵지 않은 부분이니 직접 만들어 보자.