개발사업의 에쿼티 조달에 대한 소고

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부동산 개발시장의 자금조달 냉각이 이어지고 있습니다. 대주단 측의 가이드라인이 더욱 보수화되고  리스크관리(RM)도 강화되고 있습니다.

부동산 개발사업 중  모범적 사례로 평가되며 일본 역사상 최대 재개발 사업으로 불리는 롯폰기힐스가 있습니다. 롯폰기힐스를 개발한 디벨로퍼는 모리빌딩입니다. 모리빌딩은 부동산 개발사업에 투입되는 사업비를 수분양자의 납입금에 의존하지 않고, 스스로 조달한 자본으로 부동산 개발사업을 진행했습니다.

롯폰기힐스 전체 개발사업비의 37%를 모리빌딩이  에쿼티(equity, 자기자본)로 출자했습니다. 국내 부동산 개발사업을 추진할 때의 에쿼티와 비교하면   비율 차이가 매우 크지요.  국내에선 토지 매입비의 단지 5~10%를 에쿼티로 출자하면서 대박 시행이익을 꿈꾸는 디벨로퍼도 적지 않습니다.

디벨로퍼가 투자자를 모아 에쿼티 비율을 높인다면 다양한 이해 관계자의 의견을 개발사업 추진에 수용해야 할 것이고 리스크 관리도 더욱 강화될 것입니다.

에쿼티의 또 다른 의미로는 형평성을 뜻하기도 합니다. 부동산 개발사업에서 형평성을 뜻하는 관점에서 에쿼티는 어떠해야 할까요?  부동산 개발사업 총 사업비에서 적정한 에쿼티 비율은 어느 정도일까요?  디벨로퍼가 모럴 헤저드에 빠지지 않도록 투자자들로부터 견제와 협력을 받기 위해선 어떤 장치들이 있어야 할까요?

우선 개발 금융을 조달하는 GP(운용사)와 LP(투자자)의 역할을 먼저 재정립해야 합니다.

부동산 개발 사업에서 GP(General Partner)와 LP(Limited Partner)의 역할은 투자자 간 역할 분담을 나타냅니다.  GP는 사업의 운영과 관리를 담당합니다. GP는 일반적으로 부동산 전문가이며, 사업을 성공적으로 운영하기 위해 필요한 역할을 적극적으로 수행합니다.  LP는 투자금을 제공하는 역할을 합니다. LP는 일반적으로 부동산 전문가가 아니며, 투자금을 제공하고 GP가 사업을 관리하도록 위탁합니다.

LP의 책임은 투자금을 제공하는 것으로 끝나며, GP가 사업을 성공적으로 운영할 수 있도록 필요한 정보를 제공하는 거지요. GP와 LP 간의 협력은 일반적으로 GP가 LP의 돈으로 사업을 운영하고, 이익을 창출한 후에 이익을 분배함으로써 이뤄집니다.

이익 분배는 GP와 LP 간에 사전에 협상된 비율에 따라 이뤄집니다. 이익 분배 비율은 일반적으로 GP가 더 많은 비율을 받게 됩니다. 이는 GP가 사업 운영과 관리에 더 많은 시간과 노력을 투입하고, LP가 제공한 투자금을 보호하기 위해 더 많은 책임을 지기 때문이지요.

GP를 디벨로퍼가 맡거나 자산운용사 등이 맡을 수 있습니다.

지금처럼 부동산 개발사업에 돈줄이 막혀 있을 때에는 부동산 개발 프로젝트 자체가 사업성이 있어야 하는 것은 기본 전제 조건입니다.   그 다음으로는 원만한 금융 조달을 위해 에쿼티 비율을 올려  PF대출에 대한 대주단의 안심과 신뢰, 사업성공에 대한 확신을 줘야 합니다.

해외의 유명한 GP 명단입니다. 블랙스톤그룹, 브룩필드자산운용,  칼라일그룹, KKR., 티쉬맨 스페이어 등이 있습니다.  우리나라도 선진국으로 진입한지 꽤 됐습니다. 그만큼 부동산 개발사업도  업그레이드가 필요합니다.

제대로 된 경영마인드를 가진 디벨로퍼와 금융조달 시스템이 필요하지요.

지금과 같은 개발사업 불황 시기에는 디벨로퍼, GP, LP의 사업 지분 출자와 PF구조에 대한 입체적인 사고가 필요합니다.  개발사업을 활성화하기 위해 부동산 개발 금융에 대한  관련 업계의 적극적인 협업이 시급하다고 생각합니다.