디벨로퍼를 위한 주택개발시장 투자전략(2023년12월)

해소되지 않은 PF대출 시장 위기

국내 적잖은 부동산 개발 사업장들이 기한이익 상실(EOD)을 선언되고 부실채권(NPL)시장에 매물로 나오고 있다.  서울시내 유명한 사업지들도 공매로 나와 새 주인을 찾고 있다. 그러나 고금리 상황으로 매각이 쉽지 않은 상황이 이어지고 있다. 이러한 상황은 내년에도 계속될 것으로 예상된다.

PF대출시장의 자금 경색국면도 지속되고 있다.  작년부터 올 초까지 진행된 금리 인상 이후 고금리 상황이 계속되고 있고, 대형 시공사의 부실 문제와 PF금융기관의 위기 상황이 해소되지 못한 채 시간만 흘러가고 있다.

PF부실 문제는 금리 인하가 본격화되기 이전에 단기간 해소되기 어려운 만큼, 대출시장의 어려움도 당분간 지속될 것으로 평가한다. 시행사들이 기존 사업장의 부실을 막기 위해 악전고투하고 있으나 어려운 시간은 내년에도 이어질 것이다.

원·달러환율이 하락하면서 한국내 유동성 확대될 것

최근 원·달러환율이 1300원선 근방에서 등락을 반복하고 있다. 때때로 1300원을 하향 돌파하는 시도가 있었으나 그때마다 미국 금리인하 시점이 지연될 것이라는 점이 부각되면서 계속 1300원대에 머물고 있는 상황이다.

달러의 기준금리가 내려가고 양적 완화가 시작돼야 한국에 유동성 공급이 확대될 수 있다. 적정한 시간이 지난 이후 물가가 잡힌 시점에 미 연준이 양적완화를 시작하면, 현재 침체국면의 세계 경기 사이클이 상승으로 전환될 수 있다.

세계경기 반등은 한국의 수출실적과 무역수지 확대로 이어지면서 한국에 유동성 공급을 가져올 것이다. 확대된 달러 통화량은 달러화 약세, 원화 강세를 가져올 것이고 이를 예상한 금융자본이 미국에서 한국으로 이동하면서 원-달러환율은 1,100원까지 하락을 시도하며 원화 강세가 나타날 것이다. 미국의 금리인하가 확실해 질 때 벌어질 시나리오이다.

어려운 시장인 동시에 10년만에 온 기회의 시장

올 하반기와 내년 상반기까지 한국 부동산 개발시장에 혹한기가 지속되고 있다. 올해 한국의 아파트 가격은 반등에 성공했으나 추세적 상승이라고 보기 어렵다. 2022년도에 금리인상으로 나타났던 부동산 가격의 급락 이후, 단기적인 반등에 성공했다고 보는 것이 맞다.

고금리가 지속되고 미국의 금리인하 시점이 아직 멀게 느껴지는 상황에서 상반기 반짝한 아파트 가격 반등이 계속 이어지기는 어려운 상황이다. 많은 시행부지가 공매로 넘어가 시장에 매물로 나와있고 대형 시공사들이 신규사업에 참여를 꺼리고 있으며 PF대출 시장에 유동성이 막혀있는 상황들도 당분간 이어질 전망이다.

한국의 경제구조는 제조업을 기반으로 국제적인 수출 경쟁력을 갖췄다. 반도체, 자동차, 조선, 2차전지, 방산 등 다양한 분양에서 세계 상위권의 경쟁력을 가지고 있다. 최근에는 자동차, 2차전기, 방산 등에서 경쟁력이 더욱 강화되고 있어 앞으로 장기적 수출 전망은 더 나아지는 상황이다.

미 연준이 언제부터 금리인하와 달러의 양적 확대에 나설지 정확히 예측하는 것은 불가능하다. 하지만  자본시장에서는 미 연준이 이르면 내년 상반기에 금리인하를 시작할 것이라는 기대가 많다. 내년 연말까지는 시작할 가능성이 매우 크다는 것이 지배적인 의견이다.

최근 한국의 부동산 개발시장이 어려움에 직면하면서, 많은 사업지들이 NPL매물로 나와있다. 개발 가능한 토지의 매각 가격도 조정을 거치며 저렴해진 상황이다. 이런 사업지들을 2년 후에 분양하는 일정으로 낮은 가격과 좋은 조건에 매입할 수 있다면 향후 큰 기회를 만들 수 있을 것이다.

금리인하 이후 점진적으로 시행될 달러의 양적 확대는 한국의 수출실적 확대와 더불어 자산가격을 상승을 다시금 가져올 가능성이 크다.