‘부동산 중 대체투자섹터’에 주목해야 하는 이유

미국에선 상업용 부동산 포트폴리오 구성의 오랜 규범을 뒤엎는 '포트폴리오 전환(portfolio pivot)'이 진행되고 있다(ULI). 포트폴리오 매니저들은 전통적인 부동산부문의 일반적인 자산 조합을 뛰어넘어 대체 부동산 부문으로 투자를 확장하고 있다.

현재까지 대체 부동산은 에너지 전환(energy transition), 테크·데이터센터, 메디컬 오피스, R&D·생명공학, 셀프스토리지, 냉동·냉장 창고, 시니어 하우스, 실버 주거단지, 이동식·조립식 주택, 학생주택 등으로 정리할 수 있다.

예를 들어  해리슨스트리트(Harrison Street) 회사는 2005년부터 대체 부문인 메디컬 오피스, 헬스케어, 학생 주택, 셀프스토리지, 데이터 센터 등에 투자해 오고 있다.

경쟁이 치열하지 않던 대체 투자에서 수년간 쌓아온 독점적인 경험과 데이터를 보유한 덕분에 부동산 포트폴리오의 25%~50%까지 대체 투자 비중을 확대하고 있다.  이런 대체투자 자산의 수요와 NOI(투자수익률) 잠재력이 확대되자 다른 기관들도 투자를 늘리고 있다.

대체 부동산시장이 커지는 흐름은 부동산 데이터에서도 증명된다. 2011년4분기~2023년1분기 기간 중 대체 부문은 연평균 14.4%의 총 수익률을 기록했다(NCREIF. 미국 부동산 투자 수탁자 협의회).

반면 전통부문 자산의 평균 수익률은 8.3%에 그쳤다.  높은 수익률 덕에 10년 전 전체 상업용 부동산의 연간 거래량에서 대체 부문이 차지하는 비중은 11%였으나 작년 1분기 기준으로 17%(약 434억 달러)까지 늘었다(CBRE조사).

상업용 부동산 투자에서 대체 부동산은 새로운 투자 개념이 아니다. 틈새 부동산 유형은 이미 2010년대 중반부터 주목받기 시작하여, 팬데믹 이후 큰 성장세를 보였다. 그 원동력은 수익률을 추구하는 투자자 열정과 대체 부문 성과에 대한 데이터와 투명성이 한몫했다.

공모 리츠(REIT)는 대체 투자가 상업용 부동산의 투자 주류로 안착하는데 기여했다. Nareit(전미부동산투자신탁협회)의 올 에쿼티 리츠(All Equity REITs)에서 시가총액의 55%가 사무실, 산업, 소매, 주거용 등을 제외한 대체 자산에 투자됐다.

참고로 이 중 오피스는 전체 리츠 중 5%로 매우 작다. 반면, 기관 투자자들은 대체 투자 분야 비중이 저조하다. 벤치마크 지수인(NCREIF-ODCE)지수 펀드가 보유한 자산 중 대체 자산이 10% 미만에 불과하다.(2023년 3분기 기준).

"대체 투자의 흐름은 단순히 높은 수익률 추구를 넘는 그 이상의 것이다. 현재와 가까운 미래를 주도하는 기술발전, 에너지 전환, 심각한 주택 부족 등과 같은 글로벌 제의 주요 이슈에 먼저 동참해 주도하려는 의도도 있다."(PWC).

특히 데이터센터와 디지털 인프라에 많은 자본이 몰리고 있다. 블랙스톤은 작년 말 데이터센터 전문업체인  디지털리얼티(Digital Realty)와 70억 달러 규모의 합작 투자를 발표했다.

이에 힘입어 디지털리얼티는 향후 프랑크푸르트, 파리, 북부 버지니아에 4개의 '하이퍼스케일' 데이터센터 캠퍼스를 개발할 예정이다.

데이터센터는 사람들의 일상생활과 기술의 엄청난 향상과 직접 연결되기에 가장 먼저 떠오르는 분야다. 더구나 전체 대체투자 규모에서 차지하는 비중이 아직은 매우 작아 공급이 부족하다.

작년 1~3분기 중 테크·데이터센터 부동산의 거래 매출은 20억달러에 불과해 성장 잠재력이 매우 크다(MSCI Real Assets).

코로나19는 데이터 센터, 생명공학, 냉장·냉동 창고 같은 새로운 대체 투자 성장을 촉진했다. 과거에는 상대적으로 시장규모가 작아 투자자 관심을 덜 받았지만 대체 부동산 유형이 빠르게 제도화되면서, 요즘에는 다른 대체 자산이 무엇이 있느냐는 질문이 많이 나온다.

부동산과 인프라의 경계가 모호해지면서 부동산 투자범위가 훨씬 넓어지고 있다. 특히 에너지 전환 분야는 아직 대규모로 확대 실행이 덜 되고 있는 분야다. 그러나 앞으로 전기·수소 충전소, 지열과 수열을 이용한 히트펌프, 자체 에너지 자급자족 등 영역은 상상 이상으로 커질 전망이다.

금리 인상과 자산 가격 재조정 여파에 모든 유형의 부동산이 거래 활동은 당분간 둔화될 것이다. 그러나 세계 경제를 주도하는 미국 경제가 연착륙으로 가고 있으며,  상당수 전문가들은 올 상반기 말을 전후로 금리가 내릴 것으로 보고 있다. 그리되면 흥미로운 투자 기회들이 활발해질 것이다.

부동산은 경제와 사업 기회, 소비자 생활방식과 니즈 등의 변화발전을 담아내는 그릇 역할을 한다. 이러한 변화발전에 따라 대체 부동산도 다양해지고 대중화된다. 대체 상품 구매자 풀도 넓어져, 기관과 개인 자본이 대체 자산에 유입도 증가할 것이다.  때문에 대체투자 자산의 흐름에 주목할 필요가 있다.