(CRE시황)기관들이 언제쯤 오피스시장에 컴백할까

상업용 부동산시장의 주요 투자자인 기관투자자 가운데 공무원연금과 사학연금이 지난해 수익률이 좋았다는 뉴스가 있습니다. 내용을 살펴보면 공무원연금의 경우 대체투자 비중을 높인다는 전략이지만 에쿼티보다는 대출에 중점을 둘 예정입니다. 사학연금의 국내 대체투자 성과는 7.5%를 기록한 것으로 나타났습니다.

이런 호실적에 힘입어 올해에는 상업용 부동산시장에 기관투자자들이 투자를 재개할지가 업계에서의 큰 관심사입니다. 하지만 현업에서 투자 업무를 하는 종사자들의 체감 분위기는 아직 뉴스와는 거리가 먼 것 같습니다. 당분간 기관투자자들이 국내 상업용부동산 투자를 하기는 쉽지 않을 것이고 생각하는 분들이 생각보다 많아 보이기 때문입니다.

상업용부동산 투자 시장의 큰 축을 차지했던 해외 투자자들도 입찰 시장에서 눈에 띄게 줄었습니다. 이런 가운데 국내 기관투자자들이 언제쯤 다시 투자 재개를 하느냐에 따라 상업용 부동산 시장의 분위기도 많이 바뀔 것 같습니다.지금까지는 시장의 에쿼티보다는 론(대출)의 투자 수익률이 좋다 보니 대부분의 기관 투자자들이 대출 펀드 조성에 적극적인 분위기라고 합니다.

그래도 기대해 볼 만한 것은 대출 금리가 안정화되고 매도자들도 기대하는 매각 차익에 대한 수준이 다소 낮아지다 보면 에쿼티에 대한 투자도 조금씩 개선되지 않을까 생각합니다. 기관투자자들이 상업용 부동산투자 시장으로 돌아오는 날이 빨리 왔으면 좋겠습니다.

KB자산운용의 씨티뱅크센터 인수와 총액인수 시장

지난해 캐피탈랜드에서 매각한 씨티뱅크센터는 현재 케펠자산운용이 보유하고 있습니다. 매입 당시 KB증권이 우선주를 총액 인수했습니다. 이제 그 총액인수 물량을 KB자산운용이 KB스타리츠를 통해 매입한다는 소식입니다.

최근의 부동산시장에서 그나마 거래가 진행되는 자산의 투자 구조를 보면 보통주 투자자를 구해야만 하는 것으로 보입니다. 이를 통해 우선주 투자자의 수익률을 높여야만 투자자 모집이 가능하기 때문입니다.

강남의 아크플레이스와 도심의 케이스퀘어시티 그리고 씨티뱅크센터까지 모두 보통주 투자자가 에쿼티 하단을 받치는 구조입니다. 게다가 보통주 투자 금액의 비중도 과거보다 훨씬 커졌습니다.물론 금리가 높았을 때 풀 에쿼티(Full-equty) 투자를 하는 사례도 있지만 요즘처럼 보통주 투자가 대세인 것은 조금 특이한 상황이라고 보여집니다.

사실 보통주 투자자들의 수익은 배당 수익보다는 추후 매각 시에 더 큰 수익을 기대할 수밖에 없는 구조라서 많은 금액을 투자할 때 이를 설득하기 쉽지 않습니다. 그럼에도 좋은 자산들은 투자자 모집을 위해 이런 구조화를 선택하는 것은 필수적이라고 판단됩니다.

작년부터 대형 증권사들의 총액인수 방식의 투자가 활발하게 이뤄지고 있지 않습니다. 이미 총액인수를 했던 투자자산들의 셀다운이 아직 완료되지 않고 신규 투자를 하기에는 어려움을 겪고 있는 증권사들이 대부분입니다. 그런 가운데 KB증권은 셀다운을 한 물량을 KB자산운용에서 인수를 해줬기 때문에 그나마 상황은 좋은 편이라고 할 수 있습니다. 그룹사 간 협업의 좋은 사례라고 보여집니다.