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(CRE시황)그래도 믿을만한 것은 오피스빌딩일까

민성식
- 5분 걸림 -
서울 강남 테헤란로 일대(사진=게티이미지뱅크)

서울 강남 선릉역 위워크타워와 여의도 NH농협캐피탈빌딩이 매각을 위한 준비에 나섰습니다. 연초 거래의 시작을 알리는 자산들로 입찰에 어떤 참여자들이 나설지, 그리고 가격은 어떤 수준에서 정해질지 귀추가 주목됩니다.

작년 상업용 부동산시장에서 다수의 오피스 빌딩 거래가 종결됐습니다. 콘코디언 빌딩, 타워8, 용산더프라임타워, 강남KG타워, 씨티뱅크센터, 마제스타시티, 잠실SDS타워, 성수메가박스스퀘어, HSBC빌딩, 분당서현빌딩, 센터포인트 강남 등입니다.

그래도 믿을만한 것은 오피스 빌딩이라는 것을 결과로 볼 수 있었습니다. 그런 기조가 2024년까지 이어질 지 잘 살펴봐야 할 것 같습니다.

거래가 완료된 자산들도 있었지만 타워730, 대신343빌딩, 아남타워, 하나금융강남사옥, 골든타워 등 거래 성사가 완료되지 못한 자산들도 다수가 있었다는 것을 상기할 필요가 있습니다.

상업용 부동산 시장에 투자자금이 부족한 가운데 그나마 총액인수를 통해 시장을 이끌던 증권사들도 자금 여력도 살펴봐야 할 것으로 생각됩니다. 총액인수 이후에 아직 셀다운이 되지 않은 물량들도 많이 보유하고 있는 터라 추가 투자를 하기에는 부담스럽기 때문입니다.  

최근 금리가 더 이상 인상되지 않을 것이라는 공감대와 다소 내려가고 있는 담보대출금리로 우선주의 요구 수익률이 낮아질 것이라는 투자 시장의 분위기가 있습니다. 상황이 조금 나아지고는 있지만 올해도 오피스 빌딩이 계속해서 시장을 이끌어 갈 수 있을지 궁금합니다.

투자 시장의 전반적인 환경과 거래 상황들을 고려해 보면, 아마도 2024년에는 오피스 빌딩이 시장에 나오더라도 정말 우량한 자산 위주로 검토가 되지 않을까 예상해 봅니다.


건설사 위기가 불러올 영향들

태영건설의 워크아웃  신청 소식이 전해지면서 상업용 부동산업계에 어떤 영향이 있을지 많은 사람들의 관심이 집중되고 있습니다. 태영건설의 사업장이 약 112곳이라고 하니 그 영향이 꽤 클 것으로 보입니다.

그동안 태영건설은 자산운용사나 투자회사들과도 긴밀하게 협업을 해왔던 건설사 가운데 하나입니다. 함께 프로젝트를 진행하던 곳들은 연초부터 발생한 악재로 인해 이를 수습하는데 많은 에너지를 써야 할 것으로 예상됩니다.

태영건설뿐만 아니라 업계에서는 위기에 빠져있는 건설사들에 대한 이야기도 돌고 있습니다. 금리 상승 등의 금융환경의 악화와 원자재 가격 상승 등으로 시공사의 부담은 갈수록 커지고 있습니다. 스스로 극복할 수 있는 문제가 아니다 보니 적절한 해법을 찾기도 어려운 상황입니다.

건설사들은 어려움을 타개하기 위해 오피스텔이나 지식산업센터 개발 등으로 분양 대금 수입을 받아 현금흐름을 확보해야 합니다. 그런데 최근에 분양이 제대로 되지 않는 사업장이 늘어나고 있어 반전을 꽤 하기도 쉽지 않은 것 같습니다.

실제로 중개업을 하시는 분들을 통해 오피스텔이나 지식산업센터 분양을 받아 놓고 계약금을 포기하는 사례들도 꽤 많이 늘어나고 있다는 말도 들을 수 있었습니다.

상황이 이렇다 보니 주거용 부동산으로 개발하려던 사업지들이 오피스빌딩으로 전환하는 사례들도 많이 늘어나고 있습니다. 그 가운데 특히 도심지역(CBD)은 추후 초과공급의 우려가 있어 보입니다.

오피스로 재개발 및 재건축 사업이 이미 예정된 곳들도 많은데 주거로 분양하려던 상품들이 오피스로 전환이 된 곳들마저 추가되면 공급은 더 늘어날 수밖에 없습니다. 게다가 이런 개발 사업들이 공급 규모도 매우 크다 보니 그만한 수요가 있을지에 대해서도 심각하게 고민을 해봐야 할 것입니다.

상업용 부동산 시장의 침체와 위기를 벗어나기 위한 방편들이 몇 년 뒤 초과공급을 불러일으킬 수도 있어 보입니다. 지금 겪고 있는 물류 시장의 과잉 공급과 비슷한 전철을 밟지 않기 위해서는 지금이라도 냉철한 판단을 해야 할 것 같습니다.

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건설부동산오피스시황

민성식

친절한 부동산선배 민성식입니다. 에이커트리에서 매입매각자문팀장으로 일하고 있으며 '빌딩 투자 시크릿' 등 다수의 책을 썼습니다. 지난 12월 20일 상업용 부동산 운영과 관리를 위한 입문서 '상업용 부동산 자산관리의 모든 것(법률출판사)'을 출간했습니다. 매주 상업용 부동산 매입매각 뉴스를 정리한 뉴스레터를 제공하고 있습니다. 민성식 작가의 홈페이지는 이 주소(https://www.minsungsik.com)에서 볼 수 있습니다. 민 작가의 매주 초 발송 뉴스레터 머리말에 싣는 한 주간의 상업용 부동산(CRE) 시황을 재정리해 <딜북뉴스> 독자분들과 공유합니다.

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