최성규 하이투자증권 이사 "우선주로 투자자 유치한 리츠로 미분양 매입하면 일석이조 효과"

우선주로 일반 투자자를 유치한 리츠(부동산투자회사)로 미분양 주택을 매입하면 주택시장 안정을 꾀하고 투자자는 안정적 수익을 얻을 수 있는 일석이조의 효과를 거둘 수 있다는 제안이 나왔다.

최성규 하이투자증권 이사는 지난달 말 한국부동산금융투자포럼 주최로 열린 `2023년 제1차 정책토론회'에 패널로 참여해 리츠 우선주 구조를 활용한 주택시장 안정화 방안을 제안했다.  확정 배당의 안정적인  리츠 우선주에 투자자를 유치해 리츠를 구성한 뒤 신용 보강을 거쳐 미분양 주택을 매입하자는 것이다.

최 이사는 2가지 방식의 LH(토지주택공사)·HUG(주택도시보증공사) 미분양 매입 리츠를 제안했다.  

1안은  리츠 보통주에 HUG·LH가 출자하고 리츠 우선주는 일반투자자를 모집하는 방식이다. 이어 민관의 미분양 매입기구를 통한 합리적 가격으로 미분양을 매입하되, 리츠 존속기간 이후를 대비해 LH·HUG가 미분양 매입물건에 대해 매입 확약하게 된다.

이 경우 리츠 우선주는 AAA급 채권화가 가능하며 예금금리 하락기에 원금보장이 가능해 투자 수요가 높을 것이라고 최 이사는 설명했다.

최 이사는 "LH·HUG가 리츠를 직접 사들이면 세금을 통한 민간 손실보전이라는 시장의 우려를 얻게 된다"면서 "공공기관의 실제적 자금 집행 보다는 매입약정을 통한 보증 형태로 미분양 해소 등의 시간을 확보할 수 있다"고 기대 효과를 설명했다.

2안은 건설사들이 LH·HUG리츠에 미분양을 매각한 뒤 리츠 보통주에 출자하는 방식이다.  이 경우에도 우선주는 일반 투자자를 모집해 유치한다.   원금 보전과 배당 재원은 보통주의 감자나 주택 임대를 통한 자금으로 마련한다.  리츠로 운영한 뒤 미분양 처분은 건설사 재매입 옵션, 시장 매각, LH·HUG 매입약정 등으로 다양화할 수 있다.  최 이사는 "각 처분방식의 리스크 대비 수익률을 고려해 투자수익률을 차등화한 상품으로 출시할 수 있다"고 덧붙였다.

최근 금리 인상에 따라 리츠의 주요 자산인 오피스 물류센터 등의 수익률 하락으로 리츠업계는 신규 자산매입을 통한 리츠 설립 어려움, 상장 리츠의 공모가 하회 문제 등에 처했다. 원금 손실에 대한 우려로 리츠에 대한 투자자들의 관심도 멀어지고 있다.

최 이사는 "투자자들은 원금이 보전되고 시장금리+알파 수준의 안정적 수익을 얻을 수 있는 안정적 배당형 상품을 선호한다"면서 "이럴 때 확정 배당형 리츠 우선주로 투자자를 유치할 수 있도록 LH·HUG가 매입을 약정해 투자원금  보전에 활용할 수 있도록 제안한다"고 강조했다.