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CBRE, "임대료·금리 전환점 포착한 순환적 오피스 투자전략" 제안

딜북뉴스 스탭
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A급 오피스 실질임대료 추이(2019년 대비 2023년 및 2024년 전망), A급 오피스 임대료는 각국의 도심 및 그 외 주요 업무지구의 임대료로 산출.(자료:CBRE리서치)

"임대료가 최저점인 중국 상하이· 홍콩의 코어 오피스자산과  대출 유동성이 수요 대비 부족한 한국과 호주의 오피스 대출채권에 투자하라."  

글로벌 부동산서비스회사인 CBRE는 '왜 아시아 오피스시장에 투자해야 하는가'라는 7월 리포트를 내고 이 같은 투자 전략을 제시했다.  CBRE는 임대료가 상승세로  반전하는 시장이나  고금리로 유동성이 제한적인 시장에 투자하는 순환적(Cyclical) 투자를 제안했다. 시장 변동 국면에서  경기 주기의 전환점을 활용하자는 것이다.

우선 임대료 상승 또는 전환점이 도래하는 시장에 대한 투자 기회를 꼽았다. CBRE는 지난 수년간 큰 폭의 조정 이후 안정화되는 중화권 오피스 시장을 하반기 회복세가 전망되는 시장으로 보고 이 지역을 투자 검토 대상으로 제안했다. 보고서는 "임대료  하향 사이클의  저점에  위치한  상하이와  홍콩의  코어 프라임급  오피스자산에  투자할 만 하다"면서 "2019년  말  이후  해당지역의 자산 가치는 10-40%  하락했다"고  설명했다.

반면 호주 일부 지역과 서울은 아시아태평양 지역의 임대료 상승을 주도하고 있는 지역으로 꼽았다. 서울  A급 오피스 시장은  지난  2년간  제한적인  신규 공급을  바탕으로  지난  1분기에도  견고한  임대료 성장세를  이어갔다.

CBRE는 이와 함께 수요 대비 부족한 유동성은 매각 및 대출채권 관련 투자 기회를 제공한다고 강조했다. 올해 만기 도래 대출 규모가 많은 한국과 호주를 시작으로 2025년에는 일본까지 오피스 투자자금 조달 측면에서 유동성이 제한적일 것으로 CBRE는 내다봤다. 다만 한국의 경우 만기  연장(리파이낸싱), 채무 재조정  등을 통해  재무안정성을  강화하고  유동성을  확보하는 사례가 나오고  있다.  

CBRE는 아시아 상업용 부동산시장이 전반적으로 대출 수요 대비 자금조달 여건이 악화되면서 유동성이 제한될 것으로 예측했다.  이는 오피스시장에서 가장 두드러진 가운데 국가별로 다르게 나타날 전망이다.

투자 원금 손실을 경험한 투자자는 자산 처분을 고려할 수 있으나, 큰  조정을 동반한 급매로 이어지지는 않을 것으로 CBRE는 예상했다.  아시아의  자산 대비 대출(LTV) 비율 수준에는  큰  변화가  없는 반면 부족한  유동성의  상당  부분은  자산가치의  하락에 따른 것으로 조사됐다.  오피스섹터는  이런  리스크에  가장  취약할  것으로 예상되는  가운데  향후  3년 동안  54억달러 규모의  펀딩갭(유동성 수급 격차)이 발생할 것으로 CBRE는 전망했다.

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