변호사가 알려주지 않는 건물 명도 노하우
꼬마빌딩에 투자할 때 가장 유망한 재테크 법은 매입 후 리모델링을 거쳐 밸류업(부가가치 상승)하는 방식이다. 리모델링으로 건물 가치를 높이기 위해서는 먼저 임차인일 비우는 '명도'가 필수이고 가장 중요하다.
임차인을 내보내고 퇴거시킨 후 보증금을 반환해줘야 한다. 또 사업자가 있으면 사업자를 반출하고 전입신고가 돼 있으면 전입신고까지 종료하는 게 명도의 마무리이다. 그런데 이 명도라는 게 생각만큼 쉽지 않다. 빌딩 명도시 알아두면 좋은 노하우 3가지를 정리해봤다.
법은 가장 마지막 수단이다
부동산 명도는 '사람 대 사람'이 하는 일이기 때문에 매우 민감하고 감정 소모적인 일이다. 그렇다고 먼저 변호사를 찾아가면 경험상 대부분 만나 해결하기 보다는 법과 문서로 하려고 하는 경향이 있다.
일단 감정이 상하면 명도는 오랜 시간을 끌게 된다. 시간은 돈이고 비용이다. 한 번 싸움이 나면 둘 중에 누군가 하나는 져야 되는 구조이기 때문에 감정이 엄청 상하게 된다.
그러면 합의가 이뤄지기 사실상 쉽지 않다. 무조건 만나서 대화로 풀어야 한다. 하지만 임차인들이 전화도 안 받는 경우도 있다. 만나자고 하면 또 안 만나는 경우도 많으니 건물주들은 갑갑해하는 경우가 적지않다.
그럴수록 더더욱 만나 문제를 해결하려고 노력해야 한다. 법적으로 하는 거는 가장 마지막 수단으로 삼아야 한다. 일단은 인간 대 인간으로 접근을 먼저 해야 한다. 임대인도 그렇고 임차인도 그렇고 서로 직접 만나고 싶어 하지 않는다. 그럴 때는 이 부분을 믿고 맡길 수 있는 전문가를 찾는 것도 한 방법이다.
임차인의 난이도에 따라 명도비용을 넉넉하게 잡아라
명도 중에서도 가장 쉬운 임차인 명도는 오래된 주택이다. 주인이 같은 건물에 살고 임차인도 정말 오랫동안 살았다면 협조가 잘되는 편이다. 노후 건물을 매입해 리모델링하거나 신축한다고 가정해 보자.
그러면 임차인은 노후 건물에 저렴하게 임차하고 있을 것이다. 즉 임차인 상당수도 누수나 곰팡이 등으로 불편하게 살았을 것이다. 이런 분들에 적절하게 이사비 또는 이사하면서 발생하는 중개보수(대략 1000만원 수준 내외) 등을 제공하면 대부분 다 이사하고 싶어한다.
반면 어려운 명도는 상가건물과 주변보다 저렴하게 들어와 있는 사무실의 경우다. 상가나 사무실은 명도가 매우 어렵다. 왜냐하면 오래되고 노후된 건물에 임차인으로 있다는 얘기는 월세를 저렴히 내고 입주한 것을 뜻이다.
이 사람들은 여기서 숙박을 하는 게 아니기 때문에 저렴한 월세를 내면서 오래 건물에 있고 싶어 한다. 지금 다른 데 또 알아봐서 나가면 그 가격에 같은 수준의 공간을 구할 수 없기도 하고 인테리어도 다시 해야한다.
임차인 입장에서는 목 좋은 자리에 가려면 권리금을 줘야할 수도 있다. 때문에 오래된 건물의 상가를 명도시키는 게 정말 어렵고 돈도 많이 들어간다.
명도비를 줬을 때 그 비용도 법인의 경우 비용 처리가 된다. 그리고 명도하는데 5억원 정도 비용이 들어갔다면 나중에 팔 때 5억원 더 받는다고 마음 먹으면 좀 더 편하게 협상에 접근할 수 있다.
하루에 모든 임차인과 명도협의를 완료해라
명도에서 가장 중요한 것은 하루 동안에 모든 임차인을 만나는 것이다. 시간이 10시간 걸려도 하루에 다 만나서 끝을 내야 한다.
왜냐하면 협의를 안 본 임차인간 뭉치면 명도가 더 어려워 질 수 있기 때문이다. "누구누구는 얼마 받기로 했다더라. 우리가 협의를 안 하면 어차피 안될거야" 이런 류의 이야기가 나오면서 협의를 하지 않은 임차인간 갑자기 모이기 시작하는 사례가 종종 눈에 띈다. 그들 간 서로 원하는 금액을 얘기하다보면 명도비는 올라가기 마련이다. 즉, 명도는 점점 어려워진다고 보면 된다. 가급적이면 하루에 임차인 모두를 각각 면담을 해 액수를 다 정하는 게 좋다.
그리고 미팅을 잡았으면 그 날 협의를 무조건 마무리 해야한다. 두 번 만나고 세 번 만나는 순간 만날수록 명도비용이 늘어난다.
명도 관련 주변 지인들에게 물어보기 시작하면 주변 전문가들은 “야야…더불러 내가 받아줄게..나 예전에 이런 경우 있었는데….”이렇게 쉽게 얘기를 한다. 임차인은 그 말에 마음이 흔들릴 수밖에 없다.
그러면 명도는 어렵다고 봐야 한다. 그러니까 처음 만났을 때 사정을 해서라도 무조건 그날 끝내야 된다. 도장을 찍을 수 있을 때 끝내야지 “알아볼께요” 하고 헤어지는 순간 비용은 계속 올라갈 수 있는 점을 유의해야 한다.
