부동산투자 재개한 새마을금고, 3가지 변화 포인트
새마을금고가 대체자산 투자를 재개했다. 부동산 개발사업의 본PF는 물론 실물 담보대출의 선순위 대주로 등장하고 있다. 새마을금고는 작년 7월 뱅크런사태에 따른 위기를 겪고 난 뒤 만기 도래 대출은 원칙적으로 상환받고 신규 대체투자는 중단한 바 있다. 그러다 조직 개편이 일단락되고 경영혁신안이 실행되자 비교적 안정적이며 수익률이 우수한 부동산을 중심으로 투자를 다시 시작한 것이다.
새마을금고중앙회는 올 초 조직 개편에 따라 대체자산부문의 4개 본부를 2개본부로 통합했다. 기업금융본부와 ESG인프금융본부를 합쳐 기업인프라금융본부로 바꾸고, 부동산 관련 본부 2개를 프로젝트금융본부 1개로 통합했다.
새마을금고의 대체투자 재개에는 몇가지 변화가 눈에 띈다. 만기 상환받은 대출금 중심으로 선별해 자금을 굴리고, 중앙회와 단위 금고가 함께 투자에 나선다는 점, 주택도시보증공사(HUG)의 보증부 대출에 집중한다는 게 최근 3가지 포인트다.
상환 자금으로 선순위 대출에 재투자
약 100조원의 자금을 글리는 새마을금고중앙회 자금운용부문은 주식·채권에 60%, 대체자산에 40%를 배분해 투자해왔다. 대체투자는 부동산과 인프라·ESG, 기업금융으로 나뉜다. 새마을금고는 경영혁신안에 따라 부동산·건설업의 대출한도 규제를 신설하고 대체투자 비중을 매년 점진적으로 축소하는 등 보수적으로 운용할 예정이다.
금고의 건전성 및 익스포저 관리를 위해 선순위 대주단 지위를 활용, 사업성이 낮은 사업의 만기 연장에 반대하고, 정리 절차를 서두르고 있다. 올 들어 기한이익이 상실(EOD)된 울산 신정동 주상복합 개발사업에 대해 선순위 대주인 새마을금고가 공매 절차를 추진하는 것도 같은 맥락이다.
그러나 상환받은 대출금은 그대로 대체투자에 재투자하고 있다. 신규 부동산 딜의 선순위 대출에 참여하고 수익성 있는 사업장은 만기를 연장해가고 있다.
최근 금융약정을 체결한 여러 사업장에 대주로 참여했다. 지난 7일 클로징(금융 종결)한 '서울 용산 몬드리안서울 이태원호텔' 의 2350억원 담보대출 리파이낸싱과 관련, 새마을금고(단위 금고 포함)는 선순위 대출 300억원을 제공했다. 앞서 지난달 30일 약정 체결된 '홈플러스 중동상동점 주상복합개발사업' 관련, 7500억원의 본PF대출 조달 과정에서 새마을금고(단위 금고 포함)가 선순위 대주로 참여했다.
지난 3월말 전남 영암해남관광레저형기업도시(솔라시도) 구성지구의 토지담보대출(토담대)이 2750억원 규모로 1년 기한 연장된 건에도 새마을금고중앙회와 단위 새마을금고 등 기존 대주가 다시 참여했다.
신한은행이 1월 말 서울 송파구 잠실 미성크로바(잠실 르웰) 재건축조합에 대한 사업비대출 2200억원을 연장 주선했는데 대주단에는 신한은행을 비롯해 기존 앵커 대주인 새마을금고 등이 포함됐다. 새마을금고는 미성크로바 재건축사업이 서울 잠실에 위치하며 우량한 사업으로 평가하고 대주단에 재참여했다고 설명했다.
중앙회와 단위 금고 연대해 투자
관리형 토지신탁 대출(관토대출)과 200억원 이상 공동 대출에 대해 새마을금고중앙회와 단위 금고가 함께 투자하는 점도 새로운 변화 양상이다. 이는 정부가 새마을금고의 건전성관리 강화 차원에서 중앙회의 대출 참여와 심사를 의무화한데 따른 것이다.
규모가 작아 심사 능력이 떨어지는 지역 금고 대신 중앙회가 대출 심사를 맡아 우량한 대출 위주로 취급할 수 있도록 책임을 부여한 것이다.
올 들어 대출 재개한 영암해남 관광레저형기업도시(솔라시도) 구성지구의 토담대, 용산 몬드리안서울 이태원호텔 담보대출, 홈플러스 중동상동점 주상복합개발 본PF 모두 중앙회와 단위 금고가 공동으로 참여한 사업이다.
HUG 보증부 대출에 집중
치솟는 연체율을 잡는 것이 새마을금고의 지상 과제다. 이에 최근 정비사업 보증과 같은 HUG의 보증부 대출시장을 집중 공략하고 있다.
새마을금고의 연체율은 심각한 상황이다. 2023년 말 5.07%에서 2024년 1월 6%대, 2월 7%대 진입했고 3월에는 7% 중반까지 상승한 바 있다. 2023년 6월 뱅크런 사태 당시 연체율(6.1~6.4%)보다도 높은 수준이다.
새마을금고가 HUG의 보증부 대출을 찾는 것은 HUG보증부 대출이 무위험 여신으로 꼽혀 이를 늘리면 기존 연체율을 낮출 수 있어서다. 특히 HUG의 정비사업(재개발·재건축) 사업비 대출 보증물은 HUG가 원금을 보증하는다 분양 리스크도 낮아 선호도가 높다.
이에 증권사 IB들이 정비조합의 HUG 보증부 대출 입찰에 참여, 금융 주관권을 따내 새마을금고와 함께 대주를 형성하고 있다. 새마을금고와 증권사컨소시엄은 기존 정비사업 대출 강자인 은행과의 경쟁에서 이기기 위해 거의 대출조성 원가에 가까운 금리를 제시하고 있다고 한다.
지난 3월 말 하나은행과 DB금융투자는 서울 강북지역의 한 재정비촉진지구의 HUG 보증부 사업비 대출 주선기관으로 선정됐는데 사업비의 절반 정도는 새마을금고를 대주로 유치하는 것으로 알려졌다. 최근 마감된 7500억 규모의 부산 시만촉진3구역 재개발사업 금리 제안 입찰에도 새금고와 한 증권사가 참여했다. 이 사업 역시 HUG 보증부로 대주단을 구성할 예정이다.
