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부동산사업 중 'BRRRR' 전략 활용하기

김경희
김경희
- 4분 걸림 -

부동산사업을 하는 사람들은 앞으로 최소 1년 이상은 힘든 시기를 가질 것으로 예상됩니다.

금리가 급격히 많이 오른 탓에 높은 금리일 때는 건물 신축을 하기에 크게 부담이 되는 게 현실입니다. 이에 다양한 사업 방식을 연구할 필요성이 있습니다.

부동산사업 종류 중 'BRRRR' 전략이란 게 있습니다.  Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat의 앞 글자를 따서 만든 것 입니다. 대형 프로젝트에는 적용하기가 어렵고  소규모 사업에는 활용해 볼만해 소개합니다.

1. Buy : 기존 건물을 삽니다.

상태가 안 좋아 싸게 내놓은 건물을 삽니다.

매입 비용은 보유 현금으로 사거나 매입할 건물을 담보로 해서 대출을 받거나, 파트너십을 통해 투자를 받아 살 수 있습니다.

물건을 싸게 사는 게 중요한데요, 살 때에는 리모델링 후 가치(after repair value, ARV)를 꼭 고려해야 합니다. ARV를 고려할 때, 해당 지역에서 집 크기, 방 개수, 화장실 개수 등이 비슷한 집 값을 찾아보고 참고해야 합니다. 미국 부동산사업자의 예를 참고해보면  ARV가 30만달러로 예상된다면 그 집은 70%인 21만달러 이하로 구매해야 한다고 합니다.

2. Rehab : 기존 건물을 수선, 개량, 개선하기

이 전략을 시행할 때는 대개 상태가 안 좋은 집을 구매해 Rehab하므로 시공업자로부터 최소 3군데 이상 견적을 받고 네고(nego)를 거친 후 공사를 진행합니다.

외관적인 문제는 크게 비용이 들지 않지만, 집의 유틸리티(수도, 전기, 가스 등)와 지하층 확장의 경우 개선에 많은 비용이 지출되므로 건물을 구매할 때 필수적으로 체크해야 합니다.

3. Rent : 임대하기

건물을 임대하기 전에 해당 지역의 임대비를 인터넷 사이트 등을 참고해 현실에 맞는 임대비를 산정해야 합니다. 또는 전문 건물관리회사(Property management company)에 외주를 줄 수도 있습니다. 전문 건물관리회사를 이용하면 임대용 건물의 관리뿐만 아니라 임차인을 구하는 업무까지 위탁할 수 있습니다.

임대료에는 대출금 이자 비용, 세금, 빌(bill, 주인이 전기와 물 등을 내는 경우), 공통 관리비, 건물관리회사 수수료, 공실비용(vacancy expense, 공실에 대비해 저축하는 비용),  보수 비용(repair & maintenance), Capital Expenditure(크게 고칠 비용 - 지붕, 창문 등)을 모두 넣은 금액이 임대료로 충분히 충당돼야 합니다.

4. Refinance : 재융자받기

재융자를 받을 대주를 고를 때는 Rehab한 후 건물의 감정가가 상승되므로 기존 대출금과의 차액에 대해 추가 융자를 받을 수 있는지 협의해야 합니다. 또한 주변 유사 건물들의 최근 시세를 확인해 대주와 협의해야 합니다.

5. Repeat : 반복하기

재융자(Refi)를 받아 이전 대출을 갚은 후 남는 현금으로 다시 건물을 사서 이 모든 작업을 반복합니다. 물론 이윤이 남아야 하는 것은 당연합니다.

<이 글은 김경희 본태C&D 대표의 블로그 <사람과 건축 그리고 도시 for 생태계> 에서도 볼 수 있습니다.>

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건설부동산김경희BRRRR프로젝트매니지먼트

김경희

김경희 본태C&D 대표는 대림산업( DL이앤씨)에서 31년 동안 근무하고 임원으로 퇴임했습니다. 지금은 건설기업과 디벨로퍼를 서포트하는 일을 하고 있습니다. '중소건설기업 성장 매뉴얼'의 저자입니다. 사람이 중심되는 건축과 도시를 만들고자 합니다. 최근 디벨로퍼 입문자와 현직 디벨로퍼를 위한 기본서 `디벨로퍼101' 책을 출간했습니다.

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