부동산사업 중 'BRRRR' 전략 활용하기

부동산사업을 하는 사람들은 앞으로 최소 1년 이상은 힘든 시기를 가질 것으로 예상됩니다.

금리가 급격히 많이 오른 탓에 높은 금리일 때는 건물 신축을 하기에 크게 부담이 되는 게 현실입니다. 이에 다양한 사업 방식을 연구할 필요성이 있습니다.

부동산사업 종류 중 'BRRRR' 전략이란 게 있습니다.  Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat의 앞 글자를 따서 만든 것 입니다. 대형 프로젝트에는 적용하기가 어렵고  소규모 사업에는 활용해 볼만해 소개합니다.

1. Buy : 기존 건물을 삽니다.

상태가 안 좋아 싸게 내놓은 건물을 삽니다.

매입 비용은 보유 현금으로 사거나 매입할 건물을 담보로 해서 대출을 받거나, 파트너십을 통해 투자를 받아 살 수 있습니다.

물건을 싸게 사는 게 중요한데요, 살 때에는 리모델링 후 가치(after repair value, ARV)를 꼭 고려해야 합니다. ARV를 고려할 때, 해당 지역에서 집 크기, 방 개수, 화장실 개수 등이 비슷한 집 값을 찾아보고 참고해야 합니다. 미국 부동산사업자의 예를 참고해보면  ARV가 30만달러로 예상된다면 그 집은 70%인 21만달러 이하로 구매해야 한다고 합니다.

2. Rehab : 기존 건물을 수선, 개량, 개선하기

이 전략을 시행할 때는 대개 상태가 안 좋은 집을 구매해 Rehab하므로 시공업자로부터 최소 3군데 이상 견적을 받고 네고(nego)를 거친 후 공사를 진행합니다.

외관적인 문제는 크게 비용이 들지 않지만, 집의 유틸리티(수도, 전기, 가스 등)와 지하층 확장의 경우 개선에 많은 비용이 지출되므로 건물을 구매할 때 필수적으로 체크해야 합니다.

3. Rent : 임대하기

건물을 임대하기 전에 해당 지역의 임대비를 인터넷 사이트 등을 참고해 현실에 맞는 임대비를 산정해야 합니다. 또는 전문 건물관리회사(Property management company)에 외주를 줄 수도 있습니다. 전문 건물관리회사를 이용하면 임대용 건물의 관리뿐만 아니라 임차인을 구하는 업무까지 위탁할 수 있습니다.

임대료에는 대출금 이자 비용, 세금, 빌(bill, 주인이 전기와 물 등을 내는 경우), 공통 관리비, 건물관리회사 수수료, 공실비용(vacancy expense, 공실에 대비해 저축하는 비용),  보수 비용(repair & maintenance), Capital Expenditure(크게 고칠 비용 - 지붕, 창문 등)을 모두 넣은 금액이 임대료로 충분히 충당돼야 합니다.

4. Refinance : 재융자받기

재융자를 받을 대주를 고를 때는 Rehab한 후 건물의 감정가가 상승되므로 기존 대출금과의 차액에 대해 추가 융자를 받을 수 있는지 협의해야 합니다. 또한 주변 유사 건물들의 최근 시세를 확인해 대주와 협의해야 합니다.

5. Repeat : 반복하기

재융자(Refi)를 받아 이전 대출을 갚은 후 남는 현금으로 다시 건물을 사서 이 모든 작업을 반복합니다. 물론 이윤이 남아야 하는 것은 당연합니다.

<이 글은 김경희 본태C&D 대표의 블로그 <사람과 건축 그리고 도시 for 생태계> 에서도 볼 수 있습니다.>