부동산개발사업 관리법, 무엇이 달라지나

국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 구조적 불안이 반복되면서 정부는 본격적인 제도 개편에 나섰습니다. 특히 대규모 개발사업의 자금 흐름과 리스크 구조를 사업 초기부터 체계적으로 통제하겠다는 취지입니다. 그 출발점에 ‘부동산개발사업 관리 등에 관한 법률’(이하 부동산개발사업 관리법)이 있습니다.

이 법은 지난 5월 27일 제정·공포되었으며, 2025년부터 단계적으로 시행될 예정입니다. 단순한 법률 제정을 넘어, 부동산 PF 시장의 근본적인 질서를 바꾸는 제도적 전환으로 평가됩니다.

왜 지금, 이 법이 필요한가

2024년 말 기준 국내 부동산 PF 익스포저는 202.3조 원에 달합니다. 국내총생산(GDP)의 약 9%에 해당하는 수치입니다. PF 시장이 부실화될 경우, 금융시스템 전반에 충격이 파급될 수 있는 구조입니다. 정부는 이를 우려해 2024년부터 제도 정비에 착수했고, 이번 법 제정을 통해 본격적인 관리체계를 마련하게 되었습니다.

그동안 제도는 등록제 위주의 사후관리에 머물렀지만, 이번 법은 개별 개발사업 단위의 ‘사전관리’로 무게중심을 옮겼습니다. 사업계획 단계에서부터 자금조달 구조, 자기자본 비율, 사업성 검토 방식까지 투명하게 통제할 수 있는 장치를 법으로 명시한 것입니다.

무엇이 바뀌는가

첫째, 일정 규모 이상의 개발사업은 사업계획과 자금조달계획 등을 국토부에 보고해야 합니다. 보고 의무는 시행협약 체결일, 토지 매입 완료일, SPC 설립일, 인허가 신청일 등 다섯 가지 기준 중 가장 빠른 시점으로부터 60일 이내에 이행해야 합니다. 보고 항목에는 분양률, 공정률뿐 아니라 대출금리, 연체율, 자기자본비율 등 금융정보도 포함됩니다. 이 제도는 2027년 5월 28일부터 본격적으로 시행됩니다.

둘째, PF 대출의 필수 요건이 될 수 있는 ‘사업성 평가 기준’이 강화됩니다. 앞으로 사업성 평가는 국토부가 고시한 기준에 따라 지정된 외부기관만이 수행할 수 있습니다. 형식적 검토에 그쳤던 기존 관행에서 벗어나 실질적 리스크 분석이 이뤄지도록 제도화된 것입니다. 이 제도는 2026년 5월 28일부터 시행됩니다.

셋째, 분쟁 조정기구가 상설화됩니다. 개발사업 과정에서 발생하는 갈등을 조정할 ‘부동산개발사업조정위원회’가 국토부 산하에 설치됩니다. 2022년 레고랜드 사태 이후 한시적으로 운영되었던 민관 PF 조정위원회를 제도권 안으로 편입한 것입니다. 기존에는 공공이 포함된 사업만 조정 대상이었지만, 이번 법 제정을 통해 민간 단독 개발사업도 조정 대상에 포함됩니다.

시행 일정은 다음과 같습니다. 2025년 11월 28일부터 법률이 원칙적으로 시행되며, 사업성 평가 제도는 2026년 5월, 보고의무는 2027년 5월부터 각각 적용됩니다.

누가 무엇을 준비해야 하나

법 시행에 따라 디벨로퍼, 금융기관, 기관투자자 등 각 주체의 대응 전략도 달라져야 합니다.

먼저 디벨로퍼는 개발 초기부터 보고의무 이행을 위한 정보관리 시스템을 갖추어야 합니다. 사업계획의 타당성과 자금 구조의 투명성이 사업성 평가의 핵심이 될 것이기 때문입니다. 자기자본 비율이 낮거나 금융구조가 불투명한 사업은 부정적 평가로 이어질 가능성이 높습니다. 투명성과 재무 건전성이 성패를 가르는 기준이 됩니다.

금융기관은 대출 심사 시 외부 사업성 평가를 필수 요건으로 반영해야 할 가능성에 대비해야 합니다. 정부가 도입을 추진 중인 ‘PF 통합관리시스템’과 연동하여 전국 개발사업의 리스크를 실시간 모니터링하는 체계가 구축될 예정입니다. 문제 사업장에 대한 선제적인 재구조화 전략과 조정위원회 대응 전략도 함께 마련해야 합니다.

운용사와 기관투자자에게는 기회와 과제가 동시에 주어집니다. 보고의무 도입으로 확보되는 공공 데이터를 전략적으로 활용할 수 있다면, 입지 분석과 투자 타당성 판단의 정밀도가 한층 높아질 수 있습니다. 특히 ‘프로젝트 리츠’ 등 간접투자 모델이 확대되는 흐름 속에서, 데이터를 기반으로 한 분석력은 운용사의 핵심 경쟁력이 될 것입니다.

관리의 시대, PF의 새로운 질서

이번 법률은 단순한 행정절차 강화에 그치지 않습니다. PF 대출 구조, 인허가 일정, 공정률, 분양률 등 사업 전반을 정보 기반으로 투명하게 관리하겠다는 정부의 의지가 반영된 제도입니다. 디벨로퍼, 금융기관, CM사 간 협업 방식은 더욱 촘촘해질 수밖에 없으며, PF는 더 이상 금융의 부속품이 아니라 사업의 중심축이 됩니다.

보고하고, 평가받고, 조정받는 과정 속에서 PF는 리스크가 아닌 관리 가능한 수단으로 진화해야 합니다. 이제 리스크는 사후의 문제가 아니라, 기획 단계에서부터 설계되는 조건이 되었습니다.

부동산개발사업 관리법은 결국 시장을 불신에서 신뢰로 옮겨가기 위한 출발점입니다. 변화는 시작되었습니다. 관리되지 않는 개발사업은 더 이상 시장에서 설 자리를 찾기 어려워질 것입니다.