부동산개발 자금조달 요청, 은행으로 몰린다

원정호기자

2023-03-28 - 9분 걸림 - 댓글 남기기

부동산 개발업계가 자금조달의 어려움을 타개하기 위해 은행을 찾고 있다. 은행들의 자금 여력이 2금융권에 비해 풍부한데다 정부 정책에 부응하는 차원에서 PF시장 유동성 지원 문턱을 전에 비해 다소 낮췄기 때문이다. 은행들도 우량 개발 사업장에 자금을 공급하면서 한계에 부닥친 가계대출의 새로운 영업 돌파구를 찾는다는 전략이다.

28일 은행권에 따르면 최근 개발사업의 자금조달 해결사 역할을 시중 은행들이 하고 있다. 특히 신한은행은 정비사업에서, 산업은행·기업은행은 비주거 부동산에서 두드러진 역할을 하고 있다.

시중은행, 주거개발PF 해결사 역할

신한은행은 최근 강남 재건축조합 2곳과 한남3구역재개발조합에 긴급 사업비대출을 지원했다. 강남 소재 A재건축조합에는 1000억원의 후순위를, B재건축조합에는 선순위 조건으로 1500억원을 공급했다. 아울러 한남3구역조합이 4000억원의 초기사업비 대출을 받는 과정에서 신한은행이 1300억원을 집행했다. 시공사인 현대건설의 채무 연대보증으로 발행된 만기 1년짜리 자산유동화기업어음(ABCP) 1300억원을 신한은행이 인수한 것이다. 초기 사업비 대출은 본 사업비 대출 이전에 조합의 초기 운영 경비 등으로 쓰이는 자금이다.

신한은행은 이와 함께 만기 도래한 서울 가산동 지식산업센터의 브릿지론 1500억원을 6개월 연장했다. 3000억원의 브릿지론 대주단 중 만기 일시 상환을 요구하는 금융사도 있었지만 신한은행의 중재로 가까스로 연장됐다고 한다. 신한은행은 전체 자금의 절반을 지원해 연장하고, 추후 본PF도 주관해주기로 했다.

신한은행 관계자는 "강남 재건축을 포함해 우량 사업장이 사업 지체 사유를 풀기 위해 급하게 돈을 필요로 하는 곳이 있다"면서 "사업장이 괜찮으면 지원해줄 계획"이라고 말했다.

하나은행은 시행사인 유토개발2차가 진행하는 대전 도안2-2지구 도시개발사업에 1년 만기 4600억원의 브릿지론 중 3500억원을 지원했다. 이에 따라 대전 도안 2-2지구는 시공사인 대우건설 연대 채무로 기존 3개월마다 차환되던 유동화증권 굴레에서 벗어났다. 대우건설 보증 채무 없이 내년 2월 만기인 1년짜리 장기의 안정적 대출금으로 연장된 것이다.

하나은행 관계자는 "토지 감정과 사업성 평가 등 여러 평가를 거쳐 우량 사업장이라는 결론을 내리고 건설사 보증 ABCP(자산담보부 기업어음)를 1년 만기의 장기 대출로 전환해줬다"면서 "이번 사례를 계기로 우량 사업장을 추가 발굴해 사업 재구조화를 거쳐 PF시장 안정에 기여하겠다"고 강조했다.

국민은행을 포함한 KB금융 역시 5000억원 규모의 부채담보부증권(CDO) 발행을 통해 PF사업장 유동성을 공급하고 있다. CDO는 금융사 대출채권 등을 기초자산으로 삼아 현금 흐름을 창출하는(유동화) 파생상품으로, CDO 발행에는 KB국민은행, KB증권, KB손해보험, KB캐피탈, KB저축은행 등이 투자자로 참여한다. 조성된 자금은 신용등급 A이상의 대형건설사가 시공사로 참여한 사업장의 3∼6개월 만기 단기 브릿지론을 1년 만기의 시장금리 수준 브릿지대출로 차환하는데 사용된다.

산업·기업은행, 비주거 부동산 개발 참여 확대

일반 은행이 주거용 부동산 공급에 주력한다면 산업은행과 기업은행은 비주거 산업용 부동산 공급을 확대하고 있다. 부동산시장 침체 속에서도 고용 창출의 명분이 있는 산업 및 업무용 부동산 개발사업에서 시장 안전판 역할을 다하기 위해서다.

기업은행은 최근 판교 삼평동 오피스부지 개발에 1200억원을 지원했다. 미래에셋맵스사모부동산펀드 65호(미래에셋맵스65호)는 지난 22일 대주단과 선순위 7400억원, 후순위 400억원 등 총 7800억원 한도의 대출약정을 체결했다. 경기 분당구 삼평동 641번지 일대에 복합업무시설을 짓기 위해서다. 기업은행 보증으로 1200억원 한도 내 발행되는 유동화증권(ABCP)도 대주에 포함됐다. 이번 자금 확보로 상반기 내 착공이 이뤄질 전망이다.

산업은행은 산업단지나 물류센터, 데이터센터 개발사업에 대출 참여를 늘리고 있다. 다만 대출 안전성 확보를 위해 분양을 대부분 마치고 공사중인 사업장의 리파이낸싱을 선호한다.

산업은행과 산은캐피탈은 세종스마트그린일반산단의 리파이낸싱 참여를 추진하고 있다. 세종스마트그린은 애초 1700억원 규모로 PF대출을 실행했으나 분양기업의 계약금과 중도금 유입 등을 통해 1100억원을 갚았다. 이번에 대출 잔액 600억원에다 자금 부족분 200억원을 더해 총 800억원의 리파이낸싱에 나선 것이다. 리딩투자증권이 리파이낸싱금융을 주선하며 산업은행과 산은캐피탈이 각각 600억원, 200억원 규모로 참여할 예정이다.

산은 관계자는 "분양이 거의 다 됐기 때문에 산은의 대출 요건에 부합하고, 국가적 산업단지 육성이라는 명분에도 맞기 때문에 이번 그린산단의 리파이낸싱에 적극 참여하려고 한다"고 말했다.

최근 들어 산은은 비주거용 부동산개발사업의 자금 공급을 확대하고 있다. 산업단지는 물론 데이터센터 개발사업, 실물 물류센터 등 산업적 지원 효과가 있는 부동산이 타깃이다. 브룩필드자산운용이 지난달 진행한 5670억원 규모의 인천 원창동 물류센터 리파이낸싱(담보대출)에 산은은 앵커자금 1000억원을 투입하기도 했다.

은행들, 우량사업장 발굴해 새 영업기회 모색

은행들이 잇따라 부동산 개발사업의 자금 조달 건에 숨통을 터주는데 대해 여러 해석이 나온다. 우선 한계에 봉착한 주택담보대출 시장을 대신해 기업금융에서 새 영업 기회를 모색하는 차원이라는 분석이다.

금융감독원에 따르면 신한·국민·우리·하나·농협 등 5대 시중은행의 주택담보대출 작년 연체 증가율과 연체액은 각각 56.4%, 7740억원을 기록했다. 개인·가계대출시장이 침체되자 우량기업이나 우량 사업장 영업으로 쏠리고 있는 것이다. 은행 관계자는 "기업금융 분야 대출 한도를 열어놓고 좋은 프로젝트를 고르겠다는 은행들이 있다"면서 "은행 입장에서 높은 금리의 대출 채권을 확보하기에 좋은 기회일 수 있다"고 말했다.

정부의 부동산 안정책에 부응해 공공 차원에서 접근하는 이유도 있다. 특히 높은 임금으로 정부와 여론의 질타를 받는 상황에서 은행들이 정부 눈치를 안 볼 수 가 없는 것이다.

또 다른 은행 관계자는 "부동산PF 시장에 적극적으로 유동성도 지원하고 있다. 부동산PF 시장 안정에 협조해달라는 금융당국의 요청도 여러 차례 있었다"고 전했다.

건설사나 사업장이 파산할 경우 은행에 미치는 파장이 다른 금융권에 비해 워낙 크기 때문에 은행업권 차원에서 대형 사업장의 사업 차질을 피하도록 대응한다는 해석도 나온다.

금융사 관계자는 "대규모 사업장이 디폴트를 내거나 건설사가 도산하면 임직원은 물론 전,후방 협력업체에 연쇄 반응을 미친다"면서 "직원 대출을 포함해 B2B 대출 등 직,간접적 영향이 크기 때문에 은행들이 연체를 막기 위해 적극 지원할 수 밖에 없다"고 말했다. 이 같은 이유로 당분간 개발사업의 자금조달 딜이 은행에 몰리는 현상이 이어질 것이란 게 업계의 전망이다.