부동산 토큰화, 새로운 투자 기회의 문을 열고 있다

최민성

2025-07-23 - 6분 걸림 - 댓글 남기기

부동산 투자는 전통적으로 높은 자본금과 복잡한 관리 부담으로 인해 소수 고액 자산가들의 전유물이었다. 그러나 블록체인 기술을 활용한 부동산 토큰화는 이러한 장벽을 허물며, 개인 투자자들에게 새로운 기회를 제공하고 있다. 토큰화란 부동산 자산을 디지털 토큰으로 분할해, 소액으로도 지분을 소유할 수 있게 만드는 방식이다. 싱가포르와 한국의 최신 동향을 통해 부동산 토큰화의 가능성과 과제를 살펴보자.

토큰화는 네 가지 주요 장점을 지닌다. 첫째, 초기 자본 부담을 줄여 진입 장벽을 낮춘다. 둘째, 검증된 투자 기회에 접근할 수 있다. 셋째, 복잡한 자산 관리에서 벗어날 수 있다. 넷째, 전통적인 부동산 투자보다 유동성이 높다.

싱가포르에서는 정부로부터 라이선스를 받은 플랫폼이 블록체인 기반으로 부동산을 토큰화하고 있다. 투자자는 토큰을 통해 펀드 형태의 사모 투자나 직접 부동산 지분을 보유할 수 있다. 이는 리츠나 상장 주식과 달리 자산에 직접 접근할 수 있으며, 주식 시장의 변동성을 피할 수 있다는 장점이 있다.

최소 투자 금액은 약 2만 달러 수준으로, 리츠보다는 높지만 사모펀드보다는 낮다. 일반적인 투자 규모는 약 16만 달러에 이른다. 투자 자격은 자산 155만 달러 또는 연 소득 23만 달러 이상의 공인 투자자에게 주어지지만, 최근 규제 완화로 소매 투자자의 접근도 확대되고 있다. 현재는 주택 프로젝트가 인기 자산으로 떠오르고 있다. 다만, 안정적인 거래 플랫폼 구축, 부동산 사업성 검증, 기술 및 관리 리스크 완화 등은 여전히 해결 과제로 남아 있다.

한국 역시 부동산 토큰화가 진행되고 있다. 2019년 SK증권은 카사 코리아와 협력해 ‘디지털 부동산 수익증권 분배 플랫폼’을 개발하고, 금융위원회로부터 샌드박스 특례를 받아 시범 운영을 시작했다. 카사 코리아는 부동산을 담보로 한 디지털 자산 담보 증권(DABS)을 발행해 서울 강남의 상업용 부동산을 중심으로 소액 투자를 가능하게 했다.

2023년 말 금융위원회는 한국거래소에 증권형 토큰(STO) 거래 시장을 승인하면서, 부동산과 예술품에 대한 분할 거래를 허용했다. 다만, 부동산 PF처럼 고위험 사업은 상장 대상에서 제외됐다. 카사 코리아, 루센트블록, 펀블 등은 샌드박스 특례를 활용해 강남의 쇼핑몰 등 소매 자산을 토큰화하고 있다. 특수목적법인(SPC)을 생략하고 수익증권과 신탁 구조를 활용해 거래 과정을 간소화하고 있다. 펀블은 우리자산운용과 협력해 블록체인 기반 부동산 펀드를 제공하며, 투명성과 안전성을 높이고 있다.

한국의 토큰화는 부동산을 넘어 탄소 배출권, 예술품, 해운 금융 등 다양한 자산 영역으로 확장되고 있다. 한국은행의 도매 CBDC(중앙은행 디지털 화폐) 실험은 탄소 배출권 거래를 시뮬레이션하며 블록체인 기술의 잠재력을 탐색하고 있다. 그러나 토큰 소유권 보장, 이중 판매 방지, 전자 계약의 법적 구속력 확보 등은 여전히 규제적 도전 과제로 남아 있다. 금융위원회는 이를 해결하기 위해 STO 가이드라인을 마련하고, 블록체인 기반의 소유권 등록 시스템을 도입하고 있다.

부동산 토큰화는 투자 접근성을 높이는 ‘투자 민주화’의 잠재력을 지닌다. 한국거래소의 STO 시장 설립을 통해 글로벌 경쟁력을 강화하고 있다. 부동산 투자의 높은 진입 장벽이 토큰화를 통해 낮아지고 있으며, 소액으로도 우량 자산에 투자할 수 있는 기회가 열리고 있다.

성공을 위한 과제를 정리해보자.

첫째, 투자자 교육이다. 투자자들은 토큰화의 기술적·관리적 리스크를 이해하고, 자산과 플랫폼의 신뢰성을 평가할 수 있어야 한다. 둘째, 유동성 강화를 위한 거래 플랫폼 및 규제 프레임워크 구축이 중요하다. 셋째, 부동산을 넘어 다양한 자산으로의 확장이 필요하다. 넷째, 신뢰 구축이다.

한국과 싱가포르는 소유권의 투명성과 거래 안전성을 보장하는 시스템을 마련하며, 글로벌 토큰화 시장의 모범 사례로 자리잡고 있다. 마지막으로, 소매 투자자의 참여 확대를 통해 부동산 투자 대중화를 가속화하는 것이다.

부동산 토큰화는 단순한 기술 혁신을 넘어, 투자 생태계를 근본적으로 재편할 수 있는 잠재력을 지니고 있다. 개인 투자자에게 더 많은 기회를 제공하고, 규제와 기술이 조화를 이루는 환경이 이러한 변화의 핵심 열쇠가 될 것이다.