부동산 디벨로퍼를 위한 투자전략(2023년 4월)

하락을 멈추어가는 아파트 가격

한국부동산원이 지난 3월에 발표한 2023년 1월 전국 아파트 실거래 가격지수에 따르면 서울, 광주, 울산, 제주의 아파트 실거래가격의 월간 변동률이 2022년 6월이후 처음으로 반등한 것으로 나타났다. 서울 0.85%, 광주 0.87%, 울산 0.21%, 제주 0.47%가 각각 상승하며 급격한 하락을 마감하고 상승하는 모습을 보였다.

서울의 경우, 그 동안 급매물이 출회되며 가격 하락폭이 심했던 동북권과 서북권역을 중심으로 급매물이 소화되면서 실거래가격이 반등하는 모습이다. 다른 지역들도 그 동안 낙폭이 과했던 신도시 지역들을 중심으로 저가 매수세가 유입되면서 하락폭이 축소되고 저점을 테스트하는 모습을 보이고 있다.

거래량이 증가하는 아파트 매매 시장

한국부동산원이 발표한 통계에 따르면 2023년 2월 전국의 아파트 매매 거래량은 전월 대비 증가하였다. 정부의 규제 해제 정책과 맞출려 낙폭과대에 따른 저가 매수세가 유입되면서 거래량이 증가한 상황이다.

서울, 경기, 인천의 2월 거래량이 각각 2,286건, 7,913건 2,095건을 나타냈는데 1월에 비해 거의 2배 정도 증가했다. 수도권 뿐만 아니라 낙폭이 심했던 지방에서도 거래량이 회복되고 있다. 가장 먼저 하락을 시작한 세종과 미분양 물량이 가장 많은 대구의 2월 거래량도 각각 692건과 1,525건으로 증가했다. 이 외의 대부분의 지역에서도 거래량이 늘어난 모습이다.

2021년 10월 이후 주요도시의 아파트가격이 약 25% 급락한 이후 저가매수세가 유입되면서 급매물을 중심으로 거래량이 증가하는 상황이므로 지금의 가격대에서 1차적인 가격 지지선이 형성될 것으로 기대된다. 2023년 상반기에 가파른 가격하락은 멈추고 저점이 확인될 것이다.

2. 전국아파트 미분양 동향

미분양수의 증가세는 멈추고 있다.

국토교통부가 3월 말에 발표한 2023년 2월의 전국 미분양주택현황 통계에 따르면, 전국 미분양주택수는 75,438호로 전 달의 75,359호와 크게 차이가 없는 것으로 나타났다. 작년 11월과 12월에 신규 분양물량이 몰리고 미분양물량이 급증하면서 국토부 통계기준 미분양 물량이 1월까지 급증하였었는데, 2023년 1월부터 신규분양 물량이 큰 폭으로 축소되면서 국토부 통계기준 미분양 물량의 증가세로 주춤해진 상황이다.

미분양률은 여전히 높다.

그 동안 하락해 온 아파트가격이 큰 상승세로 전환하려면 미분양 물량의 소진이 선행되어야 하는데, 지금으로서는 시간이 많이 필요할 것으로 판단된다. 작년에 비하여 아파트 신규 분양의 공급은 크게 축소된 상황이나 여전히 미분양율이 높게 나오고 있고 대출금리도 높은 상황이기 때문에 미분양 물량이 바로 축소되기에는 쉽지 않은 것으로 판단된다.

공급이 급격히 줄어든 신규 분양시장

금융권의 부동산 PF 대출 시장의 어려움이 지속됨에 따라 신규 아파트 분양 공급도 크게 줄어든 상황이다. 2023년 3월에 청약홈을 통해서 공급된 전국의 신규분양 물량은 6,125건이였는데, 3개월 연속 1만건 아래에서 공급되고 있다.

악화되어 있는 신규 분양시장

3월에 청약홈에서 신규 공급된 6,125건의 아파트 중 미분양이 2,098건으로 미분양률은 34.25%로 나타났다. 2022년 7월 이후 미분양률이 계속 20%이상을 나타내고 있는데, 분양시장의 매수심리가 크게 악화되어 있다는 것을 의미한다.

입지가 좋은 광주 위파크, 서울 등촌 지와인, 영등포 디그니티, 은평구 센터레빌 등은 청약 신청이 몰리며 완판되었고, 검단 금강펜테리움도 미분양 없이 청약신청을 마감하였다. 그러나 입지가 상대적으로 떨어지고 주변에 공급물량이 많은 평택 화양 힐스테이트는 미분양이 크게 발생하는 모습을 보였고 지방을 중심으로 미분양이 지속되는 모습이 나타나고 있다.

3. 경기상황과 향후 전망

한국의 아파트 가격은 주가지수와 장기적으로 같은 방향으로 움직인다.

부동산과 주식은 모두 자본시장의 주요한 투자 대상 자산으로 이들의 가격은 해당 국가의 경제성장률, 경제규모, 통화량에 따라 가격이 결정된다. 한국의 아파트는 모든 부동산 상품들 중에서 가장 표준화되어 있기 때문에 토지 등 다른 부동산 자산에 비해 거래가 많이 발생하고 가격 변동성도 크다. 이러한 특성들로 인해 한국의 아파트 가격은 변동성이 커지면서 주가지수와 장기적으로 같은 방향으로 움직이고 있다.

“4개월의 시차”를 두고 주식가격이 아파트 가격을 선행하고 있다.

KOSPI지수는 2021년 6월 3,316포인트를 고점으로 추세를 전환했고, 아파트가격은 2021년 10월을 고점으로 하락세로 접어들었다. 미국의 급격한 금리인상은 “4개월의 시차”를 두고 두 상품의 가격을 대세하락으로 이끌었다. KOSPI 지수는 2022년 9월말 2,134포인트를 근방으로 바닥을 찍고 이후 2,500포인트 아래에서 박스권 횡보의 모습을 보이고 있다. 서울의 아파트 실거래가격지수는 “4개월의 시차”를 두고 2023년 1월 반등하며 가격지지선을 만들고 있다.

3월 수출실적은 반등

관세청이 발표한 3월 무역통계(잠정치)를 보면 한국의 3월 전체 수출액은 551억달러로 전월 대비 50억달러 증가하였다. 계절적 요인 등으로 1월에 463억달러까지 하락한 이후 반등에 성공하며 작년 9월(571억달러) 수준까지는 회복한 모습이다.

반도체와 자동차 수출이 반등을 주도

전월 대비 반도체 수출이 26억달러 증가하고 자동차 수출이 9억달러 증가하면서 반등을 주도했다. 미국이 빅스텝으로 금리인상에 나선 작년 6월 이후, 세계적인 빅테크 기업들의 설비투자가 위축되면서 한국의 반도체 수출은 하락해왔다. 이에 따라 2월까지 62억달러로 하락했던 반도체 수출 실적은 3월에 88억달러까지 회복한 모습이다. 최근 꾸준히 좋은 모습을 보인 자동차 수출 실적은 3월에 62.7억달러를 달성하며 사상 최고의 실적을 경신한 상황이다.

3-1.향후 세계 경기 전망

한국경제가 큰 성장을 만들려면 중국만으로는 부족하다. 결국 세계경기가 전체적으로 회복되어야 한국의 수출이 강력하게 살아날 수 있다.

세계 경기 상승은 금리 인하가 필요

현재의 세계경기 위축은 미국 연준의 급격한 금리인상으로 촉발되었다. 미국은 2022년 6월부터 금리를 급격하게 올렸다.  자이언트 스텝으로 75bp씩 네 차례 올렸고 추가 인상을 진행하면서 1%였던 기준금리는 현재 5%인 상황이 되었다. 세계 경기가 상승 국면으로 전환되려면 올라간 금리가 내려 가야 가능한다.

미연준의 금리인하는 시간이 필요하다.

미 연준은 2020년 코로나 팬데믹 위기를 금리 인하와 과격한 통화량 확대를 통해 극복했다. 이러한 대응책은 단기적으로 코로나 위기를 벗어나는 효과를 보았으나 과도하게 확대된 통화는 급격한 물가인상을 불러왔다. 이에 미연준은 금리인상과 통화긴축을 통해 인플레이션 방어에 나서고 있다.

2022년도 6월에 9.1%까지 올라갔던 물가상승률은 2023년 2월 기준으로 6%까지 내려온 상황이다. 연준의 장기 물가상승률 목표가 2%임을 감안하고 M2통화량 감소의 속도를 감안하면 금리 인하까지는 상당한 시간이 필요할 것으로 판단된다.

금융시스템 위기는 금리인하를 앞당긴다.

급격한 금리 인상은 항상 시스템위기를 만들어 왔다. 이번에는 3월에 미국 지방은행인 실리콘밸리은행과 시그니처은행이 파산하였고 미국 상업용 부동산의 부실 우려로 나타나고 있다. 미연준은 은행기간대출프로그램(BTFP)을 통해 지방은행들에 긴급 자금을 대출하면서 신속히 위기를 진화한 모습이다.

미연준은 확대된 통화가 충분히 회수되는 2024년도까지 고금리를 유지하는 통화정책을 가져가려 하고 있다. 통화긴축이 충분히 이루어져야 그 이후 미국 경제의 견고한 성장이 가능할 것이기 때문이다. 하지만 금융시스템 위기는 미연준이 기대한 것 이상으로 통화 긴축효과를 야기할 수 있고 경기침체를 가져올 수 있다. 만약, 2분기에 금융시스템 위기가 추가적인 통화 긴축효과를 가져와서 물가가 쉽게 잡히고 추가적인 경기침체의 우려가 커진다면, 미연준은 2023년 말에 예상보다 일찍 금리 인하에 나설 수 있다.

4. 한국 주택 가격 전망 및 투자전략

2023년 상반기에 단기 바닥을 확인 후 횡보가 예상됨

2021년도부터 지속된 가격 하락 이후, 가격이 많이 하락한 지역을 중심으로 급매물이 소화되면서 거래량이 다소 증가하는 상황이다. 향후에는 지역별로 차별화된 움직임이 나타날 것이고 전반적으로는 현재 가격대에서 당분간 횡보할 가능성이 크겠다.

부동산 시장의 자체 수급은 당분간 부정적임. 기간 조정이 필요하다.

한국의 아파트 가격이 크게 상승하려면, 미분양 물량이 소진되는 모습이 나와야 한다. 미분양 물량이 소진되려면 지방 미분양 주택에 매수자에 대한 양도세 감면 등의 정부의 추가적인 부양정책이 나오거나 금리인하가 시작되어야 한다. 이러한 상황이 도래하려면 아직 시간이 필요한 모습이다.

또한 한국의 대외 수출 여건이 크게 개선되면서 경기 활성화 국면에 접어들어야 부동산 가격이 상승할 수 있는데, 이것 또한 시간이 필요한 상황이다. 앞서 언급했듯이 3월에 대중국 반도체 수출실적이 모처럼 반등하였으나 바닥을 확인하는 정도이지 큰 성장을 당장 기대하기는 어려운 상황이다. 한국의 수출이 크게 증가하려면 미국이 금리인하에 나서고 세계적인 빅테크 기업의 설비 투자가 늘어나야 한다. 2023년도 말이나 2024년도에 가능할 것으로 예상됨으로 당분간 기간 조정이 필요한 것으로 예상된다.

부동산 PF대출 시장은 여전히 암흑기

한국은행의 금리인상은 종료되었고 하반기에 금리인하에 나설 수도 있다는 기대감이 확대됨에 따라 최근 채권시장의 금리는 안정화 되고 있다. 그러나 부동산 PF대출 부실의 문제는 여전히 현재 진행형이다. 신규 개발 사업의 브릿지론, PF대출은 여전히 어려운 상황이다. 미분양 물량이 소진되고 한국은행이 금리인하에 나서는 국면이 되어야 PF대출 시장이 정상화 될 것이다.

장기적인 관점에서 부동산 개발 사업의 투자는 여전히 유효하다.

한국의 부동산 가격은 미국이 금리인하를 시작하고 세계 경기가 반등하는 2024년도에는 다시금 점진적인 상승기로 접어들 가능성이 크다. 부동산 가격 하락기인 2023년에 좋은 조건의 사업지를 확보하는 것은 유효한 투자전략이 될 것이다. 다만, 토지가격이 비싸거나 미분양 물량이 많은 곳은 피해야 할 것이고 NPL을 통한 접근은 상당히 좋은 기회를 제공할 것이다.