부동산 불황을 노리는 '기회주의 펀드'

최민성

2024-03-11 - 6분 걸림 - 댓글 남기기

고금리 장기화로 미국의 상업용 부동산시장이 어려움을 겪는 가운데 이를 투자 기회로 잡으려는 기회주의 펀드(opportunistic fund, 기회 펀드)가 활발히 움직이고 있다. 미국의 블랙스톤(Blackstone), 브룩필드(Brookfield), 아레스(Ares), 스타우드(Starwood) 등 유명 자산운용사들은 대규모 펀드를 조성하고 있다.

브룩필드는 다섯 번째로 모집하고 있는 부동산 기회주의 펀드의 목표 모금액을 150억 달러로 잡고 있다. 오피스 리츠인 SL그린리얼티(Green Realty)도 뉴욕 소재 오피스에 초점을 맞춘 10억 달러 규모의 기회 펀드를 모금하고 있다(ULI).

대체투자 정보업체 프레킨(Preqin)에 따르면, 현재 북미 부동산 거래를 목표로 한 자본은 약 2600억 달러에 달한다. 이는 작년 2830억 달러보다는 감소한 수준이지만, 역사적 기준으로 보면 상당한 규모다. 모금된 자본 중 약 1090억 달러가 기회 투자를 위한 것이다. 글로벌 투자전략까지 고려하면 두 배인 2000억 달러에 달한다.

이러한 기회주의 자본은 스트레스가 심한 부실 부동산에도 도움이 된다. CBRE의 2024 투자자 의향 조사에 따르더라도, 여러 투자전략 중에 3년 연속 기회주의 전략이 가장 선호되는 전략으로 꼽힌다.

기회 펀드 투자자들은 당연히 기준금리 대비 적절히 높은 스프레드로 보상받기를 원한다. 또한 부동산 불황을 기회로 삼아 우량 자산을 할인된 가격에 매입할 수있는 기회를 노린다. 특히 수익률이 높은 폐쇄형 상품에 집중한다. 반면 일반 투자자에게 오픈된 개방형 상품에는 관심이 덜하다.

그러나 기회 혹은 부가가치를 노리는 펀드를 포함한 모든 유형의 부동산 투자자금의 펀드레이징(자금 모집)이 순조로운 것은 아니다.

펀드 모금 목표 달성에 걸리는 시간이 길어지고 있다. 최종 모금 목표를 달성하는 평균 시간은 2020년에 16개월에서 현재 24개월로 늘어났다(프레키).

물론 작년보다 올해 초에는 펀드레이징이 조금은 더 낙관적이지만, 올 상반기까지는 좀 더 거시적인 경제환경이 명확해지기를 기다리는 투자자가 많다. 경제 환경이 나아지기 이전에 미리 투자자들은 수익률이 좀 더 높은 기회주의, 부가가치 전략에 더 많은 관심을 보이며 방어에서 공격으로 전환할 준비를 하고 있다.

전 세계적으로 500개가 넘는 다양한 기회 펀드가 시장에 출시돼 있다. 글로벌 분산 펀드부터 특정 부동산 부문과 지역에 집중하는 펀드에 이르기까지 다양하다. 물론 이들 펀드가 부실 자산에만 집중하는 것은 아니고, 다른 신규 고수익 시장 개발과 같은 전략을 추구하고 있다.

미 연준의 금리 인하가 규모 있게 전환될 때까지는 기회 투자가 계속 늘어날 전망이다. 예를 들어, 10년 전에 담보가치 대비 75%의 대출로 만기 도래하는 대출을 받은 소유주는 현재 60% 수준에서 재융자(리파이낸싱)를 받을 수 있다. 이 차이를 기회 펀드는 노릴 수 있다.

당연히 압류(경공매) 자산에 많은 관심이 쏠리고 있다. 만기 도래하는 약 1조5000억 달러의 상업용 부동산 대출에서 투자 기회를 기대할 수 있다.

MSCI 리얼에셋(Real Assets)에 따르면 작년 말 미국 상업용 부동산 시장의 예상 압류 규모는 858억 달러로 증가했다. 오피스 부문이 41%, 소매업 25%, 호텔 17%, 아파트 11% 등의 비중이다. 또한 잠재적 부실로 분류된 자산의 가치는 12월 기준 2346억 달러로 현재 부실 자산의 거의 3배에 달했다.

현재 상업용부동산 모기지증권(CMBS) 특별관리자산 대상 오피스 대출의 연체율이 지난 12개월 동안 거의 10%로 급증했다. 그래서 오피스에서 가격이 상당히 큰 폭으로 재설정된다면, 이는 한 세대(약 30년) 만의 있을까 하는 인수 기회가 생기는 거라고 볼 수 있다.

부동산의 수요가 강함에도 오래된 시설과 최신 시설과의 분리 현상이 나타나고 있다. 예를 들어 물류업체는 태양광과 배터리 저장소, 하중 용량, 로봇과 자동화를 지원하는 기능, 전기차 충전소 등을 필요로 한다. 기회 펀드는 입지가 좋은 오래된 건물을 매입한 후 현대식 시설을 만들려고 한다.

미국은 폐쇄형 펀드에 약 4000억 달러의 투자 가능 금액이 있다(ULI). 레버리지(대출)와 에쿼티의 2대1 효과를 대입하면 그 구매력은 3배인 1조2000억 달러나 된다. 이 정도 자본이면 1년 치 글로벌 부동산 거래를 감당하기에도 충분하다. 자본을 배치하는 기회가 훨씬 더 많아진다.

아직까지 부동산 거래에 매수와 매도 호가의 격차가 있는데 기회 펀드도 관망하며 바닥 가격을 기다리고 있기에, 자본 투입이 더디게 이루어지고 있다. 앞으로 좀 더 먹구름이 걷히고 확실성이 높아지면서 기회주의 펀드의 더 많은 활약이 예상된다.