앵커임차인이 오피스빌딩을 선택하는 기준

하반기 디타워 돈의문 매각이 진행되면서 앵커테넌트인 DL그룹의 재계약이 어떻게 진행되느냐가 큰 관심사였습니다. 임대차계약을 짧게라도 연장할 것이라는 예상이 있었지만, 연장계약을 하지 않는 것으로 방향이 바뀌었다는 뉴스가 있었습니다.

디타워 돈의문이 NH농협리츠운용으로 매각되면서 농협 관계사들이 빌딩을 사용할 것이기 때문에 DL 그룹 입장에서는 어차피 빌딩을 떠나야 하는 상황에서 그 시기만 달라진 것이라고 볼 수도 있습니다.

오피스시장의 상황이 좋지 않은 가운데 CBD의 앵커테넌트 재계약 연장이 안된다는 소식에 마곡이나 CBD 주변 대형 개발을 진행하고 있는 곳들에서는 관심이 커질 수밖에 없습니다.

D타워 돈의문 매각으로 이전해야 하는 DL그룹의 상황을 보면서 앵커테넌트(핵심 임차인)가 어떻게 빌딩을 선택하는지 살펴보면 좋을 것 같습니다.

전략적인 입지와 비용 절감

앵커테넌트는 보통 대기업이나 그에 준하는 대형 회사들입니다. 회사들이 사업을 시작하면서 번성했던 곳이나 영업이나 사업을 위해 전략적으로 필요한 입지에 자리를 잡기도 합니다.

또한 한곳에 집적해 그룹사나 관계사들의 시너지를 도모하기도 합니다. CBD의 경우 SK그룹이나 현대그룹, CJ그룹 등의 대기업들이 주변에 모여 있습니다. 농협이 돈의문 디타워를 매입한 것도 서대문 주변으로 농협 관계사들이 모여있기 때문입니다.

앵커테넌트는 대개 사옥을 보유하고 있지만 그렇지 않다면 대형 임차인이라는 강점을 활용해 다른 임차인보다 좋은 조건으로 임차를 할 수 있습니다. 특히, 시장이 임차인 우위 시장으로 바뀌는 시기에는 더 많은 혜택을 받을 수 있기 때문에 비용 절감을 해야 하는 상황이 도래하면 이를 활용해 이전을 결정하기도 합니다.

임차인 입장에서 입주 후에 어느 정도 시기가 지나면 내부 공간의 노후화도 진행되어 환경 개선을 할 필요도 있고, 입주를 했을 때 받았던 무상임대 기간도 끝났을 것이기 때문에 이전을 검토할 가능성이 높아집니다.

새로운 곳으로 이전을 하면 받을 수 있는 무상임대와 노후화로 인해 어차피 해야 하는 환경 개선공사를 이전하면서 인테리어 지원금을 통해 비용을 상계시킬 수 있는 장점이 있습니다. 그래서 대형 임차인은 비용 절감 차원에서 다른 곳으로 이전할 수 있는 충분한 이유가 생기게 되는 것입니다.

사업을 위한 전략적인 선택

DL그룹이 이번에 재계약을 하지 않았기 때문에, 과연 어떤 곳으로 이전할지 관심이 갈 수밖에 없습니다. 비용의 부담으로 인해 임대료가 저렴한 지역으로 이전할 것이라는 것이라고 예상하기보다는 다양한 선택지를 통해 가장 유리한 것이 어떤지를 살필 것으로 보입니다.

DL그룹의 관계사들이 진행하고 있는 프로젝트들도 여럿 있기 때문에 이런 부분들도 사업적인 부분과 연관 지어 살펴보는 게 좋을 것 같습니다. 현재 CBD 권역에서 효제동 오피스 개발 사업을 시작했고, 과거 사옥이었던 수송동 대림빌딩도 오피스로 개발이 될 예정입니다. 또한, 복정역 환승센터 개발사업에도 오피스 빌딩의 공급이 예상되고 있습니다.

DL그룹은 시공을 주력으로 하는 건설사 입장에서 앵커테넌트로서 이런 다양한 개발 사업에 있어 임차 공간을 채우는 카드를 활용할 수 있는 기회들이 아직 많이 남아있습니다. 새로운 곳으로 이전을 하게 된다면 가장 이익을 극대화할 수 있는 곳을 선택해야 할 것으로 보입니다.

임직원들의 의사와 직원 채용

앵커테넌트의 성장은 임직원을 통해 이뤄진 것입니다. 그렇기 때문에 회사를 이전해야 한다면 직원들의 의사도 어느 정도 반영이 될 수밖에 없습니다. 물론 회사가 너무 어려워져 구조조정을 위한 이전이라면 예외이겠지만 웬만한 상황이면 내부 의견을 수렴하는 과정을 거칠 것입니다.

또한, 기업이라는 곳은 인재 채용이 중요하기 때문에 기존에 자리잡았던 곳을 떠나기 어려운 부분도 있습니다. 각 권역별로 기업들의 특성이 반영된 곳에 자리를 잡고 있다가 새로운 곳으로 이전을 결정하는 것은 신규 채용뿐만 아니라 직주근접 측면에서 지금 일하고 있는 직원들의 이탈도 예상할 수 있기 때문입니다.

올 초 잠실의 타워730의 앵커테넌트인 쿠팡의 이전이 확실해지면서 마곡으로 이전도 검토하는 것 아니냐는 설도 있었습니다. 하지만 쿠팡이 이전하기로 결정한 곳은 구의역의 이스트폴타워였습니다. 비용이 저렴하기는 하지만 먼 거리로 이전하는 것이 직원들에게 주는 부담도 작용했을 것입니다.

시간이 지나면 DL 그룹이 어떤 선택을 할지 알겠지만, 오피스시장이 회복되는지 민감한 시점에서 많은 사람의 관심이 쏠릴 수밖에 없습니다. 특히, 큰 면적을 사용해 줄 임차인이 필요한 마곡권역에서는 DL 그룹과 유사한 대형 임차인의 행보에 따라 프로젝트의 성공 여부나 분위기가 달라질 수 있어 민감하게 상황을 주시할 것 같습니다.  대형 앵커테넌트의 움직임에 따라 오피스시장의 흐름이 달라질 수 있습니다. 복합개발이 더 많아지고 있는 최근 시장의 추세에 따라 누가 먼저 대형 임차인과 협업을 할 수 있는지가 더욱 중요해지고 있습니다.