3분기 한국 오피스시장, ‘플라이트 투 퀄리티’의 가속화

임차인 움직임, 비용보다 ‘품질’

3분기 한국 오피스 임대차 시장은 2분기에 이어 안정세를 유지하며 공실률 3%를 기록했다. 공급 확대 우려가 여전하지만, 임차인들의 ‘플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality)’ 현상은 한층 뚜렷해지고 있다. 기업들은 비용 부담이 커지더라도 입지, 시설, ESG 요건을 충족하는 오피스로 이전하려는 경향이 강화되고 있다. 단순한 면적 확보를 넘어, 임직원 만족도와 대외 이미지 제고까지 고려한 질적 업그레이드 수요가 시장 변화를 이끄는 모습이다.

CBD, 단기 공실 증가와 코어 지역의 견조함

도심권역은 주요 임차인의 이동으로 공실률이 4.6%까지 상승했다. 그랑서울 타워1에서는 SK 계열사가 사용하던 20~24층이 공실로 전환됐으며, SK실트론과 SK머티리얼즈는 종로타워로, 마이써니(mySUNI)는 수송스퀘어로 이전을 완료하거나 추진 중이다.

타워8은 팬오션의 이전으로 공실이 발생했고, 디타워 돈의문에서는 대림E&C가 마곡으로 이전할 예정이다. 단기적으로 공실 부담은 커졌지만, 리모델링을 거친 자산은 여전히 ‘플라이트 투 퀄리티’ 수요를 흡수할 가능성이 크다. 실제로 블랙록은 SFC에서 그랑서울로 이전을 계획하고 있다.

장기적으로는 을지로3·4가 재개발, 세운재정비촉진지구, 서울역 북부역세권 등 대규모 프로젝트가 추진 중이나 준공 일정 지연으로 공실률 상승 우려가 커지고 있다. 그럼에도 광화문 코어 입지에 대한 선호는 여전히 견조하다. 올해 리모델링을 마친 KT웨스트 사옥은 리테일 아케이드 유치로 상권을 강화하며 코어 지역 선호를 더욱 굳혔다. 결국 도심권은 광화문과 같은 코어 입지와 그 외 비코어 지역 간 격차가 한층 확대될 전망이다.

GBD, 테크기업 중심의 수요와 개발 모멘텀 회복

강남권역은 안정적인 수요 속에서 공실률 1.4%와 연간 6% 이상의 임대료 상승세를 이어갔다. 특히 테크기업 중심의 신규 임차 활동이 활발했다. OPUS459(전 백암빌딩)은 토스(Toss) 운영사인 비바리퍼블리카가 전층을 임차하면서 공실이 해소됐고, 센터필드에는 롤렉스 코리아가 신규 입주를 확정했다. OPUS407(구 뉴욕제과 빌딩) 역시 공실이 모두 해소됐으며, 강남N타워는 최근 빛섬이 인수해 ‘빛섬 금융타워’로 리브랜딩됐다. 이는 높은 임대료에도 불구하고 강남 프라임 오피스에 대한 견조한 수요를 보여준다.

중장기적으로는 개발 모멘텀이 회복되고 있다. PF 시장 자금 조달 여건이 개선되면서 지연되던 사업들이 본격화되고 있으며, 역삼동 아스터 부지는 2028년 준공을 목표로 약 51,920㎡ 규모의 프라임 오피스를 공급할 예정이다. 테헤란로 핵심 입지의 르메르디앙 호텔 부지 복합개발(3만5600㎡), 서초 정보사 부지 개발(35만㎡ 이상)도 강남권 시장에 중요한 변수로 작용할 전망이다.

YBD, 공실 감소와 자가 사용 중심의 공급

여의도권역은 3분기 공실률이 하락하며 2.2%를 기록했다. 원센티널 빌딩(구 신한금융투자빌딩)에 신규 임차인이 입주했고, 씨티플라자를 사용하던 TRS투자자문이 원센티널 빌딩으로 이전하면서 잔여 공실도 대부분 해소됐다. 여의도 역시 권역 내 이동을 통한 질적 업그레이드 수요가 이어지고 있다.

향후 공급은 제한적이다. 예정된 프로젝트는 키움파이낸스스퀘어, 메리츠화재 사옥, 미래에셋증권 빌딩 재건축(우리금융 제2사옥) 등으로 대부분 자가 사용 목적이다. 단기적으로 공실 해소 흐름은 이어지겠지만, 장기적으로는 외부 임차 수요를 흡수할 신규 프라임 공급이 부족해 낮은 공실률이 지속될 전망이다.

품질 경쟁의 본격화

종합하면, 한국 오피스 시장은 단순한 수요·공급을 넘어 품질 경쟁 국면에 접어들었다. 도심권은 광화문 코어 중심 선호가 더욱 견고해지고, 강남권은 글로벌 기업과 테크기업의 수요에 힘입어 강세를 유지하며, 여의도는 자가 사용 중심의 공급 속에서 안정세를 이어갈 전망이다.

향후 시장의 성패는 임대인이 전략적으로 자산을 업그레이드해 우량 임차인을 얼마나 확보하는가에 달려 있다. ESG, 리모델링, 편의시설 등 차별화 요소가 시장 경쟁을 좌우할 것이다. 결국 2025년 이후 한국 오피스 시장의 핵심 경쟁은 ‘플라이 투 퀄리티’를 둘러싼 본격적인 품질 경쟁이다.