2분기 오피스 임대차 분석: 공급 우려보다 수요 회복 흐름에 주목할 때

2분기 오피스 임대차 시장

2분기 서울 오피스 시장은 주요 산업군을 중심으로 실수요가 유입되며 전 권역에서 플러스 흡수율을 기록했다. 이는 구조조정이나 비용 절감을 목적으로 한 사무실 이전 수요에서 벗어난 것이어서 긍정적 흐름으로 해석된다.

서울역 인근 '이오타 프로젝트' 등 프로젝트파이낸싱(PF)이 완료된 자산은 2028년 이후 본격적인 공급이 예정되어 있으며, 세운지구 및 을지로 일대 개발은 일정 지연으로 공급 시점이 다소 유동적이다. 한편, 건설 원가 상승에 따른 임대료 인상 압력은 당분간 지속될 것으로 보인다.

권역별로는 도심권역(CBD)에서 신규 공급과 자가 매입 수요가 동시에 나타났고, 강남권역(GBD)에서는 빅테크와 스타트업 간 임차 수요의 양극화가 뚜렷해지고 있다. 여의도권역(YBD)은 금융권 수요가 유지되고 있으나 일부 대형 임차인의 이전에 따른 단기 공실 리스크가 공존하는 양상이다.

CBD 도심권역: 신규 공급 속 수요 견인…중장기 공급 변수는 여전

2분기 도심권역 오피스 시장은 신규 공급에도 불구하고 임차 수요 증가에 힘입어 공실률이 전분기 대비 0.1%p 하락한 4.4%를 기록하며 안정세를 보였다.

이노88타워(구 삼환빌딩)의 리모델링이 완료되면서 조사 대상에 새롭게 포함됐고, SK텔레콤과 삼성화재가 107빌딩 일부를 임차하며 공실 해소에 기여했다. EQT파트너스와 법무법인 세종은 각각 센터원과 광화문 D타워에서 임차 면적을 확대했고, 홈앤서비스와 BNH세무법인은 센터원에서 부영태평빌딩으로 이전하며 해당 자산의 공실률을 낮췄다.

남산N타워는 삼양식품의 사옥으로 활용될 예정이며, DL이앤씨는 돈의문 디타워를 NH농협리츠에 매각하고 마곡으로 사옥을 이전하는 등 자가 매입 수요도 이어지고 있다.

CBD 내 노후 오피스를 대체하려는 이전 수요는 당분간 지속될 전망이다. 서울역 인근 ‘이오타 프로젝트’를 중심으로 한 공급은 2028년 이후 본격화될 예정이며, 세운지구와 을지로 일대는 개발 일정이 지연되면서 단기 공급 가능성은 낮은 상황이다.

GBD 강남권역: 빅테크 수요 견인…양극화는 더욱 심화

강남권역의 2분기 공실률은 2.1%로 전 분기와 유사한 수준을 유지했다. 신규 공급된 오퍼스459(구 백암빌딩)의 영향에도 불구하고, 비바리퍼블리카(강남파이낸스센터), 토스인컴(포스코타워 역삼), 바이트댄스(더 피나클 강남), 아쿠아트리(메리츠타워) 등 테크 기업들의 활발한 입주가 공실을 빠르게 흡수했다.

특히 비바리퍼블리카는 오퍼스459 전체 면적 추가 임차를 협의 중이며, 쿠팡도 잠실 본사 외에 HJ타워 및 BNK디지털타워로 조직을 확장하고 있다. 반면 일부 스타트업은 높은 임대료 부담으로 수도권 외곽으로의 이전을 검토하고 있어, 중견·대형 테크 기업과 소규모 기업 간 양극화가 더욱 뚜렷해지고 있다.

YBD 여의도 권역: 금융권 수요는 견고하나 단기 공실 리스크 존재

여의도권역의 2분기 공실률은 3.6%로 안정적인 수준을 보였다. 그러나 DL건설이 올해 FKI빌딩에서 마곡 원그로브로 이전할 경우 총 3개 층이 공실로 전환될 예정이며, 현대자산운용도 2개 층 이전이 예정되어 있어 하반기에는 FKI빌딩의 공실률 상승 가능성이 있다.

또한 2026년에는 파크원 타워2(NH금융타워)에 입주한 GC녹십자그룹 관계사가 왕십리로 이전하면서 약 5개 층 규모의 공실이 발생할 전망이다.

전략적 시점: 공급보다 수요 흐름에 집중해야

향후 2~3년간은 오피스 시장의 본격적인 공급 확장에 앞서, 권역별 수요 구조와 공급 일정을 면밀히 분석하며 전략적으로 대응해야 할 시점이다.

최근 도심권역(CBD)의 대규모 공급에 대한 우려가 제기되고 있으나, 이는 과도한 해석일 가능성이 높다. 현재 계획된 대부분의 신규 공급은 2028년 이후 순차적으로 진행될 예정이며, 착공 시점에 따라 공급 일정이 지연될 가능성도 존재한다. 입지 또한 광화문 등 핵심 업무지구와는 일정한 거리가 있다. 이 중 일부는 기업 사옥으로 활용될 가능성도 있어, 시장에 즉각적인 공실 충격을 줄 가능성은 제한적이다.

많은 투자자가 도심권역 투자에 주저하고 있지만, 공급 일정과 권역별 수요 회복 속도를 면밀히 따져보면 도심권역도 선별적이고 신중한 접근을 통해 충분한 수익을 기대할 수 있다. 특히 2028년 이후 공급이 본격화되기 전까지는 수요 회복과 임차인 유치가 이뤄지는 시점에서 전략적 매수 기회가 될 수 있다.

반면 강남과 여의도 권역은 여전히 공급이 부족한 상황으로, 우량 입지를 선점하려는 전략이 더욱 중요해지고 있다. 임차인은 장기 계약 체결, 임대 조건 협상, 빠른 입주가 가능한 기존 물량 확보 등 권역별 상황에 맞춘 실질적 대응책을 마련해야 한다. 투자자는 공급이 제한된 권역에 집중하거나, 대규모 공급 예정인 도심권역에서는 리스크 분산과 선별적 투자 전략을 통해 포트폴리오를 다각화할 필요가 있다.

공급보다 수요 회복의 탄력이 더 크게 작용하는 현 시점에서는 도심 공급에 대한 과도한 우려보다는 권역별 수요 흐름에 맞춘 세밀한 대응이 시장 기회를 좌우할 것이다. 오피스 신규 공급은 2028년 이후 본격화될 예정이나, 착공 일정에 따라 시점이 늦춰질 수 있는 만큼, 그 전까지는 권역별 수요 동향에 기반한 차별화된 전략 수립이 무엇보다 중요하다.