1조 코어딜 '삼성SDS타워' 매각에 진심인 유경PSG운용
건물 가치가 1조원에 가까운 코어 에셋인 서울 잠실 삼성SDS타워가 오는 6월 공개 입찰을 통해 매각된다. 최근 보기 드문 대형 딜이다보니 성사 가능성을 높이기 위해 국내외 투자자를 동시에 알아보고 리파이낸싱 대주단을 미리 찾는 등 매도자인 유경PSG자산운용의 준비와 의지가 돋보인다는 평가다.
3일 투자금융(IB)업계에 따르면 유경PSG운용과 매각 주간사는 오는 6월 중순 삼성SDS타워 매각을 위한 입찰에 나선다. 이를 위해 이달 중 잠재 인수자를 대상으로 입찰안내서(RFP)를 배포할 예정이다.
유경PSG운용은 유경전문투자형사모부동산펀드GMK제11호을 통해 지난 2019년 1월 이 빌딩을 사들였다. 당시 인수가는 선순위 담보대출 3880억원을 포함해 6800억원 수준으로 알려졌다.
5년인 펀드 만기가 내년 1월 도래하자 그 이전에 차익을 확정하기 위해 빌딩 처분에 나선 것이다. 내년 1월에 대출금 만기도 동시에 돌아온다.
유경PSG운용 측은 연내 매각과 1월 펀드 청산이라는 순조로운 엑시트를 위해 건물 매각에 만반의 대비를 다하고 있다. 불확실한 경기 상황에서 자칫 준비 부족으로 펀드 만기 이전 매각이 지연되거나 불발될 경우 EOD 가능성 등 혼란스런 사태가 벌어질 수 있기 때문이다. 상장 리츠인 NH프라임리츠도 이 펀드의 지분 10%를 갖고 있다.
유경PSG운용은 제 때 매각할 확률을 높이기 위해 국내와 해외 투자자를 동시에 찾고 있다. 오피스시장 전문가들은 국내와 해외 투자자간 공동으로 인수하는 형태가 유력할 것으로 예상한다. 건물 가치가 8500억~1조원에 달할 정도로 매매 금액이 워낙 크다 보니 단일 기관이 인수하기에는 부담이 커서다.
유경PSG운용은 국내외 투자자 자문을 위해 주간사 4곳을 배치했다. 국내 투자자를 위해서는 CBRE코리아와 컬리어스 코리아를, 해외 투자자를 위해서는 쿠시먼앤드웨이크필드코리아와 에스원을 각각 선정했다.
오피스업계 관계자는 "입찰 참여자들과 매각 주간사가 사전 논의해 협의를 잘 이끌어내면 그만큼 딜 클로징이 쉬워진다"고 말했다.
유경PSG운용은 아울러 대출 만기에 앞서 리파이낸싱 금리와 새 대주단도 알아보고 있다. 이 역시 잠재 인수자의 가격 산정을 도와주는 등 인수 부담을 덜어주기 위해서다.
연초 대주단 주간사를 태핑하는 과정에서 금리 입찰을 통해 6% 선순위 담보대출 금리를 받았으나 최근 5% 초반대에 금리를 다시 하향 조정해 대주단을 찾고 있는 것으로 알려졌다. 한 은행 관계자는 "5%대 전반 금리 수준에 맞춰 은행 중심으로 리파이낸싱 대주단 모집에 들어갈 예정인 것으로 안다"고 말했다.
이번 딜에 대해 오피스업계 관계자는 "시장 불확실성이 큰 데다 매매가격이 1조원에 가까운 것은 부담"이라면서도 "이를 고려해 매도자 측이 준비를 많이 하고 있어 매매 가격만 어느정도 맞으면 매각 성사가 잘 될 수 있다"고 예상했다.
삼성SDS타워는 지하 6층, 지상 30층 규모에 건축 규모는 연면적 3만평에 이르는 코어에셋이다. 최근 감정평가액이 8500억원 수준으로 평가됐다. 삼성SDS가 100% 임차해 쓰면서 장기 임차(마스터리스)를 했다.
