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英 서식스大 학생숙소, PPP방식 금융조달의 시사점

배인성
배인성
- 8분 걸림 -
웨스트 슬로프 학생기숙사 조감도(출처=영국 서식스대 홈페이지(www.sussex.ac.uk))

영국 서식스대(University of Sussex)의 웨스트슬로프(West Slope)에 약 2000명 규모의 학생 기숙시설 및 건강·웰빙 센터 등을 건설, 운영하는 프로젝트가 지난해 말 금융조달을 완료했습니다.  운영기간 54년의 DBFO(Design Build Finance and Operate) 조건 민간투자(PPP)사업입니다.

대학당국은 2019년 4월 사업 계획을 공개했으며, 2020년 4월부터 시설 건설과 운영 파트너 선정을 위한 입찰에 돌입했습니다. 2020년 5월 글로벌 인프라그룹 '발포어 비티(Balfour Beatty)'를 우선협상대상자로 선정했습니다.

계획 승인 및 자금 조달 준비에 따라 현장 작업은 2020년 후반에 시작돼 2021년 가을까지 1단계 건설이 완료됐습니다. 오는 2025년 여름에 시설운영을  본격 시작할 계획이지만 코로나 영향으로 지연이 예상됩니다.

영국에는 학생 기숙사(PBSA: purpose-built student accommodation)가 크게 부족한 실정입니다. 2017년 이후 공간 부족, 급격한 건축 비용 증가, 민간 부문과의 치열한 경쟁, 임대료 상승 등으로 시설 공급이 부진했습니다.

지난해 7월에 발표된 PwC의 보고서에 따르면, “영국의 정규 학생 227만 명 중 약 142만 명은 숙소가 필요하며, 현재 영국 전체 정규 학생 수의 약 30%가 PBSA에 거주하고 있습니다. 영국에서 사용할 수 있는 PBSA 숙소는 67만8000개로, 수요 충족률은 48%에 불과합니다.

PPP사업의 배경

서식스대의 여러 학생 기숙사 건물은 대부분 1970년대에 지어져 노후화됐습니다. 이를 해결하기 위해 2017년에 캠퍼스 인프라를 민간 부문에 아웃소싱하기로 결정했습니다. 학생 신청이 늘어나면서 기숙사 수요가 증가했지만, 대학은 자금이 부족해 증가하는 수요를 충족할 수 없었습니다.
대학은 PPP방식으로 이를 해결하기로 하고, 2017년 4월 '발포어 비티'와 함께 2억1400만 파운드의 이스트 슬로프 학생 기숙사 PPP 사업의 자금조달을 완료(financial closing)했습니다. 이 계획을 통해 대학은 캠퍼스 내 약 1517개의 기숙사를 늘릴 수 있었고, 학생의 40%에게 캠퍼스 내 숙소를 제공할 수 있었습니다.
이스트 슬로프 프로젝트의 성공에 따라, 대학은 자매 건물인 웨스트슬로프에도 학생 기숙사를 설립하기로 했습니다. 대학은 2019년 당시 600개실을 계획했지만, 곧 2000실 규로모 확대했습니다.

​사업주 선정과  사업 범위

사업주 선정을 위한 입찰은 2019년에 시작됐습니다. 최종 사업주로 이스트 슬로프 프로젝트를 수행한 글로벌 인프라 기업 발포어 비티 인베스트먼트(Balfour Beatty Investments)를 선정햇습니다. 프로젝트는 사업 기간 54년의 DBFO 조건인데요.  DBFO란 민간 사업자가 프로젝트의 설계 시공 금융 운영을 전담하는 민자 방식입니다.  다음과 같은 시설을 건설, 운영하는 사업입니다.

기숙사 1899개
건강 및 웰빙 센터
슈퍼마켓
카페
공부 공간
도서관
유연한 녹지 공간의 열린 공간

자금 조달

자금 조달은 코로나19로 인한 시장 불확실성과 인플레이션 및 건설 가격 상승으로 인해 우선협상대상자 선정 이후 여러 차례 지연됐습니다. 이 프로젝트의 총사업비용은 2억 1050만 파운드로 당초 예상보다 약 1000만 파운드 증가하였습니다.
결국 지난해 12월 금융을 종결했습니다. 일반적으로 학교기숙사 단일 거래는 이전 사례 자료를 답습해 상장 공모채(publicly-listed bond)로 발행하는 것이 관행입니다. 하지만 이 프로젝트는 이를 벗어나 비상장 사모(unlisted private placement) 방식을 사용했습니다.

총사업비용 2억1050만 파운드는 다음과 같이 조달됐습니다.
지분 출자 : 3950만 파운드 (18.8%)
Balfour Beatty 3200만 파운드 (81%)
University of Sussex 750만 파운드 (19%)
차입금(bond) : 1억 7100만 파운드 (81.2%) - Abrdn Core Infrastructure (투자사) 채권 발행 주선
Phoenix Group  1억 1000만 파운드
ILID (index-linked infrastructure debt fund)  1300 파운드 등

​차입금은 경쟁입찰을 통해 비상장 사모방식(unlisted private placements)으로 마련했습니다. 이 프로젝트에 대한 금융시장 반응이 호의적이어서 10개 이상의 금융기관이 신청했습니다. 차입금 전액을 인수하겠다는 투자사도 있었습니다. 인수 위험을 고려해 3~4개 영국 채권투자자를 선정하였습니다.

2017년 금융 종결 이스트슬로프 프로젝트는 물가지수 연동부 공모채(publicly-listed index-linked bonds) 방식으로 발행됐습니다. 이 채권은 물가지수 연동부(index-linked) 채권이며, 모노라이너(monoliner)인 어슈어드 게런티(Assured Guaranty)가 지급 보증을 하였습니다. 기준 금리는 영국의 물가지수 연동부 국채(index-linked gilts) 금리입니다.

물가지수연동부 채권 : 채권 발행 시 쿠폰금리가 확정되지만, 원리금 지급 시 발행일 이후 물가지수 상승률을반영하여 실질 수익률을 보장해 주는 채권

프로젝트 자문사 및 컨설턴트
이 프로젝트의 금융 및 법률 자문사는 다음과 같습니다.
대학 금융자문 : QMPF
대학 법률자문 : Pinsent Mason
사업주 금융자문 : Newbridge Advisors
사업주 법률자문 : Norton Rose Fulbright

시사점 및 성공 요인

이 프로젝트는 기존의 학교기숙사 PPP사업 관행에서 벗어나 새로운 모델을 적용했습니다. 일반적으로 학교 기숙사 거래는 이전 사례 자료를 그대로 모방(a cookie cutter manner)해 상장 공모채(publicly-listed bond)로 발행해 왔지만, 이 프로젝트는 새로운 모델을 적용해 비상장 사모(unlisted private placement) 방식으로 자금을 조달했습니다. 이스트 슬로프 기숙사 사업보다 조달 비용을 낮춘 것으로 알려져 있습니다.

이스트 슬로프 기숙사 사업은 공모 방식으로 발행돼 공식적인 신용등급을 받아야 했습니다. 프로젝트 자체 신용등급은 BBB 급이었으며, 발행 채권은 지급보증 조건으로 AA 급으로 평가되었습니다. 만기는 45년이며, 발행 금리는 영국 물가지수 연동부 국채(index-linked Gilts) + 155bp이지만 할인 발행되어 채권 액면금액 전액을 조달하지는 못했습니다.

영국 기숙사 PPP 사업은 경쟁이 치열하고, 건설 비용이 급증하고 있어 지연되는 사례가 적지 않음에도 불구하고 이 프로젝트는 사업 참가자 모두의 노력으로 금융 클로징에 성공해 착공할 수 있었습니다.

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건설부동산PPP학생기숙사PBSA

배인성

한국해양대 해양금융대학원 겸임교수, <국제 프로젝트파이낸스> 저자. 블로그 프로젝트랑 파이낸스랑(https://blog.naver.com/pae1959kr) 운영합니다. 블로그 콘텐츠 중 딜북뉴스 독자가 관심가질 만한 내용을 공유합니다.

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