"우린 이렇게 본PF 전환"...최근 PF취급사례 살펴보니

최근 개발사업장 곳곳에서 본PF 전환을 위한 다양한 구조화 기법이 시도되고 있다. 브릿지론 후순위 대주를 본PF 최후순위 대주로 재참여시키는 방식부터, 본PF를 2단계로 나눠 자금 부담을 줄이는 사례, 시공사 변경을 통한 사업성 개선 방식 등이다. 혼합형 토지신탁과 HUG 보증도 여전히 활용되는 본PF 전환 방식 중 하나다.

브릿지론 후순위 대주, 본PF 트랜치 D로 재참여

서울 을지로에서 추진 중인 프라임급 오피스 개발사업 '을지파이낸스센터(EFC, 가칭)'는 지난 13일 총 8230억원 규모의 본PF를 조달했다. 자금은 트랜치 A-1(3800억원), A-2-1(900억원), A-2-2(900억원), B(900억원), C(500억원), D-1(500억원), D-2(600억원), D-3(100억원), D-4(37억5000만원) 등으로 세분화됐다.

이 중 최후순위인 트랜치 D에는 기존 브릿지론 후순위 대주가 697억5000만원 규모로 재참여했다. 브릿지론 선순위 1800억원은 본PF로 상환됐지만, 후순위 대주는 본PF 트랜치 D 투자자로 다시 들어온 것이다. 통상 브릿지론은 본PF로 전액 상환되지만, 충분한 본PF 자금 확보가 어려울 경우 후순위 대주의 재투자 구조가 활용된다. 트랜치 D는 동시에 시행사의 자기자본(에쿼티)을 보강하는 효과도 갖는다.

2단계 본PF 조달로 대규모 자금 부담 분산

이지스자산운용이 설립한 와이디427PFV는 서울 양동 힐튼호텔 부지 재개발을 위해 2조2000억원 한도의 1차 PF 대출약정을 체결하고 지난달 26일 대출을 실행했다. 선순위 1조3000억원, 중순위 7000억원, 후순위 2000억원(현대건설 연대보증)으로 구성됐으며, 만기는 2027년 5월까지 2년이다.

당초 5월까지 연장한 브릿지론 1조4400억원을 4조5000억원 규모의 본PF로 일괄 전환하려던 계획은 변경됐다. 대신 철거 시점에 맞춰 2조2000억원, 착공 시점에 맞춰 4조5000억원을 나눠 조달하는 구조다. IB업계 관계자는 "철거부터 본공사까지 약 8년이 소요되는 초대형 프로젝트로, 자금 조달을 분리해 유동성 부담을 분산했다"고 전했다.

시공사 교체로 사업조건 개선

지엘돈의문디앤씨는 서울 종로구 돈의문2구역에서 복합개발을 추진하며 지난달 30일 총 3450억원(선순위 1980억원, 중순위 1070억원, 후순위A 180억원, 후순위B 220억원)의 본PF를 확보했다. 본PF 자금으로 기존 브릿지론을 상환하고, 사업비·공사비·금융비 등을 충당한다.

브릿지론 단계에서 예정됐던 현대건설 대신 HL디앤아이한라가 시공사로 선정됐다. HL디앤아이한라는 지난 4월 시행사와 1760억원 규모의 기성불 방식 공사도급계약을 체결하고, 착공 후 47개월간 책임준공을 약정했다. 업계에선 중견사인 HL디앤아이한라가 사업조건 및 공사비 측면에서 우위에 있었던 것으로 보고 있다.

HUG 보증 통한 PF 전환 여전히 유효

HUG 보증 승인 여전히 선호하는 본PF 전환 방법이다.  그러나 최근 HUG 보증 운용여력이 많지 않자 시공사 중첩보증을 요구하거나 보증심사가 까다워졌다는 평가다.

수원 당수2지구 C3·D3블록 개발사업은 지난달 HUG와 계룡건설의 중첩보증을 바탕으로 3400억원 규모 본PF로 전환됐다. 시행법인 수원당수PFV의 주요 주주인 계룡건설과 한신공영이 각각 시공을 맡았으며, 두 블록 모두 계룡건설이 HUG와 함께 보증을 제공했다. 보증 이행 시 계룡건설은 연대보증 의무를 부담한다.

DS종합건설은 지난 5월 서울 상일동 개발을 위해 HUG 보증과 함께 교보증권과 PF대출 약정을 체결하고 2800억원을 실행했다. 공동 시공은 DS종합건설과 대성베르힐이 맡는다. 총 17개동, 613세대 규모로, 2027년 8월 준공 예정이다. 택지개발지구 위치와 분양가 상한제 적용으로 분양 경쟁력이 높다는 평가다.

지방사업장, 혼합형 토지신탁 구조로 PF 확보

하나증권은 경북 영주시 휴천동 아파트 개발을 위해 지난달 30일 230억원 규모 PF 대출을 단일 트랜치로 집행했다. 시행사는 림파트너스에쿼티이며, 시공사는 진흥기업, 신탁사는 하나자산신탁이다. 대출기간은 42개월, 책임준공은 최초 인출일로부터 39개월이다.

최초 인출일은 오는 6월 4일이다. 분양수입 대비 LTV는 10.6%, EXIT 기준 분양률은 33% 수준이다. 대출기간은 42개월, 시공사의 책임준공기간은 최초 PF 인출일로부터 39개월이다. 이번 사업은 영주시 휴천동 612-2번지 일원에 지하 2층~지상 20층, 7개동 규모의 공동주택 및 근린생활시설을 신축하는 프로젝트다.  분양 미진시 하나자산신탁의 신탁계정대가 투입되는 혼합형 토지신탁 방식이다. 준공 전에는 신탁계정대 우선 상환, 준공 이후에는 대출 원리금 우선 상환 조건이 적용된다.

전환 지연 브릿지론 사업장, 기한 연장으로 시간 벌어

토지 확보 또는 인허가를 완료하지 못했거나 시공사를 잡지 못한  브릿지론 사업장은 기한 연장에 사활을 걸고 있다.  사업 진척을 위해선 시간을 벌어야 하기 때문이다.

서울 동작구 본동 노들역 푸르지오 개발은 지난 12일 3200억원 규모 브릿지론을 3750억원으로 증액 리파이낸싱하며 만기를 1년 연장했다. 시공사 대우건설은 3750억원 차입금에 대한 보증을 제공했다. 착공은 올해 10월에서 내년 상반기로 미뤄졌다.

부산 해운대 옛 홈플러스 부지 개발사업 '인스피어 마린시티'도 착공 지연으로 브릿지론 4000억원 만기를 연장했다. SK에코플랜트는 후순위 대출에 대한 이자 보전 책임을 지고 있다.

한편  브릿지론 조달에 실패한 일부 사업장은 철수 수순을 밟고 있다. 코람코자산신탁이 추진했던 충북 진천군 광혜원 물류센터 개발은 사업 무산으로 투자금 전액 손상 처리됐고, 계약금 25억원도 몰취당했다.