소설로 읽는 亞 상업용 부동산⑨안정되지 않은 지평 위: 라오스 비엔티안, 부드러운 균열

라오스의 수도 비엔티안은 완성되지 않은 미래를 품은 채, 개발과 인프라의 간극 속에서 흔들리는 도시입니다. 상업용 부동산 분석가 R은 메콩강을 따라 퍼지는 도시의 숨결 속에서, 공급 과잉과 정치적 불확실성, 중국 자본의 흔적이 뒤엉킨 부동산 시장을 마주합니다. 그리고 균형 위에, 도시재생 프로젝트를 이끄는 라오스 민관개발기구(MDI)의 젊은 실무자 '까말라'와 조우합니다. 과거 서울에서 스친 인연, 다시 맞닿은 현실. 숫자와 감정, 분석과 기억이 교차하는 도시에서, R은 다시 한 번 '답은 현장에 있다'는 신념을 확인합니다.

비행기는 이륙한 지 40여 분 만에 기체 진동 경고를 감지했다. 엔진 압력의 비정상적 신호. 기장은 신속히 인근 공항으로의 우회 착륙을 결정했다. 목적지는 라오스 비엔티안. 예상치 못한 기착지다.

R은 창문 너머로 흐릿하게 펼쳐지는 메콩강의 물결을 바라보았다. 이번 여행의 끝은 서울이어야 했지만, 하늘은 다른 지도를 내밀었다. 왓따이 국제공항 (Wattay International Airport).

"기체 점검으로 인한 지연이 예상보다 길어져 약 13시간 정도 소요됩니다. 다음 날 오전에 출발 예정이니 공항 인근 호텔을 이용해주시기 바랍니다." 공항 안내방송이 흘러나오자 R은 깊게 한숨을 내쉬었다. 하루가 더 늘어난 셈이었다.

복합 카페 공간의 프린터 앞에서 누군가 바삐 움직이고 있었다. 낡은 프린터기에서 나온 종이를 정리하던 여성. R은 그 모습에서 잠시 발걸음을 멈췄다.

베이지색 가디건 위로 펼쳐진 얇은 흰색 셔츠. 둥근 테의 안경 너머로 보이는 심각한 표정. 단정하게 묶은 머리와 선이 또렷한 콧대. 라오스 여성 특유의 단정함 속에서 도시적인 감각이 미세하게 번지고 있었다. 귀엽고 똑 부러져 보이는 인상이었지만, 서류를 흘리는 모습에서 허술한 면이 엿보였다.

그녀가 서류 뭉치를 들어올리는 순간, 몇 장이 바닥에 흩어졌다. R은 반사적으로 자리에서 일어나 서류를 주워 올렸다.
"아, 죄송해요! 감사합니다." 그녀가 당황하며 고개를 들어 R을 바라보는 순간, 두 사람 모두 잠시 멈췄다. 안경 너머로 보이는 그녀의 눈빛이 크게 떨렸다.

"혹시... R씨인가요?"
R은 그녀의 얼굴을 자세히 들여다봤다. 하지만 확신이 서지 않았다.
"죄송한데, 혹시 우리가..."
"까말라예요! 까말라 위라세트." 그녀가 안경을 살짝 올리며 환한 미소를 지었다. "한강대학교 어학당에서 만났었어요. 15년 전에!"

겨울 캠퍼스의 기억
R의 기억이 서서히 돌아왔다. 20대 후반, 대학원 연구실에서 바쁘게 지내던 시절. 캠퍼스에서 마주한 교환학생. 그녀는 지금보다 훨씬 더 어려 보였고, 두꺼운 뿔테 안경을 쓰고 늘 커다란 가방을 안고 다니던 엉뚱한 학생이었다.

그리고 무엇보다, 학기 말에 그녀가 건넨 일기장이 떠올랐다. "한국어 연습하려고 썼는데... 좋은 추억이니까 이제 가져가세요"라며, 무심하게 내밀던 모습. 단순한 언어 연습장인 줄 알았는데, 들춰보니 자신에 대한 이야기들이 서툰 한국어로 빼곡히 적혀 있었다.

"아..." R이 놀라며 말했다. "정말 오랜만이네요. 이런 곳에서 다시 만나다니..."
까말라의 눈이 반짝였다. 사실 그녀는 R을 단 한 번도 잊은 적이 없었다. 그녀에게 R은 특별했다. 도서관에서 만날 때마다 느꼈던 설렘, 같은 카페에서 커피를 마실 때의 두근거림. 그리고 그 마음을 일기장에 눌러담아 R에게 건넨 그 용기.

까말라가 수줍게 웃었다. "15년이 지났는데도 한 번에 알아보셨네요."
R은 그녀의 반응이 너무 환하고 확신에 차 있어서 어색했다. 그 짧은 인연을 이렇게 선명하게 기억한다는 것이... 혹시 자신이 놓친 무언가가 있었던 걸까.

한국에서의 기억이 점차 선명해졌다. 까말라가 자신에게 건넨 일기장. 한국어 연습용이라고 했지만, 그 안에는 자신에 대한 이야기들이 서툰 한국어로 빼곡했다. '오늘 도서관에서 R을 봤다. 인사할 용기가 없었다.' '카페에서 R이 미소 지었다. 심장이 빨리 뛴다.' 같은 순고백들이. 당시에는 귀여운 언어 연습이라고 생각했는데.

R은 우연히 카말라의 서류 제목을 흘깃 보았다. '비엔티안 도시재생 민관포럼 기조연설 초안', '사이세타 경제구역 ESG 가이드라인'.

"상업용 부동산 쪽에서 일하세요?" "네, MDI에서 도시개발 프로젝트를 담당하고 있어요. Mekong Development Initiative요." 까말라가 서류를 가슴에 품으며 답했다. "모레 포럼을 준비 중이었는데, 프레젠테이션 파일에 문제가 생겨서 급하게 출력하러 왔거든요. 아, 또 실수했네요."

까말라가 R의 출국 스티커를 흘깃 보았다. "어? 발리에서 오셨구나. 어땠어요?"
"예상치 못한 여행이었어요. 숫자로 설명할 수 없는 것들을 많이 배웠달까..." R은 호기심이 생겼다. "라오스 부동산 시장은 어떤 상황인지 궁금하네요. 제가 프롭테크 회사에서 일하거든요."

까말라의 표정이 약간 복잡해졌다. "쉽지 않은 상황이에요. 올해 들어 비엔티안 인구가 180만 명으로 2배 이상 늘어날 예정인데, 상업용 부동산 공급이 빨라서 문제예요."

"공급 과잉이요?" "네, 특히 상업용 부동산은 내국인 구매력에 비해 공급이 많아요. 중국 자본이 대규모로 들어오면서 실질적인 개발이 활발해졌는데..." 까말라가 말끝을 흐렸다. "CBD는 포화 상태고, 사이세타 경제구역 같은 신개발 지역은 인프라가 부족해서 양극화가 심각하거든요. 게다가 외국인 투자 제한 정책도 계속 바뀌고 있어서 불확실성이 커요."

디지털 침입자
그때 까말라의 노트북에서 연속적인 알림음이 울렸다. 그녀가 화면을 확인하더니 얼굴이 하얗게 변했다.
"뭐가 잘못됐나요?" R이 화면을 들여다보자, MDI 클라우드 시스템에 의심스러운 접속 로그들이 실시간으로 업데이트되고 있었다. IP 추적 결과 중국 광저우와 홍콩을 거쳐 들어온 흔적이 뚜렷했다.

"이건... 단순한 해킹이 아니에요." R의 표정이 심각해졌다. "프린터 캐시 메모리까지 접근했네요. 아까 출력하신 문서들이 모두 노출됐을 가능성이 있습니다."
"프린터 캐시요?"
"공용 프린터는 출력한 문서를 임시 저장해둡니다. 보안 업데이트가 제대로 안 된 기기라면..." R이 빠르게 자신의 보안 솔루션을 실행했다. "일단 네트워크 연결을 끊으세요. 지금 당장요."

까말라가 와이파이를 끊자, R은 RA 플랫폼의 긴급 보안 모듈을 활성화했다. "이걸 써보세요. 암호화된 VPN으로 안전한 연결을 만들어 드릴게요."
R이 몇 가지 명령어를 입력하자, 화면에 침입 경로 분석 결과가 나타났다.
"침입자가 사용한 악성코드는 'Mekong Tracker'라는 이름이네요. 동남아시아 지역 특화 스파이웨어입니다. 이건 일반적인 해킹이 아니라 표적 공격이에요."
"정말 고마워요." 까말라가 안도의 한숨을 내쉬었다. "혼자서는 어떻게 할지 막막했을 거예요. 역시 R씨는 대단해요."

복구 작업을 마친 후, 까말라가 조심스럽게 말했다. "실은... 저희 MDI에서 다낭 프로젝트를 진행할 예정이에요. 베트남과 라오스 정부가 공동 추진하는 메콩강 경제협력 사업의 일환이죠."

"다낭이요?" R의 표정이 미묘하게 변했다.
"네, 베트남 중부 지역 상업용 부동산 시장을 라오스 모델과 연계하는 프로젝트예요. 다만 한국 기업들의 참여도 검토 중이라서... 혹시 관심 있으시면 서울에서 설명회가 있을 예정이에요."
그때 R의 휴대폰이 울렸다. 영상통화였다. 화면에 류즈위안의 얼굴이 나타났다.

"R씨, 잘 지내요?" 류즈위안의 목소리는 부드러웠다.
R은 깜짝 놀랐다. 사실 타이베이에서의 냉랭한 회의 이후 몇 주 뒤, 그에게서 갑작스런 연락이 왔었다. 대만 정부의 투자 정책 변화로 인해 자신들이 추진하던 프로젝트가 백지화되면서, 류즈위안이 도움을 요청해온 것. 그 과정에서 서로의 전문성을 인정하게 되었고, 경쟁자에서 때로는 정보를 공유하는 사이로 변했었다. 하지만 여전히 완전히 신뢰하지 않는 관계다.

"네, 라오스 비엔티안에 잠시 머물고 있어요. 13시간 항공 지연이라 내일 아침에 출발해요."
"라오스라... 흥미롭네요. 최근에 메콩강 경제협력 프로젝트 소식을 들었거든요. 혹시 그쪽 정보가 필요하시면 제가 아는 파트너사가 있어요." 류즈위안의 시선이 화면 뒤편에 서 있는 까말라에게 잠깐 머물렀다. "그런데 누구와 함께 계신 거예요?"

"그냥 우연히 만난 분이에요."
"그래요? 타이베이에서 제가 투명성에 대해 말했던 거 기억하죠? 정보는 공유할수록 가치가 있죠." 류즈위안이 의미심장한 미소를 지었다. "어쨌든 조심하세요. 라오스는 생각보다 복잡해요. 나중에 얘기하죠."

통화가 끝나자, 까말라가 물었다. "친구세요?"
"음... 비즈니스상 알게 된 사람이에요. 타이베이에서 처음 만났는데, 그 후에 몇 번 정보를 주고받게 됐어요."
"한국에서의 기억은... 정말 어렸던 시절이었어요." 까말라가 안경을 벗고 닦으며 수줍게 헤헤 웃었다. "하지만 그때의 친절함을 잊지 않았어요. 특히... 제가 드린 그 일기장, 혹시 기억하세요?"
R은 깜짝 놀랐다. "아, 그거... 네, 아직 가지고 있어요."

까말라의 뺨이 살짝 붉어졌다. "정말요? 아직도? 그 안에... 아니, 나중에 얘기해요."
"언젠가 꼭 돌려드려야겠다고 생각했거든요. 서울에서 설명회가 있다면 그때 가져갈게요."
까말라의 눈이 더욱 반짝였다.

균형을 찾는 도시
13시간의 긴 대기 시간을 활용해 까말라는 R을 시내로 안내했다. 카말라는 포럼 준비도 마쳤고, 15년 만에 만난 R과 많은 시간을 보내고 싶었다.
첫 번째로 들른 곳은 구도심의 오래된 상가 건물이었다. "여기가 비엔티안의 전통적인 상업 중심지예요. 하지만 지금은..." 까말라가 한숨을 쉬었다. "공실률이 30%를 넘어요. 모든 투자가 신개발 지역으로 몰리면서 기존 상권들이 어려워지고 있어요."
"전통과 개발 사이의 균형이 어렵네요."

이어서 방문한 곳은 사이세타 경제구역이었다. 현대적인 건물들이 들어서고 있었지만 도로와 전력 인프라는 아직 미완성이었다.
"중국 자본으로 빠르게 개발되고 있지만, 기반 시설이 따라오지 못해요." 그녀가 설명했다. "전력 공급이 불안정해서 입주 기업들이 고생하고 있어요. 그리고 라오스 내국인들은 완성된 건물을 보고 투자하는 걸 선호하는데, 여기는 아직 공사 중인 곳이 많아서..."
"현금 거래에서 대출 거래로 바뀌고 있다고 들었는데요?"
"네, 최근 몇 년간 금융 기법이 보급되면서 대출로 부동산을 구입하는 라오스 인구가 늘었어요. 하지만 대부분 신중해요. 모델하우스보다는 실제 완공된 건물을 보고 결정하는 편이거든요."

저녁, 까말라는 R을 메콩강변의 작은 라오스 전통 식당으로 안내했다. '반 나 퐁(집 같은 곳)'이라는 이름의 식당은 목조 건물에 연꽃잎이 그려진 작은 간판이 정겨웠다.

"라프(라오스식 다진 고기 샐러드) 드셔보세요. 이 집 특제예요." 까말라가 대나무 바구니에 담긴 찹쌀과 함께 음식을 권했다.

R은 처음 맛보는 라프의 상큼한 맛에 놀라며 말했다. "생각보다 훨씬 섬세하네요."
"우리 음식은 균형이 중요해요. 신맛과 단맛, 매운맛이 조화를 이뤄야 하죠." 까말라가 미소지으며 설명했다. "도시개발도 마찬가지예요. 한쪽으로 치우치면 안 되거든요. 비엔티안도 균형을 찾는 중이에요."
"도시 기능이 분화되고 있다고 들었는데..."
"맞아요. 정부에서는 구도심은 경제 기능, 북쪽 신개발 지역은 정치와 행정 기능으로 나누려고 해요. 하지만 이 과정에서 기존 상권들이 타격 받고 있어서..."

다음 날 아침. 기내에 앉아 창문 밖을 바라보며, R은 비엔티안의 풍경을 둘러봤다. 도시 곳곳에 크레인들이 서 있었지만, 그 사이사이로 오래된 사원들과 전통 건물들이 조화롭게 어우러져 있었다.
R은 태블릿을 열어 라오스 시장 분석 보고서 작성을 시작했다.
'비엔티안 상업용 부동산 시장
1) 급격한 인구 증가로 인한 수요 확대2) 내국인 구매력 대비 상업용 부동산 공급 과잉3) 중국 자본 중심의 대규모 개발과 인프라 격차4) 구도심(경제) vs 신개발지(정치/행정) 기능 분화5) 외국인 투자 제한 정책의 불확실성

쿠키 1: 감정의 연결고리
그날 밤, 행사를 마무한 까말라는 메콩강변을 따라 자전거를 타고 집으로 돌아가고 있었다. 강물 위로 반사되는 도시의 불빛들이 물결에 따라 일렁였다.
집에 도착해 책상에 앉은 까말라는 서랍에서 한 장의 초대장을 꺼냈다. '서울 국제 부동산 투자 포럼' 이라고 적힌 초대장이었다.
'그 사람도 참석할까?' 초대장을 만지작이며 입을 삐죽였다. 15년 전 그 일기장에 적었던 마음이 다시 울렁이기 시작했다.

쿠키 2: 확산되는 음모
상하이 국제금융센터 52층. 류즈위안은 같은 회사 전략기획실장과 화상회의 중이었다.
화면 속 여성은 침묵하고 있었지만, 존재감만으로 압도적이었다. 긴 생머리가 어깨 너머로 흘러내렸고, 날카로우면서도 묘하게 매혹적인 눈매가 인상적이었다. 서지윤 전략기획실장은 상하이에서도 가장 치열한 부동산 전쟁터에서 살아남은 전략가였다.

"라오스에서 흥미로운 인물을 발견했습니다. 까말라 위라세트라는 여자가 MDI의 메콩강 프로젝트 핵심 담당자예요." 류즈위안이 컴퓨터 화면을 공유하며 말했다.

"당신, R과 가까워지고 있는 것 같던데요?" 서지윤 실장의 목소리는 낮고 차분했지만, 날카로운 지성이 스며있었다.

"그래서 더 좋습니다. 타이베이에서 그가 우리를 방해했지만, 이번엔 다르죠. 감정적 약점을 이용할 수 있거든요." 류즈위안이 'Mekong Tracker' 해킹 결과 화면을 열어보며 차가운 미소를 지었다.
"메콩강 프로젝트가 한국까지 확장되면 가능할 거예요. 황푸강에서 시작된 이 게임이, 한강에서 끝날 때가 왔습니다."
서지윤 실장은 창밖 상하이 스카이라인을 바라보며 속삭였다. "그럼 조만간 서울에서 만나겠네요, R씨."

2025년 비엔티안 상업용 부동산시장 주요 이슈

1. 인구 증가에 따른 수요 확대 : 비엔티안 인구는 1990년 이후 2025년 180만 명으로 2배 이상 증가할 전망이며, 이에 따라 상업용 부동산 수요도 빠르게 늘어나고 있습니다.
2. 오피스 및 리테일 시장의 변화 : 오피스와 리테일 등 전통 상업용 부동산 시장은 임대료 상승세가 둔화되고, 임대 수요는 양극화되는 경향이 뚜렷해집니다. 핵심 입지에 자금이 집중될 전망입니다.
3. 투자 양극화 및 외국인 투자자 영향력 확대: 우량 자산에 국내외 자금이 몰리고, 비우량 자산은 가격 조정이 이어질 것으로 보입니다. 글로벌 투자자는 데이터센터, 임대주택 등 신성장 섹터에 공격적으로 투자하고 있습니다. 4. 개발사업과 NPL(부실채권) 투자 기회 증가: 개발사업은 대형 우량 입지 중심으로 자금이 쏠리고, 부실채권(NPL) 자산에 대한 투자 기회가 확대됩니다.
5. 거시경제 및 정치적 불확실성: 대내외 정치·경제적 불확실성, 환율 변동성, 내수 부담 등으로 시장 변동성이 커질 것으로 보입니다. 투자자들은 신중한 접근이 요구됩니다.

인물 소개:

📌 R: 스퀘어의 전략 총괄이사. RA 데이터 시스템을 기반으로 아시아 각 도시의 상업용 부동산 시장을 분석하며, 수치 너머의 균열과 기회를 포착하는 인물입니다. ‘답은 현장에 있다’는 신념을 가지게 되었지만, 동시에 데이터와 감각의 결합이 가장 강력한 무기가 된다고 믿는 분석가. 라오스 비엔티안에서는 예상치 못한 경유지에서 과거의 인연을 마주하며, 불완전한 도시 안에 숨겨진 균형을 읽어내려 합니다.

📌 까말라 위라세트: 한때 한국의 대학 어학당에서 수학하며 R과 스친 인연이 있었고, 그 시절의 기억을 조용히 간직해온 인물입니다. 지금은 라오스 정부와 외자 간 협력을 조율하는 중책을 맡고 있으며, 불안정한 시장 속에서 ‘지속 가능한 개발’이라는 윤리를 현실에 구현하기 위해 고군분투하고 있습니다. 도시처럼 복합적인 매력을 가진 그녀는 단단한 사고력과 감정의 균형을 지녔지만, 허술한 보안 습관과 감정의 흔들림도 함께 안고 있습니다. 비엔티안의 속도 느린 재편과 외부 압력 속에서, 그녀는 도시의 주권과 기억을 지키려는 사람입니다.