외국인 관광리조트 투자, 기회와 위험②성공 사례와 정부 지원의 방향

성공 사례: 제주 신화월드와 싱가포르 마리나베이샌즈에서 배우는 것

리스크가 큰 대규모 관광리조트 사업이라 해도 성공적으로 안착한 사례들이 존재하며, 이들의 공통점을 분석할 필요가 있습니다. 국내 사례로는 제주 신화월드, 해외 사례로는 싱가포르 마리나 베이 샌즈(Marina Bay Sands)가 대표적입니다.

제주 신화월드는 순수 외국자본으로 국내 관광개발사업에 역대 최고액을 투자한 복합리조트로, 현재 정상 운영 궤도에 올라선 성공 사례로 평가받고 있습니다. 홍콩 람정그룹(랭딩 인터내셔널)이 투자한 이 프로젝트는 제주 서귀포시 신화역사공원 부지에 호텔, 테마파크, 외국인 전용 카지노, 쇼핑몰 등을 단계적으로 건설하여 2018년부터 부분 개장을 시작으로 꾸준히 시설을 확충해왔습니다.

제주 신화월드가 초기 어려움을 딛고 안착할 수 있었던 배경에는 정부와 지자체의 지원과 특별법에 따른 인센티브가 있었습니다. 제주도는 이 사업을 투자진흥지구로 지정하여 각종 세제 혜택을 부여했고, 국가 차원에서도 제주를 국제자유도시로 육성하는 정책 아래 기반 시설 투자를 병행했습니다.

그 결과 신화월드에는 취득세·재산세 등 지방세가 개장 후 일정 기간 전액 면제되고 이후 일부 감면되는 혜택이 주어졌으며, 법인세 등 국세도 일정 기간 감면받는 조세특례가 적용되었습니다. 또한 제주국제자유도시개발센터(JDC) 등 공공기관이 배후 도로망 등 기본 인프라를 조성해주어 민간 투자자가 콘텐츠 개발에 집중할 수 있는 환경이 마련되었습니다.

이처럼 세제·행정 지원과 인프라 협력이 뒷받침되자, 제주 신화월드는 초기 Genting사 철수 등 위기에도 불구하고 람정그룹의 추가 투자로 사업을 완수하고 수천 명의 고용과 지역경제 활성화에 기여하고 있습니다. 이는 민관 협력과 투자 인센티브 패키지가 성공적인 외국인 투자 리조트의 핵심 조건임을 보여주는 사례입니다.

국외 사례인 싱가포르 마리나 베이 샌즈(MBS)는 정부의 전략적 토지·도시 정책이 얼마나 중요한지를 보여줍니다. 싱가포르는 2000년대 중반 관광산업 육성을 위해 과감히 카지노를 포함한 복합리조트(IR) 도입을 결정했고, 그 결과물이 2010년 개장한 MBS입니다. 이 사업의 성공 비결 중 하나로 자주 언급되는 것이 싱가포르의 토지이용 정책, 이른바 ‘화이트존(White Zone)’ 제도입니다.

싱가포르 정부는 1997년부터 도심 지역 일부를 용도 제한을 최소화한 화이트존으로 지정해 민간 개발자가 복합개발을 자유롭게 할 수 있도록 했습니다. 마리나 베이 일대를 화이트존으로 만들어 주거·호텔·상업·업무 시설을 한데 어우르는 개발이 가능했고, 창의적인 디자인 적용 시 용적률 인센티브까지 제공해 차별화된 랜드마크 건축을 유도했습니다. 그 결과 MBS는 배 모양 스카이파크로 연결된 세 개의 타워라는 독특한 디자인으로 싱가포르의 대표적 랜드마크가 되었고, 대규모 부지에 호텔·카지노뿐 아니라 컨벤션센터, 쇼핑몰, 뮤지엄 등을 집적함으로써 매년 수백만 관광객을 끌어모으는 종합 관광지로 자리잡았습니다.

주목할 점은 정부가 토지를 임대 형태로 제공하고 민간이 개발을 주도하되, 정부는 인프라 구축과 행정 지원에 집중했다는 것입니다.

예를 들어 리조트 주변에 지하철역을 신설하고 공원을 조성하는 등 공공 투자를 통해 기반을 마련했으며, 인허가 과정에서도 원스톱 서비스를 제공해 신속한 착공이 가능하도록 했습니다. 싱가포르 정부의 선제적 계획과 간접 지원은 마리나 베이 샌즈의 조기 개장과 성공적 안착을 가능하게 했으며, 이는 한국이 참고할 수 있는 중요한 시사점을 제공합니다.

외국인 투자 유치를 위한 정부 지원 패키지의 필요성

앞선 사례에서 보듯 외국인 대상 관광리조트 사업을 성공적으로 이끌기 위해서는 정부와 지자체의 다각적인 지원이 필수적입니다. 투자자가 리스크를 줄이고 매력을 느낄 수 있는 환경을 조성하지 않으면, 사업은 중도에 좌초하거나 아예 시작조차 하지 못할 수 있습니다. 이를 위해 다음과 같은 종합 지원 패키지가 필요합니다.

국공유지 임대료 감면: 외국인 투자기업에 국가 또는 지자체 소유 부지를 장기 임대할 경우, 임대료를 대폭 감면하거나 일정 기간 면제해주는 제도가 필요합니다. 외국인투자촉진법에 따라 최대 50년까지 국공유 재산 임대료 감면이 가능한 만큼, 이를 적극 활용해야 합니다.

관광단지 지정 및 인프라 지원: 유망 부지를 관광단지로 신속히 지정하고, 중앙정부와 지자체가 인허가를 일괄 처리하며 기반 시설을 선제적으로 구축해야 합니다. 도로 진입로 개설, 상하수도, 전기 등은 공공이 책임지고 구축해 민간은 콘텐츠에 집중할 수 있도록 해야 합니다.

SPC 공동 출자 및 리스크 분담: 사업 추진을 위한 SPC 설립 시 정부나 공공기관이 일부 지분에 출자함으로써 정책적 신뢰도를 부여하고 금융권의 PF 참여를 유도해야 합니다. 인천공항공사, 한국관광공사 등 관련 공기업이 전략적 투자자로 컨소시엄에 참여하도록 유도하는 것도 하나의 방안입니다.

인허가 절차 패스트트랙: 환경영향평가, 교통영향평가 등 필수 절차를 병렬적으로 신속하게 처리하고, 투자지원 전담팀과 원스톱 인허가 서비스를 통해 착공 시점을 앞당겨야 합니다.

공공기금 연계 금융 지원: 관광진흥개발기금 융자, 지역활성화 펀드 출자, 정책금융 보증 등을 묶어 ‘맞춤형 금융 지원 패키지’로 제시하면, 투자자의 재무 리스크 분담과 수익성 확보에 도움이 됩니다.

요컨대 “토지는 싸게 빌려주고, 세금은 깎아주고, 인프라는 깔아주고, 허가는 빨리 내주고, 돈은 함께 대준다”는 종합 패키지가 실현된다면, 한국은 외국인 투자자에게 매우 매력적인 시장으로 다가갈 수 있습니다. 이는 단지 혜택을 주는 것이 아니라, 성공한 사업을 통해 국가와 지역사회가 얻을 이익을 극대화하기 위한 미래 투자입니다.

맺음말: 기회 포착을 위한 과감한 지원이 필요하다

지금 이 순간에도 세계 각국은 관광 산업의 미래를 놓고 치열한 경쟁을 벌이고 있습니다. 일본 정부는 첫 카지노 복합리조트를 2029년 오사카에 개장할 목표로 승인하였으며, 약 10조 원이 투입되는 이 사업은 연간 2,820만 명의 방문객과 5조 원대 매출을 전망합니다.

“고 재팬(Go Japan)” 열풍과 함께 외국인 관광객이 일본으로 몰리고 있는 가운데, 이제 카지노 복합리조트까지 들어서면 한국의 관광수요가 잠식될 가능성이 높아지고 있습니다. 한국이 더 이상 머뭇거릴 시간이 없다는 의미입니다.

외국인 대상 관광리조트 투자는 단순한 부동산 개발이 아니라 관광수입 증대, 지역경제 활성화, 일자리 창출, 국제 도시 브랜드 제고로 이어지는 종합적 국익 프로젝트입니다. 이를 성공시키려면 정부의 과감한 결단과 일관된 지원이 필수입니다. 인천 영종도, 제주, 부산, 강원, 새만금 등 잠재력이 큰 지역들이 기다리고 있는 것은 강력한 정부 지원 패키지입니다.

물론 외국 자본에 과도한 혜택을 준다는 우려도 있을 수 있습니다. 하지만 장기적으로 거둘 편익을 고려하면 초기 몇 년간 세금 감면과 임대료 면제는 결국 국가에 더 큰 이익을 가져다줄 수 있습니다. 실패 사례인 미단시티와 성공 사례인 제주 신화월드를 비교해보면 그 차이는 명확합니다.

정부와 지자체가 원스톱 지원자로 나서 외국인 투자자를 끝까지 동반자로 대우한다면, 투자자 역시 한국 시장을 신뢰하며 장기적으로 사업을 이어갈 것입니다. 반대로 규제와 무관심으로 일관한다면, 기회는 다른 나라에 넘어가고 우리는 유령 건물과 상실된 시간만 남게 될 것입니다.

이제는 발상의 전환이 필요한 시점입니다. 외국인 관광리조트 투자는 국내 자본만으로 감당하기 힘든 대형 프로젝트를 글로벌 자본과 전문성을 활용해 실현하는 길입니다. 정부가 임대료 감면, 세제 혜택, 인프라 선공급, 행정 패스트트랙, 금융지원이 유기적으로 연결된 종합 패키지를 추진한다면, 한국은 세계적 관광 리조트 투자지로 자리매김할 수 있을 것입니다.

지금이 바로 행동할 때입니다. 과감한 정부 지원을 통해 외국인 투자 리조트의 성공 스토리를 함께 만들어가야 합니다.

외국인 관광리조트 투자, 기회와 위험①영종도 사례로 본 개발 리스크