외국인 관광리조트 투자, 기회와 위험①영종도 사례로 본 개발 리스크

관광산업은 외국인 관광객 유치를 통해 국가 경제와 지역 발전에 크게 기여할 수 있는 분야입니다. 특히 대규모 관광 리조트 개발은 외국인 투자자본을 끌어들여 새로운 관광 인프라를 구축하고 일자리를 창출할 수 있는 기회가 됩니다.

그러나 최근 인천 영종도 등지에서 나타난 사례들은 대형 리조트 개발 사업에 적지 않은 리스크가 존재함을 보여주고 있습니다. 본 칼럼에서는 외국인 투자 유치를 위해 정부와 지자체가 어떠한 종합 지원 패키지를 제공해야 하는지 살펴보겠습니다.

국내 리조트 개발 환경의 변화와 주요 리스크 요인

과거 국내 리조트 개발은 내수 중심의 중소 규모 사업이 주를 이루었으나, 최근에는 수조 원 규모의 복합리조트 개발에 외국계 자본이 참여하면서 양상이 바뀌고 있습니다.

이처럼 대형 프로젝트는 그 파급효과만큼이나 리스크도 크다는 점이 드러나고 있습니다. 대표적으로 2024년 초 공식 개장한 인천 인스파이어(IR) 복합리조트 사례를 들 수 있습니다. 미국 모히건사가 추진한 이 사업은 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통해 1조 원이 넘는 자금을 조달했지만, 부채 상환 부담이 커지면서 2023년 말 PF 만기 상환을 앞두고 채무불이행 우려까지 제기되었습니다.

실제로 인스파이어 리조트는 2021년 국민은행 등 67개 금융기관으로부터 PF 자금을 조달했으며, 2022년 부채비율이 113%에서 2023년 242%로 급등했습니다. 보유 현금은 1360억 원에 불과해 대출 상환에 경고등이 켜진 상황입니다. 과도한 PF 의존과 금리 상승 등의 요인으로 재무 리스크가 현실화되자, 모기업의 유동성 위기로 결국 미국계 사모펀드인 베인캐피탈에 경영권이 넘어가는 사태까지 발생했습니다.

이는 국내 금융시장에 '레고랜드 사태'와 유사한 충격을 줄 수 있다는 지적이 나오면서, 2022년 강원도 레고랜드 PF 위기 때처럼 정부와 지자체의 긴급 개입이 필요하다는 경고도 있었습니다. PF 조달 한계와 높은 부채비율은 외국인 투자 리조트 사업의 가장 큰 위험 요소로 떠오르고 있습니다.

또한 사업 인허가나 협의 과정에서 지자체와의 마찰도 중요한 리스크 요인입니다. 개발사업 추진 시 지방자치단체 및 주민과의 이해관계 조율에 실패하면 사업 지연이나 변경이 발생할 수 있습니다. 강원도의 레고랜드 테마파크 PF 사태는 지자체의 보증 문제로 촉발되어 전국적인 신용경색을 불러온 바 있고, 일부 지역에서는 환경 문제나 교통 대책 등을 둘러싸고 갈등이 발생하기도 합니다.

이러한 협의 지연은 투자자의 비용 부담을 키우고 사업 추진 의지를 약화시킬 수 있어, 초기 단계부터 중앙정부와 지자체 간의 원활한 공조 체계가 필수적입니다.

요컨대, 국내 리조트 개발 환경은 대형화·복합화되어 가는 추세이나 금융조달의 취약성, 인프라 선투자 부족, 행정절차 지연 등 새로운 리스크에 노출되어 있습니다. 이를 극복하지 못하면 외국인 투자 유치 기회가 좌초될 수 있는 만큼, 다음으로 소개할 공공 재정 수단과 지원체계의 역할이 점점 중요해지고 있습니다.

관광진흥개발기금과 지역활성화펀드의 역할과 한계

대규모 관광리조트 개발에는 막대한 자본이 소요되며, 이를 지원하기 위해 정부는 관광진흥개발기금과 지역활성화 투자펀드 등의 공공재정 도구를 운용해 왔습니다.

관광진흥개발기금은 호텔·리조트 등 관광 인프라 확충과 관광업계 활성화를 위해 조성된 기금으로, 사업자들에게 저리의 융자를 제공하는 역할을 합니다. 예를 들어 관광호텔 건립이나 리조트 시설 투자 시 시설자금에 대해 장기 저리 대출을 지원하고, 운영자금도 일정 범위 내에서 융자함으로써 민간의 금융 부담을 덜어주는 방식입니다. 이러한 지원은 국내 관광 기반시설과 숙박시설 확충에 기여한 바 있습니다.

그러나 관광개발기금의 지원 구조를 보면, 일반적으로 총 사업비의 50% 이내에서 융자를 매칭해주는 방식으로 운용됩니다. 즉, 절반 정도만 대출 지원이 이뤄지고 나머지 자금은 사업자가 자체 조달하거나 시중 금융권에서 마련해야 하므로, 사업 규모가 클수록 기금 융자만으로는 자금 마련이 어렵습니다.

또한 PF 참여를 유도하기 위한 초과투자분 보전 기능에도 한계가 있으며, 한정된 재원으로 여러 사업을 지원해야 하기 때문에 수조 원 규모의 복합리조트에 집중 지원하기도 어렵습니다. 이러한 구조적 한계로 인해 관광진흥개발기금은 대형 프로젝트의 근본적인 해결책이 되기에는 부족하고, 보조적 역할에 그치고 있습니다.

한편, 최근 도입된 '지역활성화 투자펀드'는 중앙정부가 출자금을 기반으로 민간 자본을 유치해 지역 단위의 대규모 개발 프로젝트를 추진하기 위한 새로운 정책펀드 모델입니다. 정부는 “지역이 원하는 지속가능한 대규모 융·복합 프로젝트를 민간의 창의성과 자본을 활용해 추진한다”는 목표로 이 펀드를 출범시켰습니다.

과거 지역 개발사업이 단발적·소규모로 진행되고 높은 재정 의존도를 보였던 탑다운(Top-down) 방식이었다면, 이 펀드는 조 단위의 대규모 사업도 가능하게 하고 민간 자본을 적극적으로 활용하는 바틈업(Bottom-up) 방식으로 전환하려는 것입니다.

실제로 기획재정부와 금융위원회가 협력하여 2022년부터 지역활성화 펀드가 운영되기 시작했고, 지자체별로 유망한 프로젝트를 발굴하여 펀드 투자를 연계하려는 움직임도 나타나고 있습니다. 이 펀드는 자본금을 출자하여 직접 사업 지분에 참여하거나, 민간 투자자와 매칭 투자하는 방식으로 진행됩니다.

그러나 지역활성화 펀드도 현실적인 제약이 존재합니다. 우선 출범한 지 오래되지 않아 아직 투자 사례가 많지 않으며, 민간 투자자 입장에서는 수익성이 불확실한 사업에 대한 참여를 꺼릴 수 있습니다. 민간 자본을 유치하려면 정부 출자 지분에 손실 완충 장치를 두거나 정책적 인센티브를 제공해야 하는데, 이는 곧 정부 재정 부담으로 이어질 수 있습니다. 또한 지역별 역량과 여건 차이가 커서 수도권이나 관광 유망지에 비해 낙후 지역은 민간 자본 유입이 어려운 구조적 한계도 있습니다.

국내 리조트 개발 환경은 대형화·복합화되어 가는 추세이나 금융조달의 취약성, 인프라 선투자 부족, 행정절차 지연 등 새로운 리스크에 노출되어 있습니다. 이를 극복하지 못하면 외국인 투자 유치 기회가 좌초될 수 있는 만큼, 다음 편에서 소개할 '공공 재정 수단과 지원체계의 역할'이 점점 중요해지고 있습니다.

외국인 관광리조트 투자, 기회와 위험②성공 사례와 정부 지원의 방향