'물류창고 개발사업' 앞으로 어떻게 해야 하나(2)

조종환

2024-06-18 - 7분 걸림 - 댓글 남기기

물류센터 개발사업에서 '책임준공'이 꼭 필요한가

시공사가 사업주(건축주)와 건설도급을 맺고 정해진 기일까지 목적물을 완공하는 건 당연한 일입니다. 그리고 이를 보증하기 위해 공사이행보증서(계약이행 보증)를 제출하는데 기한을 어길 경우 일수별로 공사비 지체상금이라는 제약도 가해집니다.

공사비를 수백억원대 이상 확보한 사업장에서 시공사가 고의로 또는 그 밖의 불가피한 사유로 공사를 중단할 확률은 매우 희박합니다. 또한 사업주는 하도급대금 직접지급, 건설기계대여금지급보증, 필요시 노무비도 직접 지불 할 수 있으니 원도급 및 하도급사가 공사 기성금을 다른 용도로 유용하는 것도 어느정도 예방 할 수 있습니다. 따라서 목적물을 기한 내 완공 한다는 의미에서 '책임준공 계약'이 필요하지 않아 보입니다.

책임준공 계약이란 기한 내 준공하지 못할 경우 사업주의 채무를 인수한다는 점에서 언뜻 보기에 사업의 성공 즉, 목적물을 완수하려는 굳은 의지로 보일 수 있지만, 실체는 그냥 신용장사일 수 있습니다. 대주단은 빌려준 돈을 신용이 우수한 건설사를 통해 돌려받으면 그만이니까요.

부동산신탁사의 신용보강이 필요없이 책임준공이 가능한 시공사는 공사 중 본인의 견적 실수이든 사업주의 잘못이든, 아니면 물가상승 요인이든 처음 계획한 공사 이윤에서 차질이 생기면 얼마든 사업을 흔들 수 있습니다.

책임준공을 이행하지 않고 채무를 인수한다든지, 공사 중 임차를 위해 설계 변경을 할려고 해도 불응하거나 높은 변경공사비를 제시하는 방식으로 말이죠. 이른바 1군 건설사 리스크입니다. 실제 그 리스크는 여러 사업장에서 일어나고 있습니다.

신용이 부족한 시공사에 책임준공 신용을 제공한 신탁사는 사실 책임준공을 온전히 커버할 수 있는 능력이 되지 않습니다. 비주거용 상업시설만 해도 상품 종류가 다양한데, 저 마다 전문인력을 채용해 보유 할 수도 없고 기껏해야 건설인 출신 몇 명 확보한 게 전부일 것입니다.

신탁사는 건설사가 아닙니다. 신탁사는 기존 시공사에 부실이 생기면 시행사를 대신해 새롭게 대체할 시공사를 선정하는 역할을 하는 것입니다. 만약 시행사가 신탁사보다 본 사업의 이해도가 높고 전문인력을 갖추고 있다면, 신탁사에 책임준공 확약기능은 굳이 필요없을 것입니다. 시행사가 새로운 시공사를 선정해 공사를 이어가는 게 훨씬 빠르고 유연할 테니까요.

따라서, 개발 사업에서 1군 건설사의 책임준공에 따른 채무인수나 신탁사의 책임준공 확약은 불필요합니다. 차라리 책임준공이라는 신용보강 비용을 이연 공사비를 줄인다든가, 설계변경 또는 건설사를 교체할 일이 있을시 예비비로 남겨두는 게 사업구조를 튼튼히 하고 대주단, 건설사, 시행사 등 참여자에 더 득이 될 것입니다.

앞서 언급한 바와 같이 시공사에 책임준공 미이행에 따른 채무인수를 없앤다고 해 공사가 중지되는 일은 흔하지 않습니다. 만약 지연될 경우 지체상금 비율을 높여 지연에 대한 대주단의 이자비용을 충당하면 될 것입니다. 무지막지한 채무인수보다는 시일을 지체된 만큼 이자를 내는 게 시공사도 부담이 적을 것이고, 대주단도 지연에 대한 이자를 받을 수 있으니 문제될 일은 없을 것입니다.

(예시) 지체상금 산출
총사업비 1000억원 / PF조달 800억원 / 공사비 600억원
계약금액(600억) x 1000분의 1 x 지체일수, 즉 년 금리 36.5%
PF조달금액으로 환산하면 연 금리 27.4% 총사업비기준으로 환산하면 연 금리 21.9%

신용등급 AA급 1군 건설사 기준 책임준공을 하지 않고 지체상금 구조로 지체일수 당 1000분의 3을 얘기하는 한 곳도 있다고 하니 참고하시기 바랍니다.

정리하자면, PF금융에서 책임준공이란 허울은 최상위 건설사와 신탁사의 신용장사고, 최상위 건설사의 시공 독과점을 조장하는 동시에 때때로, 목적물을 완공한 후에도 유치권 행사라는 극단적인 상황 발생시 대주단에도 큰 위험부담으로 작용할 수 있습니다. 시행사와 다수 건설사에 피해만 주는 구조가 될 수 있습니다.

건설사의 책임준공에 따른 채무인수 조건이 사라진다면, 신탁사의 책임준공에 대한 신용공여 비용을 포함해 공사비는 10% 이상 줄어들 것입니다. 줄어든 만큼 사업성은 확보될 것이고, 절감한 비용을 공사비 예비비로 남겨두면 사업성도 한층 탄탄해질 것입니다.

사례1)공사비가 급상승해 시행사와 공사비 조정 협의 후 해결이 되지 않자 시공사가 고의로 공사를 지연한 후 책임준공 미이행 및 채무인수한 사례.
사례2)1군 건설사가 비싼 금액에 공사한 후 임차 및 분양 실패해 공매 진행...시공사의 유보비용 등 유치권 문제로 대주단 손실이 불가피한 사례.
사례3) 준공 후 건설사가 사업장을 인수 인계하지 않음으로써 대주단이 발만 동동구르고 힘들어하는 사례.

이제 소송 판례로 실제 일어난 사례를 통해 '물가변동 없음'이나 '공사비 증액 없음'으로 계약해도 추가 공사비를 지급할 수 있다는 점을 알게 됐습니다.

또한 소송이 아니더라도 시공사가 사업기간 중 얼마든지 위력행사를 할 수 있기에 앞으로는 '건설사의 책임준공 미이행에 따른 채무인수' 보단 좀 더 현실적으로 적용 가능한 새로운 대안이 필요하지 않을까 생각합니다.