코람코라이프인프라리츠, 오피스·주거·산업단지로 영역확장
코람코라이프인프라리츠(라이프인프라리츠)가 기존 자산인 주유소, 리테일, 물류에서 벗어나 프라임급 오피스와 레지던스(주거), 산업단지 투자로 영역을 확대한다.
코람코자산신탁은 10일 ‘라이프인프라리츠’의 투자 섹터와 방식을 크게 전환하는 내용의 ‘비전2030’을 발표했다. 이 리츠는 전국 현대오일뱅크 주유소부지와 삼성‧LG전자 등의 가전매장, 쿠팡 풀필먼트와 라스트마일 물류센터, 대형 F&B브랜드 매장을 보유한 코람코의 상장리츠다.
비전2030의 핵심은 투자대상 다변화에 있다. 기존에 주유소 부지를 활용하거나 물류센터 등으로 한정됐던 투자대상을 오피스빌딩과 주거 등의 코어(Core)자산과 산업단지로 확대한다. 전통적인 안전자산인 오피스는 물론 산업단지를 편입해 높아진 배당성향을 유지하겠다는 의지로 풀이된다. 코람코신탁은 공,사모 통틀어 전체 리츠 운용자산의 60%를 오피스로 담고 있다. 자신들이 가장 잘 아는 분야로 투자대상을 확대해 라이프인프라리츠의 경쟁력을 높인다는 전략도 담겼다.
또한 인구 고령화와 1인 가구 증가로 재편되는 주거트렌드를 반영해 코리빙과 시니어하우징도 투자대상에 포함하기로 했다. 여기에 더해 산업단지 등 인더스트리얼 부동산까지 투자범위를 넓혀 시장 변화에 선제 대응한다는 전략이다.
"코어전략 접목하고 리츠 간 M&A도 시도"
기존에는 주유소부지의 용도전환과 임차인 다변화 등 활발한 밸류애드(부가가치) 전략을 통해 수익률을 높여왔다. 여기에 더해 수익의 안정성을 강화하기 위해 코어전략을 추가 적용한다.
코어전략이란 밸류애드 전략에 비해 수익률이 낮지만 수익 변동성이 적고 리스크가 낮아 시장 불확실성에 대한 헤지가 가능한 전략이다.
이를 위해 자산의 지역적 포트폴리오를 서울, 수도권 위주로 재편하고 신규 임대차계약 체결시 B2B 기반의 장기계약 구조로 설계한다는 방침이다. 또한 신규 자산 편입 시에도 일정 비율 코어자산을 확보한다.
나아가 투자대상을 실물에 국한하지 않고 안정적 배당소득을 거둘 수 있는 부동산 지분투자와 리츠 재간접 투자로도 다각화한다.
무엇보다 큰 변화는 리츠의 투자플랫폼화가 꼽힌다. 코람코는 라이프인프라리츠를 투자플랫폼으로 활용해 상장리츠를 포함한 다른 리츠에 투자하거나 리츠 간 지분교환 등 인수합병(M&A)을 적극 추진한다는 전략이다. 저평가된 리츠와 합병하는 등 다양한 합종연횡을 통해 국내 리츠시장을 대형화하겠다는 것이다.
코람코신탁 관계자는 "리츠시장 재편 구상이 국내에선 생소하지만 미국과 일본 등에서는 다양한 합종연횡 사례가 성과를 보이고 있다"면서 "동종 리츠를 합병해 몸집을 키우거나 이종자산 리츠 간 연합해 투자섹터를 다변화하는 등 리츠 경쟁력을 높이는 다양한 시도를 진행할 것"이라고 말했다.
