콘텐츠로 살펴본 2024년 부동산 금융시장 흐름
1월
2023년 말 태영건설이 워크아웃을 신청하면서 부동산 금융시장에 한파가 불어왔다. 태영건설 구조조정의 여파가 어디까지 미칠지 촉각을 곤두세웠고 태영건설 외에 다른 건설사들의 유동성 위기 가능성도 언급되면서 개발사업 PF 시장이 전체적으로 냉각됐다. 정부는 태영건설의 워크아웃과 건설업/PF업계의 유동성을 지원하면서도 PF 부실사업장은 빠르게 정리한다는 방침을 발표했다.
태영발 자금경색에 신규론 중단된 PF시장정부 유동성지원 강화
비상걸린 브릿지론사업장, 본PF 전환 방법은
신한-우리 등 은행권, 24조 롯데건설 PF펀드 조성 협의
2월
국내 상업용부동산의 최우량 섹터인 오피스 시장에서도 매물 증가가 위험 요인으로 떠올랐고 서울 강남지역에서 추진하던 개발사업 부지도 공매로 나왔다. 전체적으로 시장은 어려웠지만 재무상태와 자금줄이 우수한 곳은 꾸준히 자산을 매입했고 자기자본 투자, 데이터센터 등 새로운 투자기회를 겨냥한 준비작업도 이뤄졌다.
도심권 CBD에서 늘고 있는 오피스빌딩 매물
ESR, 7개 자산 담은 한국 첫 개방형 물류펀드 출시
신유씨앤디, 옛 아스터개발 소유 역삼 오피스부지 공매 나왔다
NH투자-메리츠證, 부동산 사모펀드 운용IB영역 확장
신한금융, 데이터센터 개발 전문 1000억 블라인드펀드 조성
3월
태영건설의 워크아웃은 가닥을 잡아가고 있었지만 개발사업 공매 건수가 늘고 PF 금융시장의 경색도 이어졌다. 서울시 대형 오피스는 거래는 비교적 양호했던 반면 PF 시장에서는 보증물 위주로 자금이 돌았다. NPL 매입시도는 이어졌으나 매도자-매수자간 가격 합의가 이뤄지지 않아 거래성사 건은 많지 않았다.
금융권 대출 죄기 본격화에 대형 개발부지 잇단 공매⾏
사학연금 여의도 TP타워 준공 후 담보대출 이달 클로징
더익스체인지서울 입찰 흥행숏리스트 7곳 선정
HUG 보증 PF대출에 금융권 쏠림금리 4%대 진입 얘기도
캠코민간 PF정상화펀드 22조 조성하고 10%만 투자 저조한 이유는
4월
국고채 금리는 소폭 올랐지만 우량 오피스 담보대출 금리는 5% 아래까지 내려갔다. 상업용부동산 시장에서는 외국계 투자자들이 임대주택/물류/데이터센터 등의 투자를 늘리는 기색이 보였고 PF 시장에서는 서울권 대형 개발사업으로 자금이 쏠렸다. 특히 자금여력이 있는 은행과 대형 증권사가 PF시장을 주도했다.
광화문 D타워 5% 이하 금리에 리파이낸싱
외국계 투자자 오피스 팔고 뉴이코노미/주거 부동산 산다
요즘 부동산PF시장서 활발한 대출기관은
이마트 성수부지K-프로젝트 2조PF '오버부킹 속 기공식 먼저
5월
오피스 시장은 거래는 물론 개발사업 자금조달도 양호한 모습을 보였다, 2023년 초 8.5%로 대출을 받았던 브룩필드 청라물류센터는 1년여만에 차환 금리를 크게 낮췃다. NPL 물건도 일부 소화됬으나 비우량 자산까지는 시장의 온기가 이어지지 않았다. PF시장에서는 공공기관 보증과 신탁계정대를 혼합하는 등 다양한 시도들이 이뤄졌는데 시장 흐름을 바꾸기는 어려웠다.
경제 불확실성에도 식지 않는 오피스 개발 열기
주금공 보증에 신탁계정대 혼합...춘천 만천2차 공동주택PF 클로징
입찰자 전무했던 영등포 타임스퀘어 매각
KT에스테이트-라살운용, 역삼 오피스부지 1550억에 낙찰
담보대출 갈아탄 브룩필드 청라물류센터 금리 5%대로 낮췄다
6월
3년 전에 전체 매각이 무산됐던 여의도 IFC에서 콘래드 호텔이 분리 매각됐다. PF시장에서는 일부 사업장의 대출금리가 5% 초반까지 내려갔다. 대형 시공사가 분양불로 진행하는 아파트 개발사업, 오피스와 데이터센터 투자시장. NPL 투자시장 등으로 자금이 계속 유입됐다.
아라코리아운용, 콘래드서울호텔 인수 종결
우량사업장 PF대출금리 5% 초반까지 하락세
NPL강자 부상한 한투리얼에셋운용 PF정상화펀드 7100억 굴린다
신영, 하인즈와 안산 데이터센터 공동 개발 추진
상반기 PF클로징 살펴보니..대형시공사 분양불에 아파트·오피스가 대세
7월
스폰서가 우량한 대규모 개발사업은 자금조달이 비교적 순조롭게 진행됐다. 하지만 자본부담 우려 등으로 은행권이 대출관리를 강화하면서 비은행권 중심으로 자금조달이 이뤄지는 사례가 늘었다. 섹터별 시황 차별화가 심화돼 우량자산인 오피스로 용도전환하는 건이 늘었고 맥쿼리인프라의 자산 매입으로 데이터센터 개발사업의 수익성이 입증됐다.
신한銀, 서리풀 복합시설 브릿지론 12조원 중 9700억원 쐈다
국민銀·KB證, 6000억 용인반도체클러스터산단 PF리파이낸싱 주관
최근 클로징 사례로 본 부동산PF 트렌드 4가지
"안전자산 갈아타자" 오피스로 용도전환 개발 활발
맥쿼리인프라, 40MW급 하남데이터센터 매입계약 체결..총 9100억 투자
8월
부산에서도 8000억원에 이르는 대규모 본PF 계약이 체결됐다. 자금력이 우수한 대형 증권사들이 PF시장을 주도했고 우리금융은 7월 우리금융투자 설립 이후 부동산금융 영업을 확대했다. 공사비 증액이나 사업기간 연장 등을 반영해 개발사업 리파이낸싱이 진행됐고 PF 금리도 더욱 내려갔다.
부산 남천동 메가마트부지 9000억 본PF' 약정대주 23곳 모였다
우리투자證, "2조 그룹펀드로 대체투자 먹거리 확보" 양완규 이형락 라인업 구축
A2급 PF전단채 금리 20개월만에 6% 밑돌아
한투-메리츠-키움-삼성증권, 부동산개발 자금조달 두각
종로 공평15-16지구 오피스개발, 1조2000억으로 증액 리파이낸싱
9월
강남 오피스 거래가격은 평당 4000만원대를 유지했고 오피스 거래가 늘면서 우선주 투자기회도 증가했다. 은행권이 자본부담이 적은 보증부 PF를 여전히 선호하면서 비 은행권 기관들의 자금조달 참여 사례가 늘었다. 캠코 정상화펀드나 NPL펀드도 하나둘씩 자산매입 건을 늘려갔지만 자산 할인폭은 크지 않았다.
코람코-행공, 오피스 우선주 세컨더리 투자 개시
군인공제회-삼성SRA운용, 부동산개발 신규자금 플레이어 활약
서울 강남권 오피스 평당 4000만원대 지지
반포-방배-마천,현대건설 연대보증 정비사업대출 인기
신한-코람코운용, 캠코펀드로 대전 오피스텔 브릿지론 10% 할인 매입
10월
리츠 업계의 유상증자가 본격화되면서 삼성FN리츠를 시작으로 구주주 청약과 신주 상장이 이뤄졌다. 서울권 대규모 개발사업 자금조달은 금융그룹의 전략적 투자 등에 힘입어 규모가 큰데도 비교적 원활하게 진행됐다. CJ대한통운에 이어 DL이앤씨도 개발사업에서 시공사의 책임준공 미이행 시 의무를 지체상금 지급으로 완화하도록 대출약정을 체결했다.
자금조달 수요 몰린 리츠·인프라펀드, "북클로징 늦춰달라" 요청
마곡마이스 복합단지개발, 1.3조 리파이낸싱 마무리
채무인수 없이 지체상금 활용한 책임준공 PF조달 등장...천안성성호수공원 주거사업
성수동 삼표부지 브릿지론, 6400억으로 증액 2년 연장...신한금융 신규참여
서울역북부역세권개발, 국민銀 등 대주단과 2.1조 본PF약정
을지로 유안타증권빌딩부지 개발사업 5900억 본PF 조달
11월
대형증권사가 계속 시장을 주도하는 가운데 금융당국은 부동산 PF제도 개선방안을 발표했다. 위험가중치 충당금 차등화, 비은행권 자기자본비율 요건 적용, 책임준공제도 개선 등이 포함돼 있는데 2025년 중에 세부 방안을 확정할 예정이다. 무궁화신탁이 경영개선명령을 받는 등 부동산신탁 업계의 실적악화 우려가 계속되고 있다.
메리츠금융, 김포 한강시네폴리스 아파트개발 본PF 2700억 총액 인수
미래에셋증권, 1800억 규모 개발사업 투자용 PEF 만든다
상호금융·여전·새금고, PF사업비 대비 자기자본비율 대출요건 도입
내년 1분기 책임준공 개선방안 마련신탁사 토지신탁도 수술
경영개선명령 받은 무궁화신탁, 6개월간 차입형 및 책준형 신규 영업정지
12월
서울권 대형 개발사업과 데이터센터 개발로 자금유입이 이어지고 있다. 개발 시장에서는 증권사/운용사/개발사 등이 투자펀드를 경쟁적으로 조성중이고 실물 시장에서는 누가 국민연금이 주도하는 플랫폼펀드의 위틱운용사가 될지가 큰 관심사다. 한편 연말을 맞아 부동산금융업계의 조직변경과 인력이동이 진행됐다.
메리츠증권·현대인베스트먼트운용, 7000억 규모 부동산대출펀드 내년 초 설정
신한운용, SK디앤디와 손잡고 2000억 규모 개발사업 에쿼티 투자펀드 조성
연면적 41만평 규모 서소문 1112지구 오피스개발사업 16조 본PF 조달
NH투자證, 액티스 안산데이터센터 개발사업 9000억 PF총액인수
현대建, 가양동 CJ부지개발 28조 본PF 성사...선순위 책준에 후순위 자금보충
국내외 20여개 운용사 몰린 국민연금 플랫폼펀드 공모...관전포인트는
삼성증권, 캄스퀘어 안산데이터센터 PF대출 8040억 총액인수
