'주금공 보증에 신탁계정대 혼합'...춘천 만천2차 공동주택PF 클로징

부동산PF시장의 자금 경색으로 많은 디벨로퍼가 고군분투하는 가운데 새로운 아이디어를 가미한 금융구조로 550억원의 PF를 조달, 기표 완료한 사업장이 나왔다.  강원 춘천 만천리 2차 공동주택 개발사업이 주택금융공사(주금공) 선순위 대출보증에다 부동산신탁사의 차입형 신탁을 섞어 금융클로징에 성공한 것이다.

22일 투자은행(IB)업계에 따르면 강원 춘천시 동면 만천리 770-6번지 일대 공동주택 개발사업(춘천 만천 2차 공동주택)이  550억원의 PF를 조달해 지난달 30일 기표했다.  시행사는  블루키파트너스, 시공사는 금호건설이다. 금융 주관은 IBK투자증권의 부동산금융2부가 맡았다.

이 사업 금융구조의 특징은 주금공의 PF대출금 90% 보증으로 선순위(트랜치A) 550억원을 모으고 하나자산신탁의 차입형신탁이 참여한다는 점이다. 일명 하이브리드(혼합형) PF신탁이다. 주금공의 건설자금보증 아래 광주은행과 경남은행이 선순위로 참여했다.   추가 자금 필요시 하나자산신탁의 신탁계정대가 투입된다.

이 사업은 대지 2만4461㎡(7399평)에 연면적 8만2915㎡(2만5082평) 규모로 지하2층 지상 29층 아파트(금호어울림) 477세대와 상가를 짓는 프로젝트다.

시행사가 인접한 부지내 동일한 구조(HF보증부 금호건설 시공)로 인근 1차 사업을 지난해 11월 분양 완료했다.  이 지역 내 최근 분양한  더샵 소양스타리버, 레이크시티 아이파크 등이 모두 분양을  마무리했다. 춘천IC와 동면IC, 춘천역 KTX 등 접근성이 우수한 교통 편의성,  인근에 초중고가 위치해 양호한 교육 여건을 갖췄으며  정부청사 및 후평일반산업단지와 직주 근접이 가능한 게 입지적 특성이다.

시사점

하이브리드 차입형신탁 구도를 통해 대출 참여자간 역할을 분담하고 리스크를 헤지해 사업 안정성을 높인 게 딜 클로징 성공 요인이다.  시공사에 지급할 공사비를 확보하는 금융구도로 공사비 경쟁력을 높였다.  주금공 보증으로 금융비용 등 사업비는 최소화했다.  

이 지역 내 다른 브랜드단지에 비해 합리적인 분양가를 책정해 분양성을 확보했다.  수요 대비 공급이 부족한 춘천지역 시장 여건상 브랜드 대단지 공동주택 분양성이 이미 검증됐다는 평가다.

김진관 IBK투자증권 이사는 "토지비와 공사비, 금융비 등의 사업비 동반 급등으로 사업수지가 확보되기 어려운 악화된 시장여건 속에서 금호건설과 하나자산신탁, 대주단과의 유기적인 협업을 통해 1단지에 이어 2단지 PF도 성공적으로 클로징할 수 있었다"고 말했다.