증권사별 부동산PF 취급 동향은? "선순위 선호..은행계열 신탁사 책준 위주"
증권사의 신규 부동산 PF시장이 잔뜩 움추러들었다. 두자릿수로 치솟은 금리에다 PF대주단이 북 클로징(장부 마감)에 나서면서 11월 들어 신규 PF대출약정을 체결한 프로젝트는 손에 꼽을 정도다.
PF대출시장 어려움은 금리 인상 정점을 이루는 내년 상반기까지 이어질 것이라는 게 증권가의 대체적인 전망이다. 이에 대형사나 중소형사 모두 신규 PF 약정에 대해 거의 다루지를 못하고 고 있다. 특히 기존 PF브릿지론 대출 만기가 올 연말부터 내년 초까지 집중적으로 몰려 있어 이 시기에는`소나기는 피하고 가자'는 식으로 보수적 기조를 유지하고 있다. 다만 1조8000억원 규모의 PF ABCP 매입 프로그램이 최근 가동되면서 극심한 단기사채시장 자금 경색은 조금씩 풀릴 기미를 보이고 있다.
부동산금융업계가 온라인 메신저나 소셜네트워크서비스(SNS)로 공유하거나 주고받는 최근 부동산PF 동향을 살펴보면 여전히 보수적인 PF취급 움직임을 엿볼 수 있다. 예를 들어 선순위 대출 참여를 선호하며 신탁사 책임준공(책준)의 경우 4대 은행지주 계열 신탁사 취급을 우대한다. 증권업계별 대략적인 최근 동향 및 분위기를 알아 본다. 다만 각 사별 구체적인 PF전략과 동향은 변동 가능하므로 직접 확인해야 한다.
한국투자증권
선호상품은 주거상품이며 선순위 위주로 취급한다. 프로젝트 개별 투자한도는 100억~1000억원이며, 셀다운할 경우 이의 2배까지 가능하다. 대형 시공사의 직접 책임준공을 선호하며 신탁사 책준의 경우 4대 금융지주 신탁사를 읽어준다.
삼성증권
부동산 관련 전 상품을 취급 검토하며 선순위, 중순위 참여를 선호한다. 상품별 수익률, 사업성 평가, 담보인정비율(LTV)에 따라 다르나 대체로 높은 수익을 꾀하기 때문에 중순위 참여도 검토 가능하다. 건별 최대 투자한도는 500억원 정도다. 양질의 딜은 총액 인수도 가능하다. PF 취급 예상금리는 선순위 10%대, 중순위 15%대수준이다. 가이드라인상 책준은 A-등급 이상 시공사나 은행계열 신탁사 책준이 가능하다. 양질의 딜은 가이드라인을 벗어나 참여 가능하다.
하나증권
선호상품은 공동주택, 복합개발, 데이터센터(IDC), 지식산업센터 등이다. 프로젝트별 한도 제한은 없으나 최근에는 300억원 이내 작은 익스포저(위험 노출액)를 선호한다.
PF 취급 가능 등급은 시공사 직접 책준의 경우 시공능력 순위 20위 이내다. 신탁사 책준의 경우 금융지주계열 신탁사로 한정한다.
KB증권
공동주택이나 오피스빌딩의 선순위 취급을 선호한다. 개별 건별 투자한도(또는 적정 규모)는 500억~1000억원 수준이다. PF 취급 예상금리는 선순위 13%대, 중순위 16%대 이상이다. 시공사 책준 등급은 A-이상이되, 우량 사업장은 BBB+이상도 가능하다. 신탁 책준을 적용할 경우 금융지주 계열 신탁사만 취급 가능하다.
교보증권
특정 선호 상품은 없으나, 당분간 수도권 주거 상품 위주로 검토한다는 전략이다. 취급 포지션은 기존처럼 중,후순위 참여 형태를 띠되, 금융주간사 자격의 프로젝트 위주로 참여할 계획이다. 토지계약금대출은 잠정 중지한 것으로 알려졌다.
참여 규모는 중, 후순위 참여 기준 100억원 내외다. 셀다운 조건의 경우 참여 규모는 개별 사업성에 따라 한도가 다르다. 시공사 책준의 경우 A등급 이상, 신탁사 책준 가이드는 은행계열 4대 신탁사만 가능한 것으로 보인다.
신영증권
공동주택, 오피스텔, 오피스 등을 선호한다. 선,중,후순위 모두 취급 가능하며, 프로젝트에 따라 전략적 투자에 나선다. 예를 들어 오피스 브릿지대출의 후순위에 참여했다가 본 PF 금융 주관을 확보하는 식이다. 공동주택 중 분양불로 LTV 가 낮을 경우 대출금액을 총액 인수하기도 한다. 건별 투자한도는 총액인수시 최대 2000억원이며 일반적으로 100억~200억원대 투자를 선호한다. 시공사 책준 등급은 A-이상이며, 신탁사 책준은 4대 금융지주 신탁사가 대상이다. 신영증권은 브릿지론 및 본PF 익스포저가 다른 증권사 대비 낮음에도, 신규투자에 더욱 보수적으로 접근하고 있다고 한다.
