증권업계 부동산금융의 최근 이슈...양극화, 셀다운, 발행어음

금융감독원이 집계한 업권별 PF 익스포져에 따르면, 2023년 말 대비 2024년 말 익스포져가 증가한 업권은 증권이 유일했다. 증권을 제외한 업권의 익스포져는 203조원에서 171조원으로 32조원 줄었지만, 증권업은 28조원에서 31조원으로 늘었다.

증권업의 PF 부실여신(유의등급+부실우려등급)은 3.4조원으로 전체 익스포져의 3.4% 수준이었다. 그러나 2024년 말 기준 3.7조원의 대손충당금과 준비금을 적립해 손실 흡수 능력을 갖췄고, 2024년 9월 말 기준 부실여신 3.8조원 중 절반을 2025년 상반기까지 정리하거나 재구조화할 계획이어서 다른 업권에 비해 PF 부실 대응 속도가 빨랐다.

다만, 업계 상황은 균일하지 않았다. 자본력을 바탕으로 대규모 여신을 처리할 수 있는 대형사들이 실적을 견인하면서 양극화가 더 심화됐다.

최근 한국신용평가가 발표한 제2금융권의 PF 익스포져 현황은 이 흐름을 잘 보여줬다. 작년 하반기 NH, 한투, 삼성, 메리츠 등 대형사는 우량 사업장의 본PF 위주로 리파이낸싱 등을 포함한 신규 취급을 크게 늘렸고, 이에 따라 PF 잔액도 증가했다. 반면, 대신, 교보, 현대차 등 중소형사는 회수·정리한 규모만큼만 신규 PF를 취급해 익스포져에 큰 변화가 없었다.

최근 수도권 복합개발이나 데이터센터 개발 등 대형 자금이 필요한 사업이 중심이 되면서, 총액인수와 빠른 의사결정이 가능한 대형사로 PF 영업이 쏠렸기 때문이었다. 또 일부 증권사는 PF가 아닌 국내 오피스 매입 건에도 총액인수를 적용하며 자금력을 활용한 전략을 실물투자 영역까지 확대했다.

일부 사례이긴 했지만, 영업조직 확대 움직임도 나타났다. KB증권과 iM증권은 올해 부동산금융 조직을 확대했다. 대형 증권사를 중심으로는 금융주선권 확보를 위한 PEF 조성이 활발해졌고, 관련 조직과 인력도 늘어났다. 전체적으로는 아직 영업조직 축소 분위기가 우세했지만, 영업기회가 있는 분야에선 조직 전략도 공격적으로 바뀌고 있었다.

한편, 대형 증권사와 다른 업권 간의 영업기조 차이로 인해 총액인수 자산의 셀다운(sell-down) 문제가 부각됐다. 증권사는 금융주선 과정에서 일부 대출채권만 인수하거나 총액인수 후 셀다운을 통해 자체 자금 투입을 줄이고 자본 회전율을 높이는 방식을 사용했다.

결국 증권사가 주선하거나 인수한 대출을 다른 누군가가 인수해야 했다. 최근에는 물건 선점을 위해 대형 거래를 총액인수하는 사례가 늘었는데, 제2금융권 등이 여전히 리스크 관리를 강화하고 있는 상황이어서 셀다운이 제때 이뤄지지 않을 가능성도 존재했다. 이럴 경우 총액인수 증권사는 보유 채권 물량과 기간이 늘어나며 신규 영업이 둔화될 수 있었다.

올해 하반기부터는 발행어음 신규 인가가 증권사 부동산금융의 최대 이슈로 떠오를 전망이다. 금융당국은 자기자본 4조원 이상 증권사를 대상으로 3분기 이후 발행어음 신규 접수 및 지정을 진행할 예정이다. 신규 지정 증권사는 자기자본의 최대 2배까지 어음을 발행해 기업금융 등 투자자금을 조달할 수 있다. 현재 인가를 받은 4개 증권사(미래에셋, NH, 한투, KB) 외에도 삼성, 메리츠, 신한, 하나, 키움 등 5곳이 올해 중 신규 인가를 신청할 계획이다.

기존 발행어음 인가를 받은 증권사들은 인가 후 1년 내 평균 4조원 수준의 자금을 조달했다(KB/NH/한투는 3.7~4.3조원, 미래는 6.2조원). 올해 신규 인가를 받는 5개 증권사가 내년에 발행어음으로 20조원을 조달하고, 그 중 30%(2025년 기준)를 부동산 관련 자산에 운용한다고 가정하면 최대 3조원의 신규 부동산 투자 자금이 나올 수 있다. 2024년 말 기준 채무보증을 제외한 증권사 PF 대출잔액이 11조원임을 고려하면 상당한 규모다.

정부는 최근 ‘증권업 기업금융 경쟁력 제고 방안’을 통해 증권사의 부동산 익스포져 한도 규제를 강화했고, 발행어음 자금의 부동산 운용 한도를 2025년 30%에서 2027년 10%로 단계적으로 축소하기로 했다. 또, 기존에 기업 신용공여로 분류하던 PF SPC 대출을 부동산 자산으로 간주하는 등 규제를 강화했다.

이러한 변화는 증권사의 건전성 강화에 도움이 되지만, 동시에 부동산 금융 영업에는 제약이 될 수 있다. 따라서 하반기에 몇 개 증권사가 발행어음 신규 인가를 받을지, 그리고 확보한 자금이 강화된 규제와 자체 리스크 관리 기조로 줄어든 기존 금융권의 자금공백을 메울 수 있을지가, 향후 증권업계는 물론 부동산 금융시장 전체 유동성에 중요한 변수가 될 전망이다.