화재 리스크 커지는 물류센터와 업계의 대응

물류센터 화재 사고와 상업용 부동산 업계의 대응

지난 5월, 이천시 부발읍 수정리에 위치한 대형 물류센터에서 화재가 발생했습니다. 다행히 큰 인명 피해는 없었지만, 반복되는 화재 사고에 상업용 부동산 업계는 긴장하고 있습니다. 투자사와 운영사들은 화재 안전 점검을 강화하며 대응에 나서고 있습니다.

물류센터 화재로 회사가 사실상 해체된 사례도 있습니다. 2008년, 외국계 자산운용사가 투자한 서이천 물류센터에서 용접 작업 중 화재가 발생했고, 사망자까지 나오는 대형 사고로 이어졌습니다.

당시 이 센터의 자산관리를 맡았던 ‘샘스’는 관리 책임을 지고 폐업했습니다. 샘스는 삼성생명의 자회사에서 분리되어, 한때 국내 대표 부동산 자산관리회사로 꼽히던 우량 기업이었지만, 단 한 번의 사고로 역사 속으로 사라졌습니다.

물류센터 화재가 빈번한 이유

화재 사고가 잦아지면서 관련 법규는 강화되었지만, 여전히 과거에 지어진 낡은 물류센터들은 화재에 취약한 자재로 지어진 경우가 많습니다. 대표적으로 샌드위치 패널은 시공이 쉽고 비용 효율적이지만, 화재에 매우 약한 자재입니다.

또한 물류센터는 물품이 층층이 쌓여 있고, 종이박스나 포장재 등 가연성 자재가 많아 화재가 발생하면 자동소화설비만으로는 진압이 어렵습니다.

운영 환경도 위험 요소입니다. 대부분 외곽에 위치해 있고 근무 시간은 길며, 여러 화주 회사가 입주해 통합 관리가 어렵습니다. 일용직 근로자가 많다는 점도 문제입니다. 이들은 현장에 익숙하지 않거나 안전 교육을 충분히 받지 못해, 부주의로 인한 사고 가능성이 큽니다.

또한 넓은 공간 특성상 탈출 방향을 인지하기 어렵고, 적재물에 막혀 대피가 어려운 경우도 많아 인명 피해로 이어질 가능성이 큽니다.

화재 사고가 업계에 미치는 영향

물류센터 화재는 대부분 ‘전손’ 처리될 만큼 피해가 큽니다. 특히 건물 자체보다 내부 보관 제품의 손실이 훨씬 커, 투자자는 투자금 손실은 물론 손해배상 위험과 신용도 하락까지 겪게 됩니다.

이에 따라 물류센터 보험료는 상승하고 있으며, 이는 운영 수익률 하락으로 직결됩니다. 비용 증가분은 임차인에게 전가될 수밖에 없고, 이는 임차 경쟁력 저하로 이어집니다.

일부 자산관리회사들은 아예 물류센터 운영 수주를 기피하고 있습니다. 특정 몇몇 회사에 물류센터 관리가 몰리는 현상이 나타나고 있고, 이들 회사는 추가 보험 가입, 법적 리스크 해소를 위한 간접비용 부담이 커지고 있습니다. 이로 인해 관리 비용이 상승하면서, 한때 ‘투자 매력 자산’으로 불리던 물류센터의 장점은 점점 퇴색하고 있습니다.

투자자들도 물류센터를 고위험 자산으로 분류하고 있으며, 투자 심사 기준이 강화되면서 자금 유입도 제한받고 있습니다.

화재를 줄이기 위한 변화들

잦은 사고와 그에 따른 피해 확대는 법 제도 변화로 이어졌습니다. 특히 2022년부터 시행된 중대재해처벌법은 전환점이 됐습니다. 이 법은 사업주와 경영책임자에게 유해·위험 요인을 파악하고 제거하거나 통제하도록 의무화했습니다. 이에 따라 많은 부동산 회사들이 안전보건관리 전담 부서를 신설했습니다.

물류센터 건축 시 적용되는 화재안전성능 기준도 강화되었으며, 지능형 CCTV와 화재 예방 시스템 등 기술적 대응도 확대되고 있습니다. 하지만 가장 중요한 것은 관리자와 사용자의 인식 개선입니다. 정기 점검, 소방 훈련 등 실질적인 예방 활동을 통해 현장 안전의식을 높이는 노력이 필요합니다.

화재 위험이 높은 다른 상업용 자산

물류센터 외에도 화재 위험이 높은 상업용 자산은 존재합니다. 대표적으로 리테일 자산, 특히 음식점이 입점한 상가는 화재 가능성이 높습니다.

조리 과정에서 발생하는 불꽃이나 기름이 원인이 되며, 후드와 배기 덕트에 쌓인 기름이 불쏘시개 역할을 합니다. 또한 창고로 쓰지 말아야 할 공간을 임의로 사용하는 등의 불법 행위도 화재 위험을 높입니다.

오피스 빌딩의 경우 인테리어 공사 중 용접·절단 작업에서 불이 나는 경우가 많습니다. 좁은 공간에서 여러 작업이 동시에 이뤄지다 보니, 안전수칙이 무시되는 경우도 많습니다.

특히 스프링클러 설치나 이전 과정에서 소화용수가 제거된 상태에서 화재가 발생하면 초기 진압이 어려워 큰 피해로 이어질 수 있습니다. 이에 따라 건물 관리자들은 현장 순찰과 감독을 더욱 강화하고 있습니다.

물류센터의 미래와 투자자 인식 변화

물류센터는 한때 짧은 개발 기간과 높은 수익률로 각광받았지만, 지금은 투자 검토조차 조심스러운 자산으로 인식되고 있습니다. 물론 부동산 금융 환경의 악화나 일시적 공급 과잉도 영향을 미쳤지만, 자산관리 측면에서 리스크를 줄이지 못한다면 투자 선호도는 회복되기 어렵습니다.

앞으로 물류센터에 투자하려는 이들은 자산 실사를 더욱 꼼꼼히 하고, 위험 대비 수익률을 고려해 더 높은 기대 수익을 요구하게 될 것입니다.

다행히 이커머스 산업의 성장세는 물류센터 수요를 뒷받침하고 있으며, 최근에는 대형화된 센터들이 첨단 설비와 강화된 안전기준을 반영해 보다 안전한 형태로 개발되고 있습니다.

이러한 변화들이 축적된다면, 물류센터에 대한 시장의 인식도 다시 긍정적으로 바뀔 수 있을 것입니다. 더 이상 불행한 사고가 반복되지 않기를 바라며, 물류센터가 상업용 부동산 시장에서 지속 가능한 성장을 이어가기를 기대합니다.