김경민 서울대 교수 "집값, 작년 12월 저점..올 상승은 국채금리 하락효과"

"부동산 가격의 상승이나 하락 전환의 흐름을 사람(시장 참여자)들이  6개월 정도 늦게 인지합니다.  집값은 2021년 10월 최고점을 보였고 2022년 12월 저점을 형성했습니다."

김경민 서울대 환경대학원 교수는 23일 서울 여의도 한국거래소에서 '국민경제자문회의·한국경제학회' 주최로 열린 '부동산 시장의 현황·전망 및 개선방안' 포럼에 발표자로 나와 이같이 말했다. '부동산 트렌드 2023' 저자인 김 교수는 빅데이터 기반 부동산시장 분석가로 유명하다.

김 교수는 '주택시장 미시분석을 기초로 한 시장 상황에 대한 평가 및 전망' 발표에서 "작년 12월 저점 대비 올 4월 기준 집값은 6.6% 올랐다"고 설명했다.  그는 또한 "작년 하반기 월 1000건 미만이던 서울 아파트 거래량도 올 3월과 4월 각 3000건이 넘는 등 거래절벽을 벗어났다"고 강조했다.  김 교수는 다만 "작년 12월 집값이 반전된 뒤  상승세를 보일 것이냐 아니면 정체를 보일 것이냐는 시간을 두고 봐야 한다"고 덧붙였다.

김 교수는 "금융시장에서 기준금리가 아닌 국고채 10년물의 흐름이 중요하다"면서 "올 상반기 가격상승은 국고채 10년물의 하락 효과"라며 상승세의 배경을 설명했다.

그는 "작년 10월 이후 국고채 10년물이 하락하면서 주택담보대출 이자를 끌어내렸고 이는 주택수요 증가와 가격상승을 불러왔다"고 강조했다. 작년 10월 국고채 10년물 수익률이 4.63%로 고점을 형성한 뒤 올 2월에 3.31%로 1.3%P 하락했다. 이 기간 기준금리는 인상됐다.  그는 그러나 국가경제 리스크와 환율 리스크 발생시 국고채 10년물은 상승할 가능성이 있다고 지적했다.

김 교수는 오는 2026년 이후 공급충격 가능성을 언급했다. 그는 "부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 이자율 상승으로 주택 공급이 연기되거나 개발이 취소되는 건이 증가하는 추세여서 2026년 이후 서울의 아파트 입주 물량이 급감할 것"이라고 예상했다. 그는 "집값 결정에 유동성이 중요한 변수이지만 서울 공급량 이슈가 부각될 가능성이 있다"면서 "정보의 빠른 유통 속도로 인해  집값 사이클도 짧아졌다"고 했다.

김 교수는   "과거 이명박정부의 보금자리 주택정책 때처럼 가격이 움찔할 때 토지를 확보하는 랜드 뱅킹을 시작해야 한다"면서 "SH(서울주택공사)가 주택도시기금과 리츠를 활용해  구축(기존 주택)을 운영해야 한다"고 제언했다.