금융조달시장 경색기에 시나리오 플래닝

1월이 되면서 지난해 북(Book)을 닫었던 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)시장이 열렸습니다.

그러나 디벨로퍼들이 급하게 찾고 있는 브릿지론을 포함한 단기 자금의 조달이 만만치 않은 게 현실입니다.

대출기관들은 PF 취급 기준을 더욱 보수적으로 관리하고 있습니다. PF가 잘될 때는 담보와 사업 인허가 상태를 주로 확인했지만 이제는 사업성이 현실적이며 안정적인지, 시공사가 믿을만한 곳인지, 디벨로퍼가 사업관리할 능력이 있는지 등을 종합적으로 따지고 있습니다. 시공사 연대보증이나 채권보전장치 등을 더욱 강화하고 있습니다.

금융권은 주택도시보증공사(HUG)나 주택금융공사(HF)가 보증서를 발급해주는 개발 프로젝트에 우선적으로 대주단 참여를 검토합니다.

금융시장이 가뭄일 때  자금 조달시 시나리오 플래닝을 짜봤습니다.

시나리오 1. 자력 갱생하자

디벨로퍼 자체  자본과 전략적인 우군 등을 통한 에쿼티(equity)를 기존보다 많이 확보하는 전략입니다.  금리 부담을 낮추기 위해 대출금을 줄여 사업을 추진하는 방식입니다. 아마도 자산운용사 등이 전략적 우군이 될 수 있습니다.  외국계 투자사와도 전략적 파트너십을 맺는 방안을 검토해야 합니다.

시나리오 2. 투트랙으로 당겨라

기존에는 PF금융주간사를 한 곳으로 정했다면 금융시장이 가뭄일 때는 공동 주선 방식도 찾아야 합니다. 금융기관 입장에서는 리스크를 나눌 수 있고, 각 공동 주선사의 네트워크 효과를 기대할 수 있다고 봅니다.

시나리오 3. 그물로 대주를 낚아라

부동산 경기가 좋아 PF가 잘될 때는 까다롭게  요구하는 대주를 빼면 됐습니다. 하지만 이제는 대주단에 참여 가능한 모든 금융사들이 소중하고 중요합니다. 까다로운 대주 한 곳이 있더라도 그들의 요구사항을 잘 파악해서 긍정적으로 협의가 되는 방향으로 검토해야 합니다.

시황 상황에 적응해야 하는 시기입니다. 살아 남는 자가 강한 자입니다.