게임업계, 서울 오피스시장의 '히든 플레이어'

젠스타메이트

2025-08-08 - 6분 걸림 - 댓글 남기기

이번 기고는 젠스타메이트가 최근 발간한 트렌드 리포트를 통해 게임 산업과 오피스 시장 간의 관계를 짚어봅니다. 디지털 콘텐츠 소비가 폭발적으로 증가한 현재, 국내 대표 게임사들은 단순한 콘텐츠 기업을 넘어 서울 오피스 시장의 흐름을 좌우하는 핵심 플레이어로 부상하고 있습니다.

이들은 더 이상 단순한 임차인에 머물지 않습니다. 서울 주요 비즈니스 권역에서 오피스 수요를 이끌고, 때로는 자산을 매입하거나 개발에 참여하며 시장을 선도하고 있습니다. 게임사들의 이러한 공간 전략은 과연 어떤 변화를 만들어내고 있는지 살펴봅니다.

게임사, 임차인을 넘어 공간 전략 주체 진화

국내 게임사들이 서울 주요 오피스 권역에 집중적으로 입지하는 이유는 분명합니다. 우수한 개발자 확보를 위한 입지 선점이 무엇보다 중요하며, 교통 접근성이 뛰어난 곳일수록 유능한 인재를 유치하기 쉽습니다. 또한, 첨단 이미지와 창의적 분위기를 연출할 수 있는 공간을 통해 브랜드 가치를 제고할 수 있습니다. 실제로 강남권(GBD)과 판교·분당권역(BBD)은 게임사들의 핵심 무대로 자리잡고 있습니다.

무엇보다 게임사는 공간을 대하는 태도에서 기존 기업들과는 다른 민첩성을 보이고 있습니다. 확장, 축소, 이전, 매각까지 상황에 따라 빠르게 움직이며, 경영 실적과 조직 구조 변화에 따라 공간 전략을 유연하게 조정합니다. 이러한 속도감은 오피스 시장 수급에 실질적인 영향을 미칩니다.

예를 들어 크래프톤은 2019년 임직원 726명에서 2021년 1600명 이상으로 인원이 급증하면서 판교타워 외에도 강남권에 대규모 공간을 추가 임차했습니다. 라인게임즈와 스마일게이트 역시 테헤란로와 판교로 사옥을 확대했습니다. 반면 슈퍼캣은 분당 퍼스트타워 일부 면적을 해지했고, 엔픽셀은 센터필드 일부를 반납하여 크래프톤이 해당 공간을 추가 확보하기도 했습니다. NC소프트는 테헤란로 사옥을 매각한 후 알파리움 일부 면적을 정리하고 제2사옥 개발에 착수했습니다. 이처럼 게임사의 공간 전략은 시장의 공실률, 임대료 수준 등 오피스 수급 전반에 실질적인 영향을 미치고 있습니다.

GBD와 BBD의 힘겨루기, 중심에는 게임사

2010년대 초, 주요 게임사들이 대거 판교로 이전하면서 BBD는 '게임밸리'로 부상했습니다. 2013년 넥슨, NC소프트, 네오위즈 등이 대규모로 판교로 이동하면서 복지 인프라와 창의적인 사무 환경을 갖춘 신흥 비즈니스 권역이 형성되었습니다. 이 여파로 2014년 기준 GBD의 공실률은 9.2%까지 치솟았으며, 시장은 임차인 우위로 전환됐습니다.

이후 쿠팡, 마켓컬리 등 유통기업의 성장과 공유오피스의 확산으로 GBD는 다시 임대인 우위 시장으로 회복됐으나, 2025년 현재는 다시금 분위기가 변화하고 있습니다. 공급 과잉, 금리 상승, 게임사의 전략 변화가 맞물리며 GBD와 BBD 모두 임차인 우위 시장으로 재편되는 조짐을 보이고 있습니다.

이제 오피스 개발과 투자까지

게임사는 더 이상 오피스 공간을 소비하는 데 그치지 않고 있습니다. 일부 기업은 직접 자산을 개발하거나 투자자로 나서며 시장 구조 변화에 적극적으로 참여하고 있습니다. 이른바 ‘양손 전략’을 구사하고 있는 셈입니다.

넥슨은 삼성동 오토웨이타워 지분 50%를 인수했고, 역삼동 SI타워 매각 입찰에도 참여했습니다. 넷마블은 구로 G-타워를 매각하는 동시에 과천에서 ‘G-타운’ 신축 프로젝트를 추진 중입니다. 해당 자산은 2027년 완공 예정이며, 마스터리스 계약이 확정된 상태입니다. 크래프톤은 성수동 ‘K-프로젝트’ 개발 주체로 나서 2028년 완공을 목표로 하고 있습니다.

다만 기존 사옥에 대규모 공실이 발생할 수 있다는 점은 리스크 요인으로 지적됩니다. 프라임급 빌딩의 경우 수요 선점 가능성이 높지만, 노후 오피스 자산은 공실 리스크에 더 많이 노출될 수 있습니다. 이러한 흐름 역시 게임사의 전략에 따라 달라질 수 있습니다.

2028년, 게임사의 결정적 한 수

2027~2028년은 게임사의 공간 전략에서 중대한 전환점이 될 전망입니다. 판교, 성수, 과천 등에서 게임사가 직접 개발한 대규모 오피스 자산이 본격적으로 공급될 예정이기 때문입니다. 이로 인해 공급 집중에 따른 임대 경쟁 심화가 예상되며, 이는 오피스 시장의 수급 균형을 흔들 수 있습니다. 동시에 게임사가 확보한 신흥 권역이 GBD와 BBD를 대체할 새로운 비즈니스 거점으로 성장할 가능성도 존재합니다. 이는 서울 오피스 시장의 구조적인 변화를 예고하는 신호탄으로 해석됩니다.

게임사는 더 이상 콘텐츠 산업에만 머물지 않습니다. 오피스 시장의 핵심 변수이자, 공간 전략의 주도자로 부상하고 있습니다. 콘텐츠 제작자이면서도 공간 전략가이며, 자산 투자자 역할까지 겸하고 있는 게임사는 앞으로 건물주, 투자자, 개발사, 입주사 모두가 주목해야 할 결정적 주체로 자리매김할 것입니다.