개발사업 클레임 대비하는 일잘러는?..."그림·표로 이벤트마다 정리"

부동산 개발사업이나 건설사업에는 많은 이해관계자가 참여합니다. 특히 계약 금액이 큰 탓에 건축주와 건설사는 클레임 발생시 꽤 고단한 일을 겪습니다.   피하고 싶겠지만 현실적으로 개발사업에 클레임은 내재화돼 있다고 볼 수 있습니다. 그만큼 비일비재합니다.  클레임에 대비한 알뜰 지식으로 프레그넷(Fragnet) 용어를 설명하고 싶습니다.

프레그넷은 프레그먼티드 네트워크(FRAGmented NETwork)의 줄임말로서 파편화된 네트웍크 공정표입니다. "한 장의 그림이 천 마디의 말보다 낫다"라는 말이 있는데 이 개념을 잘 표현한 말입니다.  개발사업에서 발생한 이벤트를 알기 쉽게 그림으로 표현해 공정표로 정리하는 게 중요합니다.  

프레그넷을 포함해 클레임 문서를 작성할 때는 "발생 사유, 원인 제공자, 증감되는 일정, 증감되는 금액 등"을 문서로 작성해야 하는데요. 단순하지만 명확하게 하려면 표 또는 그림으로 표현하는 게 중요하고,  반드시 "발생 일자"를 기록해야 하고 "사진을 촬영 일자와 같이" 찍어두면 좋습니다.

클레임 당사자 간에 오고 간 "문자 메시지, 카톡, 녹음파일, 이메일 등"도 챙겨야 합니다.  주고받은 공문서도 물론 잘 챙겨둬야 합니다.

앞에서 열거한 사항을 정기적으로 "자기를 수신인으로 하거나 관련 자에게 이메일로 보내놓으면 추후 입증자료로 유효하게 쓰일 것입니다"(이메일은 자동적으로 발신 또는 수신일자가 기록되니 기록관리가 되는 것이죠).

클레임은 항상 "비용과 시간을 한몸처럼 챙겨야 합니다". 두 가지는 연관돼 있는 경우가 많습니다.

프레그넷은  다시 말해 "어떤 이벤트가 발생할 경우, 그 이벤트가 미치는 영향을 그림, 주로 부분 공정표로 표시하는 것"을 말합니다. 당초 계약 상대자 간에 합의한 "기본 공정표(Baseline Schedule)"에 프레그넷을 끼워 넣으면 공사 완료일(준공일)의 증감이 나오게 됩니다.

프레그넷을 대략적이라도 만들어 놓을 경우 실제 클레임 발생 시 전문가가 참여해 좀 더 명확하게 합리적으로 발전시키면 됩니다. 공정표 형식이 아니어도 알기 쉬운 그림이나 표로 작성해도 됩니다.

사업을 하다 보면 "설계변경(체인지 오더), 기타 계약 내용의 변경 등"이 발생합니다. 이런 일이 발생할 때 프레그넷 같은 부분적인 그림과 표로 내용을 정리해 두기를 제안합니다.  시기를 놓치면 기록의 정확성이 떨어지고 나중에 바쁘게 작성하게 되면 신뢰도가 떨어집니다.

아래 첫 그림은 토공사 단계에서 설계변경(chage order)에 따른 프레그넷을 간략하게 그린 것입니다. 개념을 이해하는 데 도움이 될 것입니다.

두번째 그림은 발주자 측 설비 배관작업설 계변경 지연에 따른 공기연장이 발생한 것에 대한 프레그넷을 표시한 것입니다.

거듭 강조하는 제언은 "클레임 발생 시 시간과 돈을 한 세트로 생각하고, 발생 당시에 기록하는 것이 절대적으로 중요하다"는 것입니다.