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개발자산 관련 NPL 투자하는 법

유다미
유다미
- 10분 걸림 -
신탁사 공매 및 법원 경매절차 흐름도(사진:브라이튼중개법인)

부실채권(NPL·Non-Performing Loan)에 대한 투자를 목적으로 NPL물건을 검토하는 사람들이 늘고 있습니다.  PF 부실 우려 속에 NPL 펀드에 대한 관심이 높아지고, 이에 기존의 담보채권에 국한되지 않고 브릿지론을 중심으로 한 NPL펀드의 수요도  증가할 것으로 전망됩니다.

그러나 NPL 유입·배당 관련 자료의 상당수가 실물자산을 중심으로 작성돼 있어 개발 부지에 대한 NPL 현황 파익이 쉽지 않은 실정입니다. 개발 부지를 대상으로 한 NPL 유입을 검토하는 사람들과 함께 고민해보고자 개발 NPL 관련 현황을 정리해봤습니다.  다만 업무 미팅을 토대로 작성된 것이므로 정확하지 않거나 미흡한 부분이 있을 수 있는 점을 주지합니다.
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<글 싣는 순서>

(1)NPL 대주단·대주단 대리은행 파악하기

(2)NPL 매수 주체 파악하기

(3)회사별 NPL 펀드 기준 확인하기

(4)인허가 및 권리관계 파악하기

(5)기타 사항(신탁사 공매의 정의 및 대주단이 NPL매각방식을 선택하는 이유)

(1)NPL (부실채권) 협상의 주체인 대주단 파악하기

대주단은 일반적으로 은행, 저축은행 또는 캐피탈사로 구성됐을 가능성이 높습니다. 이들 대주단은 선순위와 후순위로 구분되는데요. 선순위 채권단은 원금보존 혹은 일정 부분이자까지 고려해 협상 할 가능성이 높은 반면 후순위 채권단은 원금에서 일정 부분 손해를 감수하더라도 채권을 매각하려는 것이 유리하다고 판단할 수 있습니다.

그 이유는 배당순서에 있는데요.  선순위(원금·이자) 다음에 후순위가 배당을 받게 됩니다.

후순위의 경우 공매 낙찰가가 채권최고액보다 높으면 원금 보존이 가능하겠지만, 현재 공매 추이를 보면 2회이상 유찰 가능성이 높기 때문에 후순위 대주는 원금 보존이 쉽지 않을 것으로 예상됩니다.

특히 다수의 저축은행들은 부실채권 우려가 높은 자산을 보유하고 있으며, 대손충당금의 비중도 늘려야 하는 상황이라 저축은행들의 시름은 점차 커질 것으로 예상됩니다. 이에 따라 일정 시점이 오면  금융사들은 부실채권 자산에 대해  채권 매각을 적극적으로 고려할 것으로 예상됩니다.

​매수 희망자는 한 물건을 가지고 여러 은행과 개별적으로 미팅을 진행하기에 어려움이 따릅니다. 때문에 대주단은 매수자의 이런 불편함을 덜어주고 빠른 진행을 위해 대주단의 대리은행을 지정하고 있습니다.  매수를 희망하는 사람은 대주단의 대리은행과 미팅을 통해 내용을 보다 빠르게 파악하고, 물건의 권리 관계 검토에 있어 시간을 절약할 수 있습니다.

(2)NPL(부실채권)의 매수주체는?

금융기관(제1금융권 및 2금융권) 및 금감원에 매입채권 추심업을 등록한 대부업체가 부실채권(NPL)을 매수 할 수 있습니다. 1금융권인 경우 투입자본 규모가 큰 연합자산관리(유암코), 대신F&I, 하나F&I 등의 메이저 자산관리회사(AMC) 및 부동산 전문 자산운용사도 매입할 수 있습니다. 더불어, 제2금융권의 새마을금고, 신협, 단위조합 농협, 수협, 저축은행 등도 NPL 채권을 매수 할 수 있습니다.

​다만, 시행·시공사, 리츠 및 신탁사등은 NPL채권을 바로 매수 할 수 없고, AMC를 통해 NPL채권을 매수해야 합니다.  NPL을 통한 물건 유입은 몇 가지 단계를 거쳐 진행됩니다. 부동산 전문 운용사가 대주단과의 미팅을 통해 NPL을 인수할 목적으로 할 경우, 협상 진행시 공매를 통해 최종 낙찰을 받을 특수 목적회사(SPC)의 설립 시기도 함께 고려해야 합니다.

(3) NPL펀드 기준 확인하기

작년 말 부터 올해 초를 기점으로 NPL펀드를 조성하는 기관들의 수가 증가하고 있는데요. 초기 설정된 일부 펀드는 채권 원금보다 상당히 낮은 수준의 NPL자산에 투자하도록 약정돼 있어 실제 투자 대상인 서울의 핵심 상권 부지와는 맞지 않는 경우를 종종 확인할 수 있습니다.

서울 주요 입지의 경우 대주단도 원금 보존 또는 최소한의 원금손실을 가정하고 협상 파트너를 찾고 있기 때문에 초기 펀드를 기준으로 진행할 경우 협상 과정에서 어려움을 겪을 수 있습니다.

다만, 이런 문제를 보완하기 위해 최근 설정된 펀드들은 상권별이나 물건별 투자를 적극적으로 검토할 수 있도록 펀드 설정 범위를 조정하고 펀드 규모도 커지고 있습니다.  NPL 물량이 많아 질 것으로 예상되는 올해 하반기나 내년 초에 해당 기관들의 펀드가 주요 핵심 자산에 투자 할 것으로 예상됩니다.

(4)인허가 및 권리관계 파악하기

브릿지론 위주의 NPL펀드의 경우 매수회사 역시 매입한 뒤 개발 목적으로 검토하는 경우가 많을텐데요.  그러나 NPL은 부실채권 매수에 관한 것이므로, 개발에 필요한 인허가와 관련된 문서는 기존 시행사와 별도로 협의가 필요할 수 있습니다. 이 부분은 경·공매로 물건을 유입해도 동일하게 적용됩니다.

해당 부분이 실물자산과 가장 큰 차이점으로  전문가와 상담을 거쳐 사업권을 안전하게 가져올 수 있는 방법을 확인해 진행할 것을 권합니다. 인허가 취소도 시행사(위탁자)의 동의가 필요하기 때문에  중요합니다.

사전 확인 방법으로는 대주단과 채권 양수도 계약을 조건으로 관련 인허가 서류를 사전에 제공받는 조건으로 협상을 할 수 있습니다. 또는 시행사와 원만한 협의를 진행 할 수 있도록 가교역할을 요청 할 수 있을 것입니다.

신탁사 공매물건 등록예(사진:코리아신탁, 브라이튼중개법인)


(5)기타 알아야 할 사항들

경매·공매 및 신탁사의 공매의 차이점을 알아보겠습니다. 경매는 임의·강제 등 채권자가 채권의 변제를 받을 수 있도록 법원의 직권으로 진행됩니다.  경

매 중 다수는 근저당권을 근거로 진행됩니다.  공매는 국가 주요 자산 매각· 임대 및 세금 체납 문제로 국가가 압류한 재산을 한국자산관리공사(캠코)가 강제 매각하는 것을 뜻합니다.

신탁사의 공개 매각은 무엇일까요.  브릿지론 NPL의 경우 개발신탁이 체결됐을 가능성이 높기 때문에 대주단의 요청에 따라 신탁사에서 처분을 위임밤아 부동산을 공개 매각하는 제도입니다. 각 신탁사가 개별적으로 진행하며, 경공매와 달리 사적 계약으로 보기때문에 매수자가 권리관계를 확인한 후 매수해야 합니다.

대주단이 NPL을 선택하는 이유를 알아봅니다.  대주단이 공매를 진행하기 위해서는 사전 절차와 관리에 필요한 인력을 충원해야 합니다. 그러나 현재 시장 상황에서는 매수자 확보가 어려운 상황이고, 이 경우 원금 손실의 위험이 커질 수 있습니다.

따라서, 대주단 입장에서도 적절한 타이밍과 안정적인 매수자를 확보하기 위해 NPL을 활용하고 있습니다.

하지만, NPL을 통해 유입하는 매수자 입장에선 물건을 미리 확보하고 채권을 저렴하게 매입할 수 있는 이점을 활용할 수 있는 반면 대주단으로서는 공매를 진행해야 하므로 공매에 필요한 절차와 비용을 부담해야 합니다.

대주단의 경매 준비서류를 알아봅니다. 브릿지론 NPL은 신탁사가 진행하기 때문에 신탁사별 내용이 다소 다를 수 있어, 법원에서 진행하는 경매 절차를 참고해봅니다.  경매 진행을 위해 대주단 준비서류는 현황조사, 예상회수율, 방어입찰, 재매각, 채권계산서제출, 보정명령에 대한 보정서 제출 등이 있습니다.  


실제 대주단과 미팅하면서 가졌던 질문을 토대로 내용을 정리해봤습니다. 부족한 부분이 있을 수 있습니다.  실제 현장에서는 매력적인 부지일수록 권리관계가 복잡한 자산들이 많습니다. 따라서 계약 전에는 꼭 전문가와 함께 확인하고 진행하기를 바랍니다.

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건설부동산NPL신탁사공매브릿지론

유다미

안녕하세요. 브라이튼중개법인 대표 유다미입니다. 직전에는 CBRE에서 근무했습니다. 상업용 부동산을 주제로 이야기합니다. 블로그 (https://blog.naver.com/brighten_no1)에서 더 많은 내용을 확인할 수 있습니다.

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