을지로 EFC오피스개발, 8230억 PF조달...브릿지론 후순위가 본PF 최후순위로
서울 을지로에 연면적 2만평 규모의 프라임급 오피스를 짓는 을지파이낸스센터(EFC, 가칭) 개발사업이 8230억원 규모의 본PF 자금을 조달했다. 기존 브릿지론의 후순위 대주가 본PF 최후순위 트랜치(D)에 다시 참여하는 방식으로 구조화됐다.
13일 투자은행(IB) 업계에 따르면, 아이비네트웍스 계열의 아이비투자을지로는 지난달 28일 대주단과 8237억5000만원 한도의 대출약정을 체결했고, 이날 대출을 실행했다. 금융주선은 메리츠증권과 한국투자증권이 공동으로 맡았다.
PF는 3800억원 규모의 트랜치 A-1, 900억원의 트랜치 A-2-1, 900억원의 트랜치 A-2-2, 900억원의 트랜치 B, 500억원의 트랜치 C, 500억원의 트랜치 D-1, 600억원의 트랜치 D-2, 100억원의 트랜치 D-3, 37억5000만원의 트랜치 D-4로 구성됐다. 담보권 행사 및 상환 순위는 A부터 D까지이며, 동일 트랜치 내에서도 우선 순위가 정해져 있다.
최후순위격인 트랜치 D의 697억5000만원은 기존 브릿지론 후순위 대주가 참여한다. 기존 브릿지론 선순위 1800억원은 본PF 자금으로 상환되지만, 후순위 대주는 본PF 트랜치 D로 재참여하게 된 것이다. 통상 본PF로 브릿지론 전액을 상환하지만, 대주 태핑 과정에서 충분한 본PF 확보의 어려움이 예상되자 기존 후순위 대주가 재투자하는 방식으로 구조를 짠 것으로 보인다. 트랜치 D는 동시에 시행사의 에쿼티(자기자본)를 보강하는 성격도 갖는다.
주요 대주를 보면, 하나증권 SPC가 트랜치 A에 900억원을, 한국투자증권 SPC와 NH투자증권 SPC가 트랜치 B에 각각 360억원과 200억원을, 키움증권 SPC가 트랜치 D에 7억5000만원을 참여했다. 대출 만기일은 2029년 5월 14일이다.
사업은 아이비투자을지로와 관계사 아이비투자수표가 공동으로 시행하며, 사업부지의 시행·관리·처분에 관한 권한은 교보자산신탁에 맡기는 관리형 토지신탁 방식으로 진행된다.
시공은 자이에스앤디와 모회사 GS건설이 공동으로 맡는다. 기성불 방식이며, 자이에스앤디가 90%(1843억원)의 시공 지분을 갖는다. 시공사는 최초 대출 실행일로부터 45개월 이내에 준공 인가를 받아야 하는 책임준공 의무를 부담한다. 이달 중 착공을 목표로 한다.
EFC오피스는 서울시 중구 수표동 56-1, 을지로3가구역 1·2지구에 해당하는 부지에 조성된다. 대지면적 4756㎡(약 1438평), 지하 8층~지상 24층, 연면적 6만5719㎡(약 1만9880평) 규모의 친환경 프라임급 오피스로 개발될 예정이며, 설계는 희림종합건축사사무소가 맡았다.
