데이터센터의 과제, '에쿼티 확보와 운영수익 검증'
데이터센터는 해외는 물론 국내에서도 상업용부동산시장의 새로운 투자처로 각광받고 있다. 데이터산업의 성장세는 가파른 반면 기반이 되는 데이터 인프라 시설은 아직 부족하기 때문이다.
국내에서는 통신사 시스템 솔루션 금융사 등이 자사용으로 데이터센터를 주로 운영해왔다. 하지만 최근 네이버, 카카오, 아마존AWS, MS, 구글 등 국내외 대형 IT 업체들이 클라우드 인공지능AI 사업을 확대하면서 데이터센터 투자를 늘리고 있고 이들을 겨냥한 코로케이션 시장도 성장세다.
사업영역을 다각화려는 대형 건설사, 부동산개발시장 침체기에 새로운 사업건을 찾으려는 시행사, 상업용부동산 투자를 다각화하려는 기관투자자나 해외 투자자들도 딜 발굴에 적극적이다.
통신업체 등의 자사용을 제외하면 상업용으로 개발돼 외부 업체에 임대하는 데이터센터는 아직 그리 많지 않다. 특히 20MW 이상의 IT 용량을 갖춘 대형 상업용 데이터센터는 더욱 부족하다. 안양(액티스), 하남(맥쿼리인프라에서 매입), 부평SEL2(디지털엣지) 등 서울 통근권에 소수의 센터가 완공돼 운영을 개시한 정도다. 운영중인 데이터센터 특히 프라임급 자산 수가 적다는 것은 임대차 시장의 성장만 뒷받침된다면 운영수익의 업사이드가 있음을 의미한다.
최근 수도권에서는 다수의 데이터센터 개발사업이 추진되고 있다. 목동/가산 등 서울시에서도 개발이 이뤄지고 있지만 안양/부천/안산/인천 등 토지비 부담이 적은 서울 근교에서 더욱 개발이 활발하다.
다만 데이터센터가 아직 혐오시설로 인식되고 있어 주거지 인접지역에서는 인근 주민의 반발 등으로 데이터센터 개발사업이 차질을 빚는 경우가 늘고 있다. 이로 인해 민원 우려가 적고 전기 수급도 비교적 용이한 산업단지 내 부지가 데이터센터 개발 입지로 각광을 받고 있다.
최근 수도권에서 준공됐거나 개발 추진중인 주요 사업들을 보면 부지면적은 2000~6000평, 연면적은 1만~2만5000평인 경우가 많다. 오피스나 물류센터에 비하면 면적이 작은 편인데 개발 가용지를 확보하기 쉽지 않고 전력 확보량(수전용량)에 따라 데이터센터의 규모(IT용량)도 제한되기 때문이다. 대략 4000평의 부지에 1만5000~2만평의 데이터센터 지어 40MW 정도의 IT용량을 갖추는 게 최근 수도권 데이터센터 개발사업의 평균적인 모습이다.
전기통신 공사비, IT 장비 비용 등이 추가됨에 따라 면적은 작아도 개발비용은 웬만한 오피스 이상이다. 데이터센터 공사비는 IT용량 1MW당 대략 100억~150억원 가량인데 최근 개발하는 건들은 150억원을 넘기도 한다.
총 개발비용은 공사비건물 공사비+전기통신 공사비에 토지비와 기타 비용부대비용 금융비용 예비비 등을 합산하는데 사업별로 편차가 있지만 전체 개발비용을 100이라 하면 대략 공사비가 65, 토지비가 15, 기타 비용이 20 정도를 차지한다. 1MW 당 공사비를 120억원이라 하면 데이터센터 개발비용은 200억원/MW가량이다.
얼마 전 이지스자산운용이 개발한 하남 데이터센터(IT용량 25MW)가 7340억원에 맥쿼리인프라에 매각되면서 데이터센터 개발사업의 수익성이 부각됐다. 1MW당 290억원 수준으로 거래된 셈인데 개발비용을 제외하고도 큰 사업 이익이 발생했다. 아직 운영단계의 공실리스크가 크고(임차인 풀이 협소) 토지비, 공사비 등 개발원가도 증가하는 추세지만 오피스 외 상업용부동산 시장이 위축된 상황에서 데이터센터는 매력적인 투자처가 되고 있다.
데이터센터 개발사업은 자본조달 측면에서 진입장벽이 높은 시장이다. 현재 개발중인 데이터센터 상당수는 사업비가 5000억원을 넘는다. 30% 가량 자기자본을 투자한다면 투입자본이 1500억원 이상인 셈이다.
오퍼튜니틱(Opportunistic) 시장으로 아직 기관투자자 참여도가 높지 않다보니 에쿼티(Equity) 투자자를 확보하는 게 개발사업에서 매우 중요한 과제이다.
고무적인 것은 투자자 저변이 점차 확대되고 있다는 점이다. 국내외 기관투자자 및 사모펀드, 해외 데이터센터 운영업체 등이 투자 사례가 점차 늘고 있고 국내 금융사들도 펀드를 조성하거나 계열사 공동투자 등을 통해 에쿼티 투자를 부담하고 있다. 특히 사업이 어느 정도 진행돼 인허가나 개발비용 증가위험이 헷지된 사업은 투자기관이나 금융사가 지분 인수 등을 통해 참여를 늘리고 있다.
데이터센터 개발사업이 급증하면서 수도권에서는 토지비용이 빠르게 높아지고 있다. 2~3년전만해도 데이터센터 부지 매입비용은 평당 2000만원 이하였지만 최근에는 평당 3000만원을 넘어서고 있다. 최근 한전의 전기 사용통지 요건이 강화되고 전력계통 영향평가 실시를 포함한 분산에너지 특별법이 통과되면서 전력 사용계약을 이미 확보한(또는 확보 가능성이 높은) 부지의 매입 가격은 더욱 비싸졌다.
개발비용이 커지면 운영 수익성은 낮아진다. 이에 따라 데이터센터의 운영 수익성을 확보하는 문제가 점차 이슈로 부각될 가능성이 높다. 최근 준공됐거나 개발이 진행중인 데이터의 월별 상면임대료(Rack 사용료)는 20만원/Kw를 넘어서고 있지만 입지 선호도가 좀 낮은 곳은 여전히 10만~15만원에 불과하다.
아직은 공급 부족 시장이라 운영수익률을 확보할 수 있는 임대차계약을 체결할 수 있지만 임차인 풀(Tenant pool)이 넓지 않다는 점은 운영수익의 불확실성을 높이는 요인이다.
개발/운영비에서 큰 비중을 차지하는 IT장비의 교체/개량주기가 짧다는 점도 부담이다. 운영단계의 설비투자(CAPEX)가 예상보다 증가할 수 있기 때문이다. 운영시장의 데이터가 축적되고 불확실성이 줄어들어야 데이터센터의 수익비용 구조도 안정화되면서 투자도 더욱 늘어날 것으로 보인다.
