(CRE시황)대기업 중심으로 변해가는 리츠시장

리츠 관련 활성화 정책이 많이 나오면서 리츠 인가를 받으려는 곳이 많아지고 있습니다. 그렇지만 최근 인가를 신청한 ADF자산운용 등을 제외하면 대부분 대기업 계열사가 많습니다. 리츠가 초기에 성장할 때는 신생회사들이 많았는데 요즘 시장은 그렇지가 않습니다.  

최근에 리츠 인가 신청을 진행한 곳은 교보AIM자산운용, 지베스코자산운용, 웰컴자산운용 등이 있습니다. 대부분 대기업 관계사들입니다. 이런 대기업들이 만든 리츠들의 특징은 기업이 보유한 자산을 유동화 한다는 것에 공통점이 있습니다.

그리고 기존 상장된 공모리츠들을 보면 대부분 대기업 계열의 리츠들이 많습니다. 롯데리츠, SK리츠, 삼성FN리츠 등 보유한 관계사 자산을 유동화 한 곳들이 주를 이룹니다. 보유한 부동산을 활용하는 게 리츠의 주된 운영 방식일 수 있지만 이미 부동산 자산을 보유한 곳들만 리츠를 할 수 있는 것 같아 조금 씁쓸하다는 생각이 듭니다.

그리고 이런 리츠의 투자설명서를 잘 살펴보면 운영 수수료나 매각 보수 등의 구조가 일반적인 경쟁을 통해 자산을 매입했던 리츠들과는 조금 다른 점들이 있는 곳도 있습니다. 임차인들이 대부분 계열사이고 운용하고 수수료를 받는 곳도 관계사이기 때문에 그런 것으로 보입니다.

공모리츠가 부동산 투자를 일반인들에게 활성화하겠다는 취지가 크다면 대기업들이 만든 리츠도 좋지만, 시장 경쟁을 통해 자산을 매입하고 우량한 자산을 편입할 수 있는 그런 리츠들이 더 많아졌으면 하는 바람입니다. 그래야 투자시 투자자로부터 받는 보수나 수수료가 시장 가격에 맞고, 합리적인 수준에서 결정될 수 있다고 생각합니다.

대기업이 만든 앵커리츠가 신용도도 높고 우량하다는 장점도 있지만 리츠 시장마저 대기업 위주로 재편된다면 부동산투자 시장도 결국 대형 부동산과 자본을 가진 곳만이 살아남는 시장이 되지 않을까 우려됩니다.

시장에서 매입 매각되는 부동산을 통해 부동산 투자 상품을 만드는 신생 기업도 경쟁에서 살아남을 수 있도록 금융투자 환경이 개선되기를 기대해 봅니다.

강남권역 자산은 SI시장이 계속될 것인가

서울 선릉역 위워크타워가 입찰을 마치고 우선협상대상자를 선정했습니다. 매각을 위해 시장에 나올 때부터 위워크가 장기로 임차하고 있어 부동산펀드나 리츠가 투자 검토하기에는 다소 쉽지 않을 것이라는 이야기가 있었습니다. 하지만 그래도 좋은 결과로 이어진 것으로 보입니다.

최근 강남권역의 자산들이 나올 때마다 실수요자들이 계속해서 입찰에 참여를 했었습니다. 그 결과 센터포인트 강남, T412 등이 실수요자에게 매각됐습니다. 그래서 올해는 임차인 SI나 실수요자들에 대한 마케팅을 강화하는 자산운용사들이 많아지기도 했습니다.

이번 위워크타워도 전 피플라이프 그룹의 회장의 법인인 현진그룹을 우선협상자로 선정했습니다. 강남 중형 자산들이 실수요자들에게 계속해서 매각이 되는 결과가 나오고 있습니다. 이런 추세는 아무래도 기관투자자들이 다시 투자에 나서기 전까지 계속될 것으로 예상됩니다.

과거에는 펀드나 리츠에 편입됐던 자산들은 또 다른 펀드나 리츠가 인수를 했던 게 일반적이었지만 이제는 투자 자금을 보유하고 클로징능력이 뛰어난 실수요자들이 선택을 받아 그 자리를 매워가고 있습니다.

이렇게 계속 실수요자들에게 자산이 인수되면 상업용 부동산 거래 시장에 자산들도 점차 거래시장에 나오지 않을 수 있습니다. 부동산 펀드나 리츠는 투자 기간을 정해 놓은 경우가 많아 만기가 되면 매각을 했지만 실수요자들의 경우 투자 목적보다는 실제 사용에 무게를 두기 때문에 언제 다시 매각이 될지 알 수 없기 때문입니다.

중소형 자산인 하나자산신탁의 YK빌딩도 매각자문사를 선정해 마케팅을 진행할 예정입니다. 이 자산도 실수요자들이 선호할 만한 입지와 규모입니다. 앞으로 어떤 투자자들이 검토를 할지 궁금합니다. 강남권역이 또 실수요자에 의한 거래로 마무리될지 지켜봐야 할 것 같습니다.