최근 부동산PF 부실을 바라보며
요즘 부동산 PF 문제가 국내 경제에 큰 뇌관이 되고 있습니다. 태영건설 워크아웃 이후 업계와 정부가 그 파급효과에 대해 크게 긴장하고 우려를 나타내고 있습니다.
정부는 태영건설 워크아웃과 부동산 PF 문제의 연착륙을 위한 다양한 대책을 수립하고 있지만 우리나라의 PF가 문제된 것이 이번이 처음은 아닙니다.
IMF 때에도 그랬고 글로벌금융위기때에도 PF가 큰 문제가 되어 수 많은 건설사와 금융권이 부실화되었는데 이처럼 경제 위기때마다 부동산PF 문제가 반복되고 있다는 점에 대해 주목해야 할 것입니다.
선진국에서도 경제위기때 이런 문제가 발생하고 있지만 유독 우리나라에서 부동산PF 문제가 심각하게 계속 반복적으로 발생하는 것에 대해서 이제는 그 근원적인 원인을 따져 볼 필요가 있습니다.
물론 이번 부동산PF 문제는 공사비 상승과 높은 금리, 분양 및 임대시장 침체 등 특수한 요인이 복합적으로 작용한 면이 있지만 그 기저에 깔린 문제점을 살펴봐야 합니다.
해외 선진국에 비해 아직도 우리의 부동산개발사업 방식과 PF 시장의 후진성은 없는지 업계 전체가 자성해 보아야 할 것입니다.
우리나라 부동산 개발사업과 PF의 문제점으로 저는 세 가지를 지적하고자 합니다.
첫째 아직 우리 개발사업이 사업성에 기초한 개발 및 PF 보다는 시장 분위기에 의존하고 있다고 봅니다. 물류센터를 예를 들면 1 년 전 만해도 사업성이 있다고 보아 너도나도 개발에 뛰어들고 대출을 해 줬지만 불과 1년 만에 시장은 엄청난 공급 초과로 몸살을 앓고 있습니다.
물류센터의 공급에 대한 전망은 어느 정도 이루어 지고 있으나 업계 관계자들이 모두 수요에 대한 예측을 정밀하게 하지 않고 있어 시장 수요 공급 분석을 제대로 하지 않은 채 단지 시장의 분위기에 따라 움직임으로써 공급 초과에 대해 제대로 대처하지 못하고 있습니다.
이는 비단 물류센터 시장 뿐아니라 과거 호텔시장에서도 그랬고 분양형 상가 그리고 최근 핫한 데이터센터 시장에서도 공급 과잉 조짐이 보이고 있습니다. 지식산업센터나 오피스텔 시장도 마찬가지이구요. 이렇게 수요 공급에 대한 분석이 제대로 이루어지지 않고 있으니 투자나 대출을 하는 금융기관은 시공사나 운영사에게 그 리스크를 전가하고 있습니다.
둘째로 시행사의 자기자금 규모가 선진국에 비해 상당히 적어 분양이나 임대가 저조할 경우 이에 대응하기가 어렵다는 점을 짚고 싶습니다.
금융권도 얼마전까지 시장이 좋을 때에는 시행사의 자기자금 규모가 적어도 대출 상환에 문제가 안 된다고 판단해 대출을 공격적으로 하였으나 지금은 시행사에게 예전보다 높은 자기자금을 요구하고 있습니다. 그런데 시행사의 열악한 재무상황으로 인하여 추가 자금을 투입하지 못함으로써 시행사가 사업을 이끌어 가기 어려운 상황입니다.
부동산 시장과 PF 시장이 다시 회복돼도 예전보다는 좀 더 많은 규모의 자기자금으로 개발 사업을 추진하도록 업계의 관행이 바뀌어야 한다고 생각됩니다. 시행사의 자기자금이 부족할 경우 자산운용사 등과 협업해 개발을 하는 사례가 늘 것으로 전망됩니다.
셋째는 선진국에 비해 국내 사업에서 시공사에 대한 신용보강 요구가 과하다고 생각됩니다. 선진국에서는 시공사한테 책임준공 미이행시 채무를 인수시키는 사례가 거의 없습니다. 대신 지체상금을 부과하거나 금융기관의 이행보증으로 해지하고 있습니다.
그래서 선진국에서는 사업이 부실화되고 시공사의 귀책사유가 아닌 사유로 인해 책임준공을 이행하지 못해 채무를 인수함으로써 시공사가 부실화되는 경우는 극히 적은 것으로 판단됩니다.
지금과 같은 시공사에 대한 책임준공 의무 이행 관행이 바뀌지 않는 한 시공사는 우발채무의 리스크에서 벗어나기 어려울 것입니다. 또한 신탁사의 책임준공(책준)확약도 시공사의 부실로 인하여 큰 부담이 되어 신탁사의 책준 상품도 앞으로 상당히 위축될 것으로 예상됩니다. 이를 대체할 금융상품의 출현이 시급합니다.
이번 기회에 시간을 갖고 우리 업계가 지혜를 모아 부동산 개발 사업과 PF 수준이 한 단계 발전하도록 개발 사업의 구조와 금융 구조의 선전화를 이루게 되기를 바랍니다.
시행사도 금융권도 단기적인 이익에만 급급하지 말고, 역학 관계에 의한 조건 협상 보다는 합리적이고 보다 정밀한 협상에 의해 리스크를 분담하는 관행이 조금씩 정착되기를 기대합니다.
