분양대행사에서 디벨로퍼로 성장한 미래인, 관계사 총정리
1995년 설립된 미래인은 분양대행업으로 출발했다. 리먼브러더스 위기 이후 2011년부터 본격적으로 개발사업에 뛰어든다. 2011년 서울숲IT 밸리를 시작으로 2012년 광교 코아루S, 2014년 제주 호텔 리젠트마린 블루, 휘슬락, 2015년부터 수지, 광교, 시흥 등에서 공동주택 사업을 벌였다.
단일 프로젝트 기준 가장 큰 매출을 안겨준 프로젝트는 양주 옥정신도시 제일 풍경채레이크시티 사업이다. 총 2474 가구를 분양해 매출 약 9000억원을 인식한 바 있다. 양주 옥정 사업에서의 자신감은 "르피에드"라는 자체 브랜드를 갖고 공격적인 사업 확장의 발판을 마련하게 해준다.
2023년 말 기준 미래인의 관계사는 국본, 건설과미래, 건설미래, 미래개발, 성장과미래, 미래개발1, 미래개발2, 미래개발3, 미래원, 미래자산개발 제주, 데몬스, 미래에이엠디, 미래자산개발, 포러스, 르피에드둔산PFV, 미래인로지스부천피에프브이, 정도, 다후, 화성덕절로지스피에프브이, 하이퍼청담피에프브이, 세박투자개발 등 총 21개사가 있다. 비외감 법인은 유의미한 자산을 보유하고 있지 않을 확률이 크므로 제외하고, 유의미한 외감법인 중심으로 살펴보도록 하자.
미래인
디벨로퍼로 알고 있는 "미래인" 법인은 사실상 분양대행업을 영위하고 있다. 정주영 회장과 황근호, 김흥복 부회장이 지분을 보유하고 있다. 광교 코아루S 및 호텔 제주 휘슬락을 개발했던 회사이지만 이후의 개발사업은 다양한 관계 법인을 만들어 진행한다.
분양대행업을 영위하므로 미래인의 매출로 인식되는 수익은 대부분 분양대행 수수료이며, 관계사들이 개발 사업을 진행할 때 분양대행용역을 제공하고 수취하는 내부용역 매출은 전체매출의 평균 약 20~30% 수준으로 파악된다. 감사보고서에 따르면 지난 2017년 경영진이 전체 인건비의 75.6% 인 62억원을 급여로 수령해 간 바 있다.
미래개발
정주영 회장이 지분 100%를 보유한 회사로, 2015년~2020년까지 광교스트림프로젝트와 광교포레프로젝트를 통해 e편한세상 테라스 광교 총 576세대를 분양한 바 있다. 2018년 송파구 문정동 305-17번지 일원, 대지면적 약 1153평을 800억원 수준에 매입해 르피에드 문정 오피스텔 개발 사업을 진행했다.
시공사는 현대건설로 프로젝트 진행당시 토지 잔금을 치르기 위해 미래개발에 금전소비대차 계약을 통한 220억원을 지원한 바 있다. 르피에드 문정 진행으로 약 3300억원의 매출이 순차적으로 인식됐다. 상가는 자체 보유해 운영하려는 계획을 세웠으나, 결국 분양으로 선회한 것으로 알려져 있다. 2023년 말 기준 분양 계약 해지 소송의 결과로 분양 계약 해지 건이 다수 있었으며, 그 금액은 300억원 규모에 달한다.
건설미래
건설미래 또한 정주영 회장이 100%의 지분을 보유하고 있다. 2018년 남양주 별내지구 16BL에서 힐스테이트 별내 스테이원 브랜드의 생숙 578세대를 완판하는 기염을 토한다. 분양매출 2889억원을 인식한 바 있다. 외감법인이 아닌 "미래원" 의 주주임을 간접 추정할 수 있는 대목이 있는데, 2018년 미래원의 유상감자를 진행하며 기존 건설미래가 보유하고 있던 차입금과 미지급이자를 상계 처리하며 47.5억원의 장부가로 계상된다. 2020년 정주영 회장이 건설미래로부터 미래원의 주식 일부를 양수하는데, 결국 미래원의 실질 소유주 또한 정주영 회장이라는 사실을 추론할 수 있다.
미래인로지스부천PFV
앞서 언급한 "미래원"이 95%의 지분을 보유하고 있다. 한달 전 싱가포르투자청(GIC)이 3000억원에 선매입을 확약한 부천 내동 물류센터의 시행법인이다. 저온으로 설계했으나 결국 상온으로 설계 변경하여 진행중이다. 내동 222-11번지 일원에 위치하며, 지하2층~지상12층, 연면적 약 2만4000평의 규모다. 진행률에 따라 매출인식을 진행한다. 2023년 말까지 인식된 매출은 약 2000억원 수준으로 파악된다.
하이퍼청담PFV
청담 프리마 호텔 부지로 알려진 사업장 시행법인이다. 대지면적 1652평으로, 2023년 말 기준 토지 장부가는 4500억원으로 계상돼 있다. 2021년 말 모델하우스의 제왕으로 널리 알려진 육종택 회장의 호주건설이 청담 프리마 호텔 부지를 인수한다는 언론보도가 있었으나 결론적으로 호주건설은 하이퍼청담PFV의 일부 지분을 인수하는 구조로 개발사업에 참여하고, 미래인의 관계사 중 하나인 "데몬스"가 지분 84.99%를 보유하며 주도권을 잡게 된다.
PFV의 이름처럼 하이퍼 엔드(최고급) 주거시설을 계획했으나 하이엔드 주거시설의 분양 시장 분위기가 반전되기 시작하고 부동산 PF 시장이 경색되는 시장을 마주한다. 약 4640억원의 브릿지론을 일으킨 바 있는데, 1800억원 수준의 채권을 보유한 새마을금고가 브릿지 만기 연장에 난색을 표하며 사업 좌초위기까지 가게 된다.
더욱이 토지 고가 매입으로 인한 사업성에 의문을 제기하는 시각이 많아지며 결국 청담 프리마호텔 부지의 공매 출회설까지 나돌게 된다. 불행 중 다행으로 신세계프라퍼티가 사업을 검토하게 되고, 공정위의 기업결합 심사를 조건으로 대주단이 EOD 유예기간 2개월을 양허한다. 불과 대략 3개월 전의 일이다. 다행히 공정위의 기업결합 심사는 마무리 되고 브릿지론도 18개월 연장이 진행돼 이 사업장에 대한 브릿지론 만기는 2025년 11월로 연장됐다.
당초 하이퍼엔드 주거시설을 지으려던 계획을 바꿔 신세계프라퍼티가 공동개발을 진행함으로써 저층부에 호텔, 고층부에 하이엔드 레지던스를 계획한다고 한다. 서울시의 도시건축 창의혁신 디자인 시범사업으로 최종 선정되며 용적률이 599%로 상향 조정돼 사업성 개선 여지가 생겼다. 2023년 말 기준으로는 데몬스가 최대주주 지위를 보유했으나, 신세계가 사업에 뛰어들며 PFV의 지분을 양수도 했기 때문에 지분율에 변동이 생겼을 것으로 추정된다. 다만, 거래 완결 조건이 인허가 기준인지, 기업결합 심사 승인 조건인지는 공개된 정보로 확인이 제한적이다.
미래에이엠디
서울 서초동 1321-7,8번지 일원에서 르피에드 강남 개발을 담당했던 법인이다. 당시 시공사는 현대건설로 대지면적 500평(@1.9억원)에 140실을 분양한 바 있다. 총 분양수익은 2500억원이 인식되었다. 미래인의 경영진 3인 외 1명이 지분을 보유하고 있는 법인이다.
미래개발1/미래개발2
미래개발1은 옥정제일1,2차PFV의 지분을 각 21.9%씩 보유하고 있던 법인으로, 매년 수령한 배당금을 재원 삼아 화성 동탄 부지의 이자비용을 충당했다. 화성 동탄 부지는 지식산업센터로 개발 예정이었으나, 데이터센터 개발사업으로 방향을 선회한 것으로 알려져 있다. 미래개발2는 타운하우스인 양주 옥정 파티오포레의 개발사업을 진행하는 법인으로, 시공사는 현대건설이다. 총 분양 예정금액은 6120억원이며, 현재까지 4000억원의 매출이 인식됐다.
미래개발3
미래인의 최대 현안인 르피에드 둔산PFV의 지분을 57%를 보유하고 있는 법인이다. 2020년 홈플러스로부터 대전 둔산동 홈플러스 부지 4570평을 약 4070억원에 매입한 바 있다. 대전 최초로 하이엔드 오피스텔 832실을 공급하는 프로젝트인데 저조한 청약성적을 거두며 이슈가 된 사업장이다. 시공사는 대우건설로, 브릿지론 약 5000억원 규모를 일으킨 바 있는데, PFV 설립이후 4년간 지급한 이자 총액만 1000억원에 달한다. 2023년 4월 분양을 시작했으나, 2023년 말 기준 계약잔액 3250억원 중 183억원이 인식됐다.
데몬스
하이퍼청담PFV의 최대주주"였"던 법인으로, 의미있는 사업을 영위하지 않는다. 2020년을 마지막으로 외감법인으로 더이상 존재하지 않는 법인이다.
국본
주요사업은 분양대행업으로 등록 되어 있으나, 실질적인 매출이 발생한 적은 없다. 보유하고 있던 건설용지를 매각한뒤 2022년 유상감자를 통해 사실상의 청산을 진행한 법인이다.
화성덕절로지스PFV
화성시 정남면 덕절리 493번지 일원에서 복합물류센터개발 예정이라고 알려져 있으나, 의미있는 진행을 하고 있지 않는 것으로 파악된다. 동서울신용협동조합과 미래에셋증권으로부터 49억원의 브릿지론만 일으킨 상태다. 정주영 회장을 제외한 김흥복, 황근호 부회장이 개인적으로 합산지분 15.2% 정도만 보유하고 있다.
