부동산 개발사업의 목적과 긍정적 효과를 찾아서
개발사업의 목적은 무엇인가?
개발사업을 하는 목적은 사업에 관여하는 입장에 따라 저마다 다를 것입니다. 만약 여러 목적 중 가장 먼저 ‘돈(수익)’을 떠올린다면 이는 우리가 사는 자본 시대에 익숙한 사유 양식의 발로일 것입니다. 우리는 이미 오랫동안 많은 곳에서, 많은 이들로부터 개발사업을 보고, 듣고, 경험하고 있습니다. 개발(Development)이 주는 긍정성이 분명히 있음에도 우리는 개발사업을 돈의 문제로 보는 버릇에 익숙함을 부인하기 어렵습니다.
결국 ‘얼마의 돈을 들여, 얼마의 수익을 창출할 수 있느냐’를 두고 개발사업을 재단합니다. 재원을 조달하고, 공사를 하고, 분양을 하고, 그 와중에 리스크를 감내해 수익을 달성하는 성공에 이르는 과정은 매우 치열합니다
누군가는 그 치열함에서 보람을 느낀다고 말합니다. 틀린 말은 아니지요. 매사 무엇이든 자신의 일에 최선을 다하는 모습은 얼마나 아름다운가요. 분명 비난이 아닌 칭찬의 대상임에 틀림없습니다.
한국에서 개발사업이 본격화된 지난 30여 년은 하나의 개발사업이 성공하기까지 저마다 자신의 입장에서 최선을 다하는 사람들에게 경험적으로 충분한 학습의 기회를 주었습니다. 말하자면 우리는 개발사업을 구성하는 각 입장에서 어떻게 행동하는 것이 사업의 성공확률을 높이는지를 경험적으로 잘 알고 있습니다.
그 성공은 시행사, 신탁사, 증권사, 대주단, 건설사, 소비자 등 개발사업을 매개로 각자의 이해관계를 극대화하는 전략 속에서 조율되어야 하는 문제입니다. 경제상황의 부침(浮沈)은 이 조율의 여지를 상대적으로 늘리고 좁힐 뿐입니다.
다만, 궁극적으로 자신에게 주어질 손익으로 자신의 입장과 이해관계를 조율한다면, 이는 개발사업이 갖는 긍정성 중 중요한 공적 가치를 놓칠 수 있음을 인식해야 합니다. 개발사업의 긍정성은 어떤 일방 주체가 개발로부터 얻어지는 일확천금을 획득하는 데 있지 않습니다. 저마다의 기능을 통해 수익을 추구하는 것도 결국은 토지이용의 효율, 공간이용의 증대, 인간이 정주하는 환경의 편익을 높이는 실제적 개선으로부터 가능한 것임을 우리는 잘 알고 있습니다.
이번 위기의 실체
일반적으로 경제시스템 내 균형을 깨뜨리는 이상현상을 광의의 경제위기라고 정의할 때 해당 현상의 실체는 위기가 지속되는 동안에는 제대로 파악하기 힘든 면이 있습니다. 작용과 반작용, 연계와 파생 등 오늘날 경제가 관여하는 영역은 그 어느 때보다 넓고 깊기 때문입니다. 터널 속에 있을 때 전체 터널의 규모를 가늠하기 어려운 것과 같은 이치입니다.
지난달 29일 정부는 이번 PF위기의 손실가능 규모를 발표했습니다. ‘질서있는 연착륙’을 위해 회의를 거듭하면서 금융당국은 그간 부실화된 PF를 정리하기 위해 사업성평가 방법을 강화하여 옥석을 가렸습니다. 그 1차 결과 재구조화가 필요한 하위 2개 등급(유의, 부실우려)사업에 투입된 PF대출액은 21조원 정도였습니다.
금융당국은 이 규모를 두고 토지담보대출을 포함한 전체 PF대출액 216.5조원의 약 9.7% 수준으로, 건설사나 금융사에 미칠 영향은 그리 크지 않다고 평가했습니다. 그 근거는 부실 가능성이 있는 21조원 중 건설사가 시공 중인 본PF는 4조원 수준이며, 금융사는 이미 수개월 전 금융당국의 지도(?)로 대손충당금 등 자본버퍼(완충자본)를 쌓고 있다는 점을 들었습니다.
금융당국이 발표한 위기 규모와 영향 진단에 동의하지 않는 분들도 있을 것입니다. 동의 여부를 떠나 우리가 이번 위기를 통해 직시해야 하는 사안은 결국 위기 상황에 개발사업이 얼마 만한 감내능력을 가지고 있느냐가 아닐까 합니다.
2013년 저축은행 사태에서도 그러했듯이 우리나라 개발사업의 문제는 경기불황, 금리상승에 취약한 구조, 더 정확히는 이 거시팩터에 민감한 ‘저자본-고부채’의 자본구조로부터 연유한다고 보는 것이 합리적입니다. 모든 경제활동이 그렇듯 개발사업도 호황과 불황의 연속적 상황 속에서 이루어집니다. 세상에 순환하는 위기 그 자체가 문제라기보다 ‘위기에 대응할 수 있는 능력치가 어느 정도인가’, ‘그 구조적 한계는 없는가’ 등에 대해 우리의 성찰이 필요하다고 봅니다.
저자본-고부채의 재원구조는 위기가 닥쳤을 때 사업참여자 간 신용보강이라는 사업구조에 내재된 경로를 타고 위험을 전이시킵니다. 건설사, 금융사의 부실, 나아가 경제전반의 침체를 가속화 시킬 수 있다는 불안을 내재합니다. 우리가 이번 위기 초반부터 우려한 바도 사실은 PF위기가 다시 경제전반의 시스템 위험으로 전이되는 것은 아닌지에 대한 것이였습니다. 그래서 두 번의 PF위기를 겪으면서 중요한 것은 그와 같은 위험전이가 반복되지 않는 근본적인 길을 찾는 것으로 모아졌습니다.
손실의 사회화 VS 이익의 사회화
정부는 이미 하반기 경제정책 방향을 통해 금번 PF위기에 대한 제도개선 내용의 일단을 공개한 바 있습니다. 하반기에 예정된 제도개선의 핵심적인 내용은 역시 PF사업자의 위기 대응역량을 높이는 자기자본에 관한 사항으로 수렴될 것으로 예상됩니다.
이를두고 사업규모별로 일정한 자기자본 비율을 의무화하거나, 더 많은 자기자본 투입을 유도하기 위해 자기자본량에 비례한 부채량의 연계 등이 언론을 통해 심심찮게 거론되고 있습니다.
이즈음 개발사업의 긍정적 효과를 되새겨볼 때입니다. 수익이라는 표면적 결론보다 토지 이용 효율을 높여 공간가치를 증대시키고 그 효과를 보다 장기적으로 지속할 수 있는 방안은 없는지 고민해야 합니다. 또한 소수의 대규모 자금보유자가 개발이익을 향유하는데 그칠 것이 아니라 보다 많은 이들이 개발이익을 공유할 수 있는 ‘이익의 사회화’도 함께 고민되어야 합니다.
결국 자기자본 확충을 통한 개발사업의 위험 감내 역량은 다양한 채널을 통해 자기자본에 투자할 수 있는 자기자본 조성 수단이 함께 고민될 때 그 효과를 발휘 할 수 있을 것입니다.
그런 의미에서 국토부가 추진 중인 ‘프로젝트리츠’는 이익의 사회화를 실현할 수 있는 긍적적 도구가 될 수 있다고 생각합니다. 물론 국내 리츠가 갖는 한계가 여전히 많습니다. 또한 개발전문 리츠로서 프로젝트리츠를 도입한다고 해서 당장 개발사업을 위한 재원이 증대될 수 있을지도 확신할 수도 없습니다.
다만 저자본-고부채의 재원구조와 미래불확실성이라는 우연에 의존하는 개발사업의 성공이 수익실현을 위한 모험이 아니라 공간가치 증대로 이어지기 위해 리츠에 담겨있는 자기책임의 확대, 이익의 사회화라는 가치와 목표가 반드시 필요하기 때문입니다.
