2025년 뜨거운 감자 호텔시장, 앞으로의 전망은
올해 상업용 부동산 시장에서 가장 주목받는 섹터는 단연코 ‘호텔’입니다. 지난 몇 년간 코로나19의 직격탄을 맞았던 호텔 시장은 빠른 회복세를 보이며, 이제는 투자자들이 선호하는 자산으로 부상하고 있습니다. 실제로 최근 시장에는 주요 호텔 매물이 쏟아지고 있으며, 거래 가격도 상승세를 보이고 있습니다.
이 글에서는 지금 호텔 시장에서 무슨 일이 벌어지고 있는지, 그리고 2025년 호텔 시장의 흐름은 어떻게 전개될지 살펴보고자 합니다.
호텔 시장, 지금 무슨 일이 벌어지고 있나
지난해 서울 호텔 거래 규모는 약 2조 원에 달했습니다. 콘래드 서울은 4150억 원에, 그랜드 하얏트 서울은 7300억 원에 거래되며 초고가 딜이 이어졌습니다. 올해는 이러한 흐름이 더욱 가속화되고 있습니다. 현재 명동, 서대문, 남대문, 판교 등 주요 입지에서 4~5성급 호텔들이 매물로 나오고 있습니다. 이는 대기업과 자산운용사들이 비핵심 자산을 정리하며 호텔 유동화가 본격화되고 있다는 신호로 해석됩니다.
젠스타메이트 리서치센터가 발간한 2024년 호텔 시장 리포트에 따르면, 서울 호텔의 평당 거래가는 2494만 원, 객실당 평균 가격은 4억 원대를 돌파하며 사상 최고치를 기록했습니다.
글로벌 호텔 브랜드의 잇단 진입
한국 호텔 시장이 단기 반등을 넘어 구조적 성장세에 진입했다는 신호는 글로벌 고급 호텔 브랜드들의 잇단 진입에서도 확인할 수 있습니다. 이는 한국 호텔 시장에 대한 신뢰와 장기 성장 가능성에 대한 기대가 반영된 결과로 보입니다. 앞으로 개장을 앞둔 주요 고급 호텔 브랜드는 다음과 같습니다. 로즈우드 서울 (이태원 유엔사 부지). 만다린 오리엔탈 서울 (서울역 북부역세권), 자누 서울 (구 프리마호텔). 리츠칼튼 서울 (밀레니엄 힐튼 재개발 부지) 등 입니다.
호텔 시장이 다시 주목받는 세 가지 이유
첫째, 외국인 관광객의 급증입니다. 2023년 한국을 찾은 외국인 관광객은 1,637만 명으로, 전년 대비 48% 증가한 수치입니다. 팬데믹 이전 수준을 거의 회복한 것으로 평가됩니다. 특히 K-팝, K-드라마, K-뷰티 등 K-컬처 열풍과 함께 한강 치맥, 카페 투어, 배달 체험과 같은 현지 일상 체험형 여행, 이른바 ‘데일리케이션’이 인기를 끌고 있습니다. 체류일이 길어질수록 호텔 수요는 자연스럽게 늘어나게 됩니다.
둘째, 오피스 대신 호텔입니다. 공급은 적고 수익은 높기 때문입니다. 코로나 시기 폐업하거나 용도 전환된 호텔이 많아지면서, 특히 서울 도심권의 4~5성급 호텔은 공급 부족 현상이 지속되고 있습니다. 반면 수요는 급증하고 있습니다.
이로 인해 객실당 단가와 자산 가치는 빠르게 오르고 있으며, 이는 투자자 입장에서는 매력적인 조건이 됩니다.
한편 최근 오피스 시장은 일부 권역에서 공급 과잉, 공실 증가, 임대료 정체 등의 이슈로 투자 매력도가 떨어지고 있습니다. 이에 따라 일부 자산운용사들은 당초 오피스 개발을 고려했던 자산을 호텔로 전환하는 리브랜딩 전략을 택하고 있습니다. 중구 ‘티마크 그랜드 호텔’은 오피스 개발 계획을 접고 ‘보코 서울 명동’으로 재탄생했으며, 종로 ‘아벤트리 호텔’도 개발을 철회하고 ‘더프리마 호텔 종로’로 다시 문을 열었습니다.
셋째, 실적이 좋아졌습니다. 이제는 단순한 회복이 아니라, 호텔 업계는 코로나 이전보다 더 높은 실적을 기록하고 있습니다. 서울 호텔 객실점유율(OCC)은 5성급 75%, 4성급 81%, 3성급 86% 수준입니다.
객실 평균 단가(ADR)도 각각 34.9만 원, 19.3만 원, 16.2만 원으로 2019년 대비 50~85% 상승했습니다. 호텔은 경기 회복기에 수익이 빠르게 증가하는 레버리지 효과가 큰 자산으로, 오피스보다 더 높은 기대수익률을 갖춘 투자처로 각광받고 있습니다.
2025년 호텔 시장의 흐름은
하반기에도 호텔 시장은 우호적인 환경을 이어갈 가능성이 높습니다. 무엇보다 중국 관광객의 본격 복귀 가능성이 변수로 작용할 수 있으며, 기존 단체 관광 중심에서 체류형 여행으로의 트렌드 변화도 긍정적인 요소입니다.
또한 글로벌 MICE 행사, 공연, 전시 등의 증가도 호텔 수요를 견인할 요인입니다. 관광객 증가 추세가 이어질 경우, 연간 2000만 명 이상의 외국인 관광객 유입도 가능할 것으로 전망됩니다.
서울에는 2025년 이후 광진구, 용산, 서울역, 청담 등 핵심 입지에서 초고급 호텔의 착공 및 개장이 줄줄이 예정되어 있습니다. 다만 이러한 호텔들은 대부분 프리미엄 브랜드 중심의 한정된 공급으로, 전체 객실 부족 현상을 해소하기에는 한계가 있습니다.
물론 모든 전망이 장밋빛인 것만은 아닙니다. 호텔 자산은 경기 민감도가 높고 수요 변동성이 크기 때문에 리스크 관리가 필수적입니다. 환율이나 외교 이슈에도 민감하며, 시장 유동성 측면에서도 한계가 있습니다. 또한 오피스보다 높은 투자수익률(통상 7% 이상)이 요구되기 때문에 보다 정밀한 수익 구조 설계가 필요합니다.
결국 호텔은 높은 수익을 기대할 수 있으나, 구조적 안정성을 함께 갖추어야 성공할 수 있는 자산입니다.
2025년, 호텔 시장의 골든타임이 지나기 전에 발 빠른 전략 수립이 필요해 보입니다.
