이천 연교1호 물류센터 개발 후기

물류센터업계가 어려운 시기를 보내고 있습니다.  연교의 첫 물류센터인 경기 이천 연교1호를 준공했으나 거창한 준공식이 없고 전과 같은 인센티브도 없습니다.  투자자에  미안하고,  대표로서 함께 고생한 회사 직원들에 대한 면목이 없습니다.

긴 침체의 터널의 끝이 보이는 듯 합니다. 앞으로는 체력 싸움일 것입니다. 허리띠를 졸라 매고 고난의 시간을 버텨가야겠습니다.

촤근 이천 물류센터를 준공했습니다.  공사기간은 당초 시공사 책임준공보다 2개월 정도 빠를 것으로 예상했으나 기상 및 사고 등으로 시공사 책준기간(PF만기-6개월)에 맞게 준공했습니다. 공사기간 눈,비가 평년보다 비교적 많았습니다.

그리고 평당 4만원의 소방특화시공울 했는데 5억원의 비용이 들었습니다.  연간 보험료 약 0.5억원 절감 효과가 기대됩니다.  캡레이트 5.6% 기준 약 9억원의 가치상승 효과입니다.

임대면적 비율은 상온 77%, 저온 23%입니다. 무리한 임차인 혜택을 지양하고 시세대로 임차했습니다.  저온은 입주 완료해 운영중이고 상온은 1월 중 입주 예정입니다.

준공 이후 많은 시행사 대표나 관계자들이 물어보는 것이 공사비입니다. 연교1호의 경우 상온창고를 보면 2군 건설사 시공 기준 공사비는 평당 330~340만원입니다.  흙막이(건축연면적 평당 10만원)가 있었고, 설계변경 과정에서 피난용 선큰 2개소(건축연면적 평당 5만원)가 추가됐습니다.

따라서 지형 조건이 비교적 좋은 부지에, 토공 부분에서 가성비 설계를 한다면 평당 공사비는 320만원 수준이 될 것입니다.

물류창고를 4개층이 아닌, 3개층으로 규모를 다소 축소한다면 평당 공사비는 310만원 정도로 줄어들수 있습니다.  

3개층의 장점은 소방용 피난 엘리베이터 설치를 하지 않아도 되며, 코어(계단)의 계수가 대폭 줄어든다는 점입니다.  경사지 물류센터의 경우 건축램프 1개소를 축소함으로써 전용률을 높이고, 층고제한이 있는 지역의 경우 각층의 층고를 10m를 초과해 설계 할 수 있다는 장점이 있습니다.

무엇보다 고금리 시기에 공사기간을 단축할 수 있다는 게 메리트입니다.  규모는 다소 줄어들지만 전체적인 사업수지에서 오히려 개선될 수 있는 여지가 큽니다.

실제로 모 대형 자산운용사가 당초 4개층으로 설계해 건축허가까지 완료한 사업지가 있었습니다. 이를 연교가 3개층으로 변경할 것을 제안했고 운용사 실무자들이 채택했습니다.

결국 물류센터 사업의 성패는 사업수지 즉, 사업성에서 나옵니다. 사업성은 원가를 줄이거나, 매출을 높이거나 해서 이윤을 최대한으로 끌어내야 합니다. 그런데 물류센터의 공급과잉 시기에 임대료를 높이거나, 매각가를 올리기에는 분명 한계가 있습니다.

따라서, 원가를 줄여야 하는데, 원가의 대부분은 공사비입니다.  공사비를 줄이려면 해당 사업부지에 알맞는 최적의 가성비 설계를 찾아내야 할 것입니다.